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[기획] 전주시의회, 옛 대한방직 개발 '제2의 대장동 사태' 우려 제기

기사입력 : 2024년08월30일 18:10

최종수정 : 2024년08월30일 18:10

한승우 전주시의원 "지난 6월 계획이득 환수규모 과소계상, 공공기여량 등 문제 지적"
"전주시·자광 협상 결과, 용도지역 극히 일부 정형화이외에 달라진 것 없어 특혜 시비"
우범기 전주시장 "공개공지·공공기여금 재산정, 적정한 평가되도록 추후 면밀히 검토"

[전주=뉴스핌] 이백수 기자 = 전북 전주시의 마지막 남은 노른자 땅인 옛 대한방직 부지 개발을 놓고 '전주판 대장동 사태'를 우려하는 특혜논란이 지속되고 있다.

30일 한승우 전주시의원은 시정질의를 통해 "지난 6월 옛 대한방직 부지 개발사업 사전협상에 대해 계획이득 환수 규모 과소계상 문제, 공공기여량 활용 문제 등 사업자를 위한 특혜성 협상안을 원점에서 다시 하라"고 요구했다.

그러나 "전주시와 ㈜자광이 합의한 최종협상 결과 용도지역의 극히 일부를 정형화하는 정도 외에는 달라진 것이 없다"며 "제2의 대장동 사태가 되지 않도록 바로잡아야 한다"고 질타했다.

한승우 전주시의원이 대한방직 부지 특혜의혹과 관련 시정질의를 하고 있다.[사진=전주시의회] 2024.08.30 gojongwin@newspim.com

옛 대한방직 부지 개발사업 추진 과정

옛 대한방직 전주공장 부지는 '공업용지'로 묶여 아파트로 개발할 수 없는 땅이었다.

하지만 재개발 필요성이 꾸준히 제기되자, 대한방직 측은 2015년 매각 우선협상대상자로 한양 제이알디를 선정했다.

그러나 전주시가 공업지역을 주거·상업지역으로 바꾸는 '용도변경 불가' 방침을 고수하자 매매가 무산됐다.

▲㈜자광은 2017년 전주시와 어떠한 협의도 없이 해당 이 부지를 1980억원에 매입함과 동시에 2조원을 들여 아파트를 비롯 국내 최고층 타워 등을 개발하겠다고 나섰다.

김승수 전 전주시장 당시 시민공론화위원회를 구성하며 협의점을 찾고자 했으나 결국 개발로 이어지지는 못했다.

▲우범기 전주시장은 취임 직후인 2022년 8월 ㈜자광 대표와 공개 면담을 시작으로 지난 2월 도시계획변경 협상대상지 선정에 이어 3월에는 협상 제안서를 받았다.

지난 5월에는 토지거래 허가구역 지정, 6월 공공기여량 확정에 이르기까지 속도감 있게 추진되고 있다.

앞으로 도시기본계획 변경, 도시관리계획 결정·고시 등 관련 절차를 거쳐 아파트 등을 짓게 된다. 

용도지역 변경 문제점...공공기여금 2380억원 터무니 없이 적다

한승우 전주시의원은 "자광의 협상 제안서에는 용도지역을 일반공업지역에서 일반상업지역과 준주거지역으로 변경하고, 470m 타워와 상업시설, 공동주택 등을 건립하는 계획이다"며 "감정평가 시행 후 토지가치 상승분 100%에 해당하는 2380억 원이라는 말도 안되는 수준의 공공기여량이 확정됐다"고 개탄했다.

이어 "대한방직 부지 면적의 약 45%(10만4344㎡)를 제2종 일반주거지역이 아닌 용적률 500%의 '준주거지역'으로 변경하는 것이 타당하냐"며 "2035 전주시 도시기본계획에 따르면 애초에 이 땅은 제2종 일반주거지역으로 개발될 계획으로 도시계획조례 개정 전인 당시로서는 230%의 용적률을 갖는 아파트로 개발되는 것이 마땅한 땅이었다"고 설명했다.

