[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 주요 재건축 단지에서 상가 조합원과의 크고 작은 마찰이 발생하며 사업 진행의 복병으로 떠오르고 있다. 상가 조합원은 아파트 분양을, 아파트 소유주는 분담금 감액을 원하며 첨예한 대립 구도가 형성되기도 한다.

상가 소유주와 소송 진행 중인 서울 주요 정비사업지. [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ 상가 소유주 "우리도 아파트 달라" vs 기존 조합원 "분담금 부담 싫어"

26일 정비업계에 따르면 최근 서울 양천구 목동신시가지 6단지 재건축 조합은 상가 소유주 48명에게 신축 상가와 아파트 입주권을 모두 주기로 합의했다.

현행 '도시 및 주거환경정비법'('도시정비법')에 따르면 상가 소유주는 일정 면적의 상가를 가지고 있는 경우 원칙적으로 재건축 후에도 상가를 분양받아야 한다. 그러나 산정비율에 따라 아파트 입주권을 받을 수도 있다. 예컨대 산정비율이 0.3이라면 새 상가 분양가에서 종전 상가 재산가액을 뺀 값이 재건축으로 공급되는 가장 저렴한 가구 분양가의 30%가 될 때 아파트를 분양받을 수 있는 셈이다.

조합을 설립하려면 단지 소유주의 75% 이상, 각 동의 50% 이상이 각각 동의해야 하기에 단지가 클수록 상가 조합원의 목소리도 커질 수밖에 없는 구조다. 조합원들 입장에선 산정비율을 낮춰주면 상가 소유주의 재건축 동의 얻기가 용이해지지만, 대신 일반분양분이 줄어 분담금이 늘어날 수 있다.

통상 상가 조합원의 조합설립 동의율이 저조한 이유는 재건축을 진행하는 수년 동안 영업손실이 발생할 수밖에 없어서다. 단지와 상가가 하나의 정비구역으로 묶여 있다 보니 별도의 조합을 설립하기는 어렵다. 그렇다고 상가 소유주와 아예 결별하려면 정비구역 변경 절차를 거쳐야 해 시간이 몇 배로 든다는 문제가 있다.

목동6단지는 상가 조합원과 아파트 입주권을 두고 아옹다옹하며 사업이 늘어지는 방향보다 이들의 의견을 최대한 수용하는 방향을 선택했다. 설계·감정평가 과정에서 상가 소유주 참여를 가능케한 동시에 분양권 산정비율을 0.1로 정하는 합의서를 조합 정관에 추가했다. 이를 바탕으로 목동 재건축 단지 중 가장 먼저 조합설립인가를 받는 데 성공했다. 조합 관계자는 "상가 소유주 40명 전원이 분양권을 받아갈 수 있게 됐다"며 "현재로선 갈등 요소가 거의 없다"고 말했다.

상가와 아파트 조합원 모두 각자의 이익을 최대한 늘리려 하다 보니 이 과정에서 갈등을 겪다 못해 법정다툼을 벌이는 단지도 적지 않다. 강남구 개포주공 1단지(디에이치퍼스티어아이파크) 재건축 조합은 지난달 총회에서 조합원에게 상가 조합원과의 재판 패소를 대비해 약 784억원의 추가 분담금을 내야 한다고 안내했다. 이 경우 조합원 5132명은 각 가구별로 1500만원씩을 더 부담해야 한다.

이 단지 조합과 상가 측은 2016년 작성한 협약문 해석을 두고 소송을 벌이고 있다. 당시 협약문에는 기존 상가 개발을 통해 발생한 개발 이익은 상가 소유주에게 귀속한다는 내용이 있었다. 조합은 개발이익 910억원 중 584억원은 종전 상가 자산가치평가를 할 때 이미 반영됐다고 주장했으나, 상가 측은 전액을 받아야 한다고 맞섰다.

지난해 1심에서 재판부는 상가 측의 손을 들어줬다. 이에 조합은 즉각 항소했고, 이달 1차 변론을 마쳤다. 조합원 사이 불만도 커지고 있다. 조합 측이 대법원까지 소송을 끌고 간다는 의지를 드러내서다. 소송이 길어지면 제반 비용과 함꼐 분담금도 늘어난다.

