서울 부동산 회복세...'도·노·강'으로 확산

기사입력 : 2024년11월05일 14:58

최종수정 : 2024년11월05일 14:58

광운대 역세권 개발, 서울원 아이파크 주목
강남3구 부담, 북쪽 지역 선점 가속화

[서울=뉴스핌] 오경진 기자 = 올해 서울 부동산 시장이 완연한 회복세를 보인 가운데, 회복세를 주도했던 강남3구와 마·용·성(마포, 용산, 성동)에 이어 도·노·강(도봉, 노원, 강북)으로 확산이 기대되며 수요자들의 선점 움직임도 빨라질 것으로 예상된다.

5일 부동산 114 자료에 따르면 올해 서울 아파트 3.3㎡당 매매가격은 1.8%(4,082만 4,119만원)의 상승률을 기록했다. 서울 25개 구별 상승률을 살펴보면 ▲송파 4.99% ▲용산 3.16% ▲서초 2.6% ▲광진 2.37% ▲마포 2.27% 등 부동산 시장 민감도가 가장 높은 지역을 중심으로 회복세가 가팔랐다.

업계 전문가는 "서울 부동산 시장의 경우 가장 민감도가 높은 강남3구를 시작해 북쪽으로 확산세가 확대되는 양상을 보인다"며 "이에 강남3구 및 마·용·성 일대의 가파른 상승세에 부담을 느낀 수요자들이 노·도·강 지역을 선점하려고 움직일 가능성이 높다"고 말했다.

실제로 부동산 114 자료에 따르면 6월~8월 보합세를 유지하던 노원구의 아파트 매매가는 9월 들어 상승세로 전환되는 등 반등 움직임을 보이고 있다.

서울 동북권 지역으로의 매매가 상승세가 옮겨갈 것으로 예상되는 가운데, 노원구 광운대 역세권 개발을 통해 공급되는 '서울원 아이파크'에 대한 이목도 집중되고 있다.

HDC현대산업개발이 광운대 역세권 개발사업을 통해 공급하는 '서울원 아이파크' 주거시설은 총 15만㎡ 부지 중 약 7만 7,586㎡ 부지에 분양형 공동주택 1,856가구, 공공임대 408가구, 레지던스 768실 등 총 3,032가구 규모로 조성되며, 지하 4층~지상 49층, 8개 동으로 이루어져 있다. 그중 '서울원 아이파크' 공동주택 전용면적 59~244㎡ 1,856가구를 11월 분양할 예정이다.

단지명 서울원의 의미는 삶을 담는 거대한 원을 뜻한다. 서울의 미래 가치를 담은 원대한 범위의 원으로, 반경 1km 안에 모든 삶의 요소를 담아 완성한 하나의 타운으로 공급하겠다는 것이 HDC현대산업개발의 입장이다. 주거 공간부터 호텔, 쇼핑몰, 오피스까지 약 15만㎡ 원에 모두 조성돼, 입주민들은 서울원에서 만나는 라이프 컬처의 시대를 만끽할 전망이다.

'서울원 아이파크'는 사업비 약 4조 5,000억 원에 달하는 광운대 역세권 개발을 통해 공급된다. 서울특별시 노원구 소재 광운대역과 석계역 사이에 위치한 대규모 물류 시설 이전 적지에 대규모 쇼핑몰 및 주거 복합단지를 조성하는 사업이다.

사업 개발을 맡은 HDC현대산업개발은 사람과 자연, 도시환경이 공존하는 미래형 도심을 조성할 계획이다. 국내 최초, 서울 최대 규모의 주거, 문화, 업무, 관광, 의료 부분이 한 곳에 집약되는 대규모 사업으로, 추후 서울 동북권을 대표하는 랜드마크로 등극할 기대감이 높다.

단지의 파트너십은 시공을 맡은 HDC현대산업개발을 포함해 Snow peak, 서울아산병원, 고려대학교 등 교육·문화·여가를 넘나드는 다양한 파트너십을 통해 입주민들에게 풍부하고 수준 높은 생활 인프라를 제공할 예정이다.