그런데 "자광은 일반상업지역이 되어야 높은 용적률을 적용받을 수 있는 걸림돌이 있음에 불구하고, 어떤 근거도 없이 주거지역을 상업용지로 바꾸겠다고 전주시에 사업제안을 했다"고 비난했다.

한 의원은 "이때 용적률 500%를 적용받기 위해 1~2층에 상가를 넣는 꼼수가 등장했다"며 "전주시가 지난해 12월 20일 도시계획조례를 변경, 자광을 위한 맞춤형 조례개정이라는 의혹을 사고 있다"고 폭로했다.

결국 "자광은 당초대로 전제 절반을 준주거용지로 변경했지만, 용적률 500%의 준주거지역이 아닌 용적률 250%의 제2종 일반주거지역으로 변경해야 특혜시비가 없다"고 잘라 말했다.

감정평가의 두 얼굴...고밀도 개발·감정가 하락, 아파트 신축시 '특혜'

한 의원은 "감정평가에서 준주거지역이 상업지역에 비해 낮게 평가될 것은 자명한 일이며, 이는 자광이 부담해야 할 공공기여량을 낮추면서 공동주택은 최대치로 지을 수 있는 환경을 제공해주는 특혜를 제공한 것과 다름 없다"고 거듭 주장했다.

더군다나 "수익형 건물이 들어설 수 없어 땅값이 낮게 매겨질 수밖에 없는 공개공지가 사업부지의 40%에 해당하는 상황이다"고 부연했다.

특히 "지하 건축물의 경우 현행법상 연면적과 용적률에 포함되지 않는 점을 교묘하게 이용해 '고밀도 개발'과 '토지 감정액 하락'을 꾀하려는데, 이에 대한 전주시의 보완책이 없다"고 개탄했다. 

도시계획조례 개정...당초 2600세대→3400세대 가능, 초과이익 환수해야

전주시는 지난해 12월 '도시계획 조례를 개정, 준주거지역의 경우 기존 350%였던 용적률이 500%로 급격히 늘어났다.

이에 따라 옛 대한방직 부지는 당초 2600세대를 지을 수 있었던 용적률 최대치가 3400세대를 지을 수 있는 상태로 바뀌며 업체의 이익이 극대화 되는 상황이 조성됐다.

자광 맞춤형 조례개정이라는 비난이유가 여기에 있다.

따라서 한 의원은 "도시계획조례 개정으로 인해 늘어난 아파트 800여 세대에 대한 이익환수 조치가 반드시 이루어질 수 있도록 협상안에 반영하라"고 요구했다. 

공공기여량 2380억원 환수 잘못...서울시·광주시 적용해야 특혜논란 불식

현행 국토계획법은 용도지역 변경으로 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 경우 토지가치 상승분의 범위 내에서 공공시설을 설치·제공하도록 돼있다.

또 전주시 도시계획변경 사전협상 운영지침에 따른 공공기여량은 시민공론화위원회에서 권고한 공공기여량, 즉 '토지계획 변경 후 총 부지가액의 40%'를 기준으로 하도록 명시돼 있다.

▲전주시는 사전협상 결과 평가액 6210억원 중에서 종전 평가액 3830억원을 제한 차액 2380억원을 공공기여량으로 환수키로 했다.

한 의원은 "과소 계상될 수 밖에 없는 산정 방식에 문제가 있다"며 "종전평가금액인 3830억원은 도시관리계획 결정 고시일을 기준으로 한 감정평가액이다"고 말했다.

구체적으로 "2017년 자광이 토지 매입 당시 금액은 1980억이지만 현재 자광은 수익률 100%를 달성했고, 금융비용을 제외하더라도 1000 억원 이상의 수익을 냈을 것으로 추정된다"고 설명했다.

