'신속통합기획 활성화 방안' 세미나 열려
"신통기획 사업성, 인허가 단축 등 기준 완화에 달려"
"현 공공기여 정책, 조합에게 불리… 제도 개선해야"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정비사업 활성화를 통한 주택 공급 확대를 목표로 서울시가 야심차게 도입한 신속통합기획의 활용도를 높이기 위해선 인허가 절차 간소화와 공공기여 규제 완화가 필요하다는 의견이 제기됐다.
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| [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원이 '서울시 주택공급 확대를 위한 신속통합기획 활성화 세미나'에서 주제발표를 하고 있다. 2025.05.14 chulsoofriend@newspim.com |
14일 '서울시 주택공급 확대를 위한 신속통합기획 활성화 세미나'에서 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 "사업시행계획과 관리처분계획수립을 한꺼번에 진행한 뒤 인허가 기간을 단축해야 사업성이 올라갈 것"이라고 말했다.
서울시는 2021년 정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대를 위해 신통기획을 도입했다. 정비계획 수립단계에서 서울시가 사업지에 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원 계획이다. 참여를 독려하기 위해 인허가 기간 단축, 용적률 향상, 기부채납 비율 하향 등의 혜택을 제공하고 있다.
그러나 공사비 상승으로 일부 강남권을 제외한 사업지는 시공사를 구하지 못하거나 조합원이 분담금을 부담할 여력이 부족해 사업이 중단되는 일이 늘었다. 한국건설기술연구원에 따르면 3월 건설 공사비 지수는 131.23으로 지난해 12월(130.12)과 비교할 때 세 달 만에 0.9% 상승했다. 기준선이 되는 2020년 1월(100) 대비 30% 넘게 오른 셈이다.
이 교수는 신통기획의 사업성을 높이려면 인허가 기간 단축 외에도 국·공유지 매입시기 변경과 각종 건축 기준 완화가 필요하다고 주장했다. 현행법상 정비사업지 내에 국·공유지가 있는 경우 사업시행인가 이후 3년 내 매수를 신청한 뒤 60일 이내 매입 비용을 전액 납부하는 것이 원칙이다. 조합은 이 과정에서 필요한 자금을 건설사로부터 조달하다 보니 초기 금융비용이 높아지는 문제가 있다.
그는 "국·공유지 매수 계약 이후 첫 매입비용 시기를 분양 단계로 조정해야 한다"며 "계약부터 준공 시기까지 조합 수입에 맞춰 국·공유지 매입비용을 납부해야 사업비 부담이 줄어들 것"이라고 말했다.
용도지역 상향이 어려운 중소규모 단지는 건축 기준을 낮춰야 한다는 목소리도 나왔다. 건축 배치나 토지이용계획을 조정하면 보다 많은 주택을 공급할 수 있다는 이유에서다. 이 교수는 "예컨대 가로주택정비사업에서 일조 기준을 완화하는 방향으로 법을 개정해 높이 기준을 낮춘다면 이것만으로도 용적률 상향 효과가 발생한다"고 설명했다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 신통기획의 실효성을 높이기 위한 공공기여 조정 필요성을 강조했다. 지난달 서울시는 신속통합기획 제도 도입 3년 반 만에 100번째 기획안을 작성했으나, 이 중 실제 착공까지 이어진 사업지는 2곳 뿐이다. 2022년 서울 내 사업시행인가 전 단계인 24개 조합과 추진위원회를 대상으로 실시한 설문조사 결과, 35%가 '과도한 공공기여 요구'에 대한 우려를 표한 바 있다.
현재 서울시는 공공기여 정비사업 단지에 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하고 있다. 이때 공공기여는 공공·기반시설 외에도 임대주택이나 현금, 토지 등도 가능하다. 이 부연구위원은 공공기여의 종류나 방식별로 주민 선호도 차이가 큰데도 현 체계에서는 이 같은 현실이 충분히 반영되지 않는다고 지적했다.
그는 "임대주택의 경우 공사비가 오른 상황에서 일반분양 주택과 같은 품질로 조성해야 하는데 추가적인 보상은커녕 원가도 쳐주지 않는다"며 "여의도 한양의 경우 재건축 조합이 임대주택 건축에 지출하는 실 공사비는 3.3㎡당 1000만원이 넘을 것으로 예상되는데, 서울시가 제시한 공공기여 인정액은 341만원에 그친다"고 말했다.
노인요양시설, 자활시설 등 비선호 시설을 설치할 때는 당위론적이나 도덕적 관점에서 접근하기보다는 실용적인 사고를 갖춰야 한다고 봤다. 도로, 공원, 어린이집, 도서관 등 주민 선호도가 높은 시설과 낮은 시설의 공공기여 인정액을 토지 면적으로 환산하는 일률적 방식으로만 평가하고 있는 제도를 바꿔야 한단 이야기다.
이 부연구위원은 "공익적으로 필요하지만 거부감이 큰 시설일수록 추가 인센티브를 부여해 자발적 공급 확대를 유도해야 한다"며 "용적률 상향 아닌 세제 혜택, 인허가 패스트트랙 등 인센티브를 다양화하는 방법도 생각해볼 수 있다"고 제언했다.
chulsoofriend@newspim.com