단지와 인접하고 있는 상업업무용지에는 지역 최대 규모 쇼핑센터인 서울원 라이프컬처 몰(가칭)과 지역 최초 글로벌 5성급 호텔이 입점할 예정이며, 피트니스 시설과 지역 내 최초로 IMAX 상영관을 도입할 예정이다. 여기에 상업업무 시설과 연계되어 개발되는 단지 내 스트리트몰에도 핵심 앵커 시설들이 입점할 예정으로 단지 내에서 문화 및 여가생활이 가능한 풍부한 생활 인프라를 자랑한다.

여기에 단지와 인접한 광운대역은 기존 1호선뿐만 아니라 6호선, 7호선도 이용 가능한 교통망을 갖췄다. 여기에 향후 GTX-C 노선이 신설될 예정으로 개통이 진행되면 광운대역~강남(삼성역) 구간을 9분 만에 연결한다. 도로로는 동부간선도로, 내부순환로의 접근성도 뛰어나다.

'서울원 아이파크'는 단지 내 스마트 프리미엄을 적용해 입주민들에게 다양하고 편리한 주거환경을 제공한다. 스마트 프리미엄은 대화형 AI 홈비서 시스템을 비롯해, 2개 동 단위 독립 커뮤니티, 층별 음식물 쓰레기 배출이 가능한 첨단 설비 등이 적용된다. 여기에 국내 최초 아산 병원 맞춤형 헬스케어 솔루션, 국내 최상위 프리미엄 피트니스 플랫폼 입점 (예정) 등도 구축할 계획이다.

또한, 단지는 고려대와 지역 사회 평생교육 및 청년 커리어 개발을 위한 업무 협약도 맺었다. 공공용지에 문화 거점 도서관, 청년 커리어 센터 등 지역민을 위한 편의시설도 계획돼 있다.

분양 관계자는 "서울원, 하나로 완성된 가치를 추구하고 있는 만큼, 수요자들에게 어디에서도 볼 수 없었던 프리미엄 주거 공간을 선보일 것"이라며, "특히, 광운대 역세권 개발에 따른 수혜를 고스란히 누릴 수 있는 주거시설로, 향후 서울을 대표하는 랜드마크 단지로 자리매김할 예정이다"고 전했다.