▲서울시의 경우 종전평가는 현황평가를 원칙으로 하되 '급격한 여건변화' 등으로 인해 현황평가가 불합리하다고 판단한 경우 조건부 평가를 할 수 있도록 하고 있다.

서울시 지침에 따른다면 대한방직 부지는 7년 사이에 토지가 100% 상승은 '급격한 여건변화'에 충분히 해당, 종전 평가액은 3830억보다 훨씬 낮아져 공공기여량이 보다 늘어났을 것이나 전주시는 이를 묵과하고 있다.

▲또한 40%라는 공공기여율에 대한 문제도 있다. 도시계획 변경 후 총 부지가액의 40%를 기준으로 하는 공공기여율은 2021년 2월 시민공론화위원회의 권고사항이 반영됐다.

이또한 현재는 상황이 많이 달라졌다. 공론화위원회가 제시한 토지상승분의 시작가는 당초 매입가인 1980억원 혹은 매입가에 금융비용이 더해진 금액일 가능성이 큰데 이 경우 토지 상승분의 범위는 3000억~4000억원까지 커지게 되므로 보다 높은 공공기여율을 적용하는 것이 합당하다.

전주시 도시계획조례의 개정으로 공동주택을 전혀 건축할 수 없는 일반공업지역에서 용적률 500%를 갖는 준주거지역, 용적률 900%의 일반상업지역으로 용도지역을 변경하는 것은 공공기여율 최대를 적용하는 것이 합리적이다.

▲이처럼 공공기여량에 대한 수많은 문제와 궁극적으로 낮은 환수액에도 불구하고 전주시는 공공기여량을 '토지가치 상승분의 100%'로 결정했다고 시민들을 현혹시키고 있다.

▲광주의 일신방직 사례와 비교해봤을 때 광주시 공공기여량이 토지가치 상승분의 54.4% 수준으로 책정됐다.

광주 일신방직 토지가치 예상 상승분은 1조835억원으로 그 중 공공기여량인 54.4%는 5899억원이다.

원도심권에 위치한 전주종합경기장 부지 감정평가 가격보다 토지 이용가치가 훨씬 높을 것으로 판단되는 대한방직 부지 평가 가격이 평당 330만원이 낮게 책정되었다는 점도 수긍하기 어렵다. 

공공기여량 활용방안 문제...자부담 원칙 현행법 어겨

전주시는 사전협상안으로 공공기여량 2380억원 중 교통개선대책으로 홍산로 지하차도 700억원, 마전들로 교량설치 122억 등 약 1000억원의 규모의 공공기여 시설을 설치할 계획이다.

하지만 이는 '교통문제를 유발하는 자'가 부담하는 것을 우선 원칙으로 규정하고 있는 관련 규정을 어기고 있다.

공공기여 예산은 전주시에 필요한 공원이나 공공임대주택 등 별도의 계획을 수립하여 집행하는 것이 마땅하다.

한승우 의원은 "전주시는 중대한 개발사업인 만큼 그간의 의혹을 해소하고 공정하고 투명하게 진정으로 시민을 위한 사업으로 이끌어나갈 것을 제안한다"고 역설했다.

우범기 전주시장은 "공개공지 감정평가 등은 국토부 등 관련기관 질의를 통해 면밀히 검토하여 적정한 평가가 이루어 질 수 있도록 하겠다"며 "공공기여금 재산정은 현재 예비감정만 완료된 상태로 도시관리계획 결정 고시후 본 감정평가를 실시할 계획이다"고 말했다.

