[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 외국인 비실수요자를 대상으로 국내 주택 거래를 제한한 것은 외국인 부동산 투기수요가 확대되고 있다는 진단 때문이다.

실제로 최근 주택담보대출을 최대 6억원으로 제한한 '6·27 가계부채 관리강화방안' 이후 강남 3구를 중심으로 외국인들의 매수세가 확대되고 있는 실정이다. 

이상경 국토부 1차관이 외국인 토지거래허가구역 지정에 관해 발표하는 모습 [사진=국토부]

부동산거래신고 자료에 따르면 2022년 이후 수도권에서의 외국인 주택거래가 증가하고 있다. 수도권 내 외국인 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 2023년 6363건으로 39% 늘었으며 지난해에는 7296건을 기록하며 전년대비 15% 가량 증가했다. 이어 올해 7월까지 외국인 수도권 주택거래 건수는 4431건으로 지난해 추세(4256건)를 넘어선 상황이다.

특히 집값이 높지 않은 경기도와 인천에 외국인 거래가 늘고 있다. 올해 7월까지 경기도는 2815건이 거래됐으며 인천은 776건이 거래됐다. 이 기간 서울의 외국인 주택거래건수는 840건이다. 외국인의 수도권 주택거래는 경기가 62%, 인천 20%, 서울 18%로 구성된다. 지역별 주택 총량 비례 외국인 주택거래비율은 경기도(약 546만4000가구)대비 5.2%, 인천(약 123만1000가구) 6.3%, 서울(약 387만8000가구) 2.2%다. 

특히 서울시의 경우 지난 3월 19일 강남 3구 및 용산구 아파트 전체가 허가구역으로 지정돼 해당 허가구역 내 외국인의 주택거래는 지정 이전에 비해 감소했으나 서울시 전체적으로는 다시 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있다.

올해 1월 80건이었던 외국인 주택 거래 건수는 3월 133건으로 60%가량 늘었다. 이후 4월 162건으로 정점을 찍은 후 6월에는 124건까지 떨어졌지만 6·27 대책이 발효된 7월에는 135건으로 오히려 늘어난 상황이다. 서울 강남3구와 용산구는 4월 53건에서 6월 10건으로 줄더니 6·27 대책 이후 7월에는 29건으로 대폭 늘어났다. 

국적별로는 중국인이 73%를 차지하고 있으며 미국인도 14%로 두 나라 국민들이 대부분 국내 부동산을 사들이는 것으로 드러났다. 주택 유형별로는 아파트가 59%, 다세대 주택이 33%에 해당한다.

외국인의 주택 매입은 투기 우려가 높은 것으로 분석되고 있다. 국내에 거소 또는 주소를 두지 않는 비거주 외국인은 국내 주택을 매입하는 경우 위탁관리인을 지정해 신고해야 하는데 이는 실거주 목적이 없는 투기 목적 거래일 가능성이 높다는 게 국토부의 진단이다.

위탁관리인을 지정한 수도권 주택거래는 2024년 총 295건으로 올해 7월까지 거래 추이를 볼 때 2025년에도 증가할 것으로 예상되는데 2023년 8월 이후 위탁관리인을 지정한 수도권 거래 건수(497건)를 국적별로 분석한 결과 미국인이 63.5%(316건), 중국인이 22.1%(110건)로 대부분을 차지했다.

또한 현금 조달 비율이 높은 고가주택 거래 및 미성년자 거래 등 투기거래 가능성이 높은 거래가 다수 발견됐다. 특히 거래가액 대부분을 예금(현금성 자산)으로 충당하면서 기존 최고 거래가액을 갱신하는 계약을 체결하는 등 해외자금 조달을 통해 국내 집값을 끌어올린 것으로 의심되는 건들을 확인할 수 있었다.

실제 25세 외국인A는 전액 예금으로 75억원에 단독주택을 매입한 사례가 있으며 외국인B는 전액 예금으로 180억원에 용산구 아파트를 매입했다. 

다만 이번 토지거래허가구역 조치에서 외국인의 국내 부동산 매입 제한 대상을 '주택'으로 한정한 만큼 토지와 오피스텔, 상업용 부동산 매입은 예전과 달라지지 않는다. 

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