ohzin@newspim.com

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부부 '공동명의 절세'도 옛말? [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세 셈법이 세제개편을 계기로 한층 복잡해지고 있다. 그동안 절세 수단으로 활용돼 온 공동명의가 제도 변화에 따라 오히려 불리하게 작용할 수 있다는 분석이 나오면서, 주택 보유 형태에 따른 세 부담을 다시 따져봐야 한다는 목소리가 커지고 있다. [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ 명의 따라 달라지는 종부세…입법예고에 반발 11일 부동산 업계에 따르면 세제개편안으로 공동명의 1주택자의 종부세 계산법이 달라지면서 명의 형태와 실제 거주 여부에 따른 세 부담 격차를 둘러싼 논란이 커지고 있다. 같은 한 채를 보유하더라도 단독명의인지 공동명의인지, 공동명의 특례를 선택하는지에 따라 공제액과 세액이 달라져서다. 기존에 절세를 위해 선택했던 명의 구조가 세법 변화에 따라 불리해질 수 있다는 우려도 나온다. 이번 세제개편안은 주택 수 중심이던 종부세 체계를 주택가격과 실제 거주 여부 중심으로 바꾸는 데 초점을 맞췄다. 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 비거주 1주택자는 9억원을 적용한다. 1주택자의 공정시장가액비율은 70%가 적용된다. 부부 공동명의 1주택자는 지분별로 각각 종부세를 내는 방식과 부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 간주하는 공동명의 1주택 특례 가운데 유리한 방법을 선택할 수 있다. 특례를 택하면 단독명의 1주택자와 마찬가지로 실거주 여부에 따라 14억원 또는 9억원의 기본공제를 적용받는다. 반대의 경우 부부가 각자 보유 지분에 대해 별도의 납세자가 돼 종부세를 계산한다. 결국 실제로는 같은 집 한 채를 보유하고 있어도 명의와 특례 선택에 따라 적용되는 공제 구조에 차이가 있다. 비거주 1주택자의 기본공제가 9억원으로 낮아지면서 공동명의 일반과세가 더 유리해지는 사례가 나타날 수 있다. 공동명의자가 1세대 1주택자와 다른 과세체계에 놓이면 오히려 불리해질 가능성이 제기된다. 납세자들의 불만은 실제 보유주택 수보다 명의의 형식에 따라 과세 결과가 달라질 수 있다는 데 집중돼 있다. 이날 오후 2시 기준 법제처 국민참여입법센터 내 종부세법 개정안 입법예고에 총 3207건의 의견이 접수됐다. 이 가운데 공동명의와 관련한 의견은 29건으로 전체의 약 0.9%다. 의견 제출자 A씨는 "부부 공동명의는 공정시장가액비율 80%, 단독명의는 70%를 적용하는데 공동명의를 하지 말라는 것인지 의도를 모르겠다"며 "그냥 세금을 더 걷겠다는 것으로 들린다"고 지적했다. 또 다른 제출자는 B씨는 재산세와 종부세의 기준이 다른 점을 문제삼았다. 그는 "재산세는 이미 부부 공동명의 1주택자에게 1주택 기준을 적용하면서 종부세는 명의가 2인이라는 형식적인 이유로 불이익을 주는 것은 세제 간 엇박자"라며 "집이 두 채가 아니라 실질적으로 한 채인데 부부가 공동명의로 등기했다는 이유로 차별하는 것은 부당하다"고 주장했다. 종부세만 실거주 여부와 명의 구조에 따라 과세 방식이 달라지면서 납세자가 체감하는 제도 간 차이가 커질 수 있다는 지적이 나온다. ◆ 거주냐 비거주냐…같은 집인데 수백만원 차이 명의 방식에 따른 세액 차이도 상당할 것으로 예상된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 부부가 주택 지분을 각각 50%씩 보유한 것으로 가정해 반포자이 전용 84㎡의 보유세 변화를 분석했다. 세액공제는 적용하지 않았고 2027년 공시가격 상승률은 올해 상승률의 절반 수준으로 가정했다. 분석 결과 반포자이 전용 84㎡ 공동명의자의 보유세는 2026년 1171만원에서 2027년 실거주할 경우 1744만원으로 늘어나는 것으로 추산됐다. 1년 만에 573만원, 48.9% 증가하는 수준이다. 같은 공동명의라도 해당 주택에 거주하지 않을 경우 증가폭은 더 컸다. 비거주 공동명의자의 보유세는 2027년 2183만원으로 계산돼 올해보다 1012만원, 86.4% 급증했다. 같은 주택과 동일한 지분 구조를 유지하더라도 거주 여부에 따라 2027년 세 부담이 439만원 벌어지는 셈이다. 공동명의는 그동안 종부세 부담을 줄일 수 있는 방식으로 활용돼 왔다. 1주택자는 부부가 지분을 나눠 보유하면 각각 공제를 받을 수 있어 공동명의를 선택하는 경우가 적지 않았다. 세법이 바뀌면서 기존에 유리했던 명의 구조가 예상치 못한 세 부담으로 돌아올 수 있다. 이장원 법무법인 리치 세무사는 "1주택 공동명의는 각각 종합부동산세 공제를 받을 수 있어 일반적으로 유리한 편"이라면서도 "세법이 바뀌면 유리하다고 판단해 선택했던 공동명의가 갑자기 불리한 상황을 만들 수 있다"고 설명했다. 주택 수가 늘어나면 명의 구조에 따른 차이는 더 복잡해진다. 이 세무사는 "부부가 각각 주택 한 채씩 온전히 갖고 있으면 각각 1주택자로 세금을 내지만 2채를 50%씩 갖고 있으면 각각 2주택을 갖고 있는 것이 된다"며 "유리하다고 해서 공동명의를 했는데 갑자기 세법을 바꿔버리면 곤란할 수 있다고 말했다" 일각에서는 주택을 취득할 당시의 세제상 유불리를 고려해 결정한 명의 구조가 이후 제도 개편에 따라 다른 결과를 낳는다면 납세자의 예측 가능성이 떨어질 수 있다고 우려가 나온다. 같은 주택을 계속 보유하더라도 거주 여부와 명의 형태, 특례 신청 여부 등에 따라 세 부담이 크게 달라지는 만큼 과세 형평성을 둘러싼 논란이 이어질 것으로 보인다. chulsoofriend@newspim.com 2026-08-11 06:00