gojongwin@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00
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기후동행카드, 고양·과천도 30일부터 [서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 서울시는 '기후동행카드'가 오는 11월 30일 첫 차부터 고양시와 과천시까지 서비스를 확장한다고 21일 밝혔다. 이로써 서울~고양~과천을 오가는 시민들도 월 5만~6만원대로 기후동행카드의 무제한 혜택을 받을 수 있게 된다. 지난 1월 27일 서울 지역을 대상으로 출발한 기후동행카드는 3월 30일 김포골드라인, 8월 10일 진접선·별내선까지 확대됐다. 서울 공동생활권인 인구 100만의 대규모 도시 고양시와 지리적으로 서울시와 경기남부의 길목에 위치한 과천시까지 연결됨에 따라 수도권으로 본격 확대되는 계기가 될 것으로 시는 기대한다.  서울 외 지역 기후동행카드 이용 가능 도시철도 구간 [이미지=서울시] 서울시와 고양시, 과천시는 지난해 2~3월 기후동행카드 참여 업무협약을 체결한 이후 후속 논의를 통해 구체적인 시행방안을 마련하고 11월 30일 고양시(3호선·경의중앙선·서해선), 과천시(4호선)의 기후동행카드 참여를 확정지었다. 관계기관들과 함께 시스템 개발·최종 점검을 완료했다. 이번 확대로 3호선은 고양시 일산서구 대화역에서 서울시 송파구 오금역까지 모든 역사(44개)에서 기후동행카드를 이용할 수 있게 된다. 경의중앙선은 고양시 일산서구 탄현역에서 구리시 구리역까지 34개 역사, 서해선은 고양시 일산서구 일산역에서 서울시 강서구 김포공항역까지 7개 역사, 4호선은 남양주시 진접역에서 과천시 정부과천청사역사까지 34개 역사에서 기후동행카드를 이용할 수 있다. 이에 더해 현재 기후동행카드 서비스 범위에 이미 고양시를 경유하는 서울 시내버스 28개 노선과 과천시를 경유하는 6개 노선이 포함돼 있음을 고려하면 서울과 고양·과천을 통근·통학하는 약 17만 시민의 이동 편의가 더욱 증진될 것으로 보인다.  또 이용범위가 대폭 확대되면서 과천·고양 등 시민들도 기후동행카드의 다양한 문화 혜택을 동일하게 누릴 수 있다. 과천시 4호선 확대로 대공원역도 기후동행카드를 이용할 수 있는 만큼 방문 시 서울대공원 50% 할인 등 혜택을 참고하면 된다.  기후동행카드는 올해 1월 23일 서비스 시작 이후 70일 만에 100만 장이 팔리는 등 시범사업 단계부터 큰 호응이 확인된 바 있다. 7월부터 본사업에 들어가면서 청년할인권·관광객을 위한 단기권 등 다양한 혜택이 더해졌다. 평일 최대 이용자가 65만명이 넘어가는 등 인기가 지속되고 있다. 서울시는 고양·과천 지하철 적용을 시작으로 수도권 시민들에게도 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 관련 협의·시스템 개발 검토를 적극 추진할 계획이다. 향후 기후동행카드의 무제한 확장을 위한 타 경기도 지자체와의 논의 역시 급물살을 탈 것으로 기대된다고 시는 덧붙였다.  기후동행카드를 이용하려면 안드로이드 기반 휴대전화에서 '모바일티머니' 앱을 무료로 다운받아 충전하면 된다. 실물카드는 서울교통공사 1~8호선 고객안전실, 지하철 인근 편의점 등에서 구매한 후 서울교통공사 1~8호선, 9호선, 신림선·우이신설선 역사 내 충전기에서 권종을 선택·충전 후 사용할 수 있다.  기후동행카드의 고양시, 과천시 확대 등에 관한 자세한 내용은 고양시(031-909-9000), 과천시(02-3677-2285), 서울시 120 다산콜센터로 문의하면 된다. 윤종장 서울시 교통실장은 "김포·남양주·구리에 이어 고양·과천 확대로 경기도 동서남북 주요 시군까지 기후동행카드의 무제한 대중교통 혁신이 이어지고 있다"며 "교통비 절감·생활 편의·친환경 동참 등 일상 혁명을 수도권 시민들까지 누릴 수 있도록 수도권 지역 서비스 확대·편의 향상에 총력을 기울이겠다"고 말했다.  kh99@newspim.com 2024-11-21 11:15
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