조합원 A씨는 "상가와 소송을 하느라 준공승인도 내내 못 받다가 최근에서야 부분 승인을 받았다"며 "그동안 재산권 행사도 제대로 못하게 만든 조합 업무 방식에 불편을 느끼는 이들이 많다"고 토로했다. 조합원들은 이달 28일 조합장 해임을 추진을 안건으로 하는 총회를 개최하기로 했다.

◆ "장사도 안 되는데…" 상가 안 짓는 조합도 속출

서울 서초구 진흥아파트 재건축 조합도 지난해 상가 조합원들이 제기한 총회결의 무효확인 청구소송에서 패소했다. 조합은 2019년 상가 조합원에 재건축 후 상가 토지면적 2366㎡를 보장하고, 상가토지 종상향 시 아파트 분양권을 지급하겠다고 약속했지만 이후 정관을 변경했다. 이를 이유로 상가 조합원은 법적 조치에 나섰고, 법원은 "상가 조합원의 신뢰를 침해할 만큼 조합 총회 결정에 정당한 사유가 없다"며 피고 패소 판결을 내렸다.

같은 서초구 신반포2차 재건축 조합도 상가 측과 갈등을 겪고 있다. 2022년 조합 정기총회에서 상가 조합원의 자산가치 산정비율과 관련된 정관 변경을 의결했는데, 이 과정에서 조합원 전원의 동의를 받지 않은 게 문제가 됐다. 법원은 "동의요건을 충족하지 못했으니 정관 자체를 인정해서는 안 된다"고 판시하면서 사업에 제동이 걸렸다.

이처럼 상가 문제로 발목 잡히기 싫어 아예 재건축 과정에서 상가를 빼버리는 단지도 늘고 있다. 강남구 대치우성1차와 대치쌍용2차는 상가 소유주 20명에게 아파트 입주권을 주기로 하고 상가 없이 통합 재건축을 추진한다.

상가가 정비사업의 골칫덩이로 떠오른 또 다른 원인은 상업용 부동산 미분양에 있다. 상가를 지어봤자 팔리지 않아 결국 조합 손해로 남기도 한다. 강남구 개포주공4단지 재건축(개포자이 프레지던스)는 2023년 두 차례에 걸쳐 상가 통매각 분양에 나섰지만 수요가 없자 개별분양으로 선회했다. 지난해 7월부터 조합에서 15개 호실에 대해 선착순으로 수분양자와 임차인 모집에 나섰다. 전용 58.81㎡ 기준 분양가는 14억5500만원이다. 

서울 서초구 신반포4지구 재건축(메이플자이) 조합은 올 초 단지 내 근린생활시설(상가) 일반분양분 일괄매각 업체를 모집했지만 찾지 못했다. 상가 총 213개 호실 중 조합원 몫을 뺀 59개 호실(전용 약 3498㎡) 일반분양 물량을 한 번에 매각하려고 했으나, 유찰이 이어지면서 결국 일반분양으로 선회했다.

단지 내 상가는 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있어 부동산 호황기 수익률이 좋은 투자처로 주목받았다. 원자재·인건비 상승으로 공사비가 증가하며 분양가가 폭등하자 매력이 떨어진 상황이다.

김제경 투미부동산연구소 소장은 "요즘 아파트 상가에선 장사도 잘 안 되고 임대료도 계속 떨어지다 보니 재건축 이후 아파트를 받고 싶어 하는 상가 조합원이 많지만, 법령상 요건이 엄격하다 보니 결국 재판까지 가게 되는 것"이라며 "상가와 분쟁이 생긴다고 해서 아예 재건축에서 제척하는 것도 도시정비법의 본래 취지와 맞지 않다"고 말했다. 이어 "법적으로 분쟁을 해결할 수 있는 장치가 마련돼야 한다"고 덧붙였다.

chulsoofriend@newspim.com