[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 정부가 주택사업 활성화를 위해 ▲도심 정비사업여건 개선▲민간임대리츠 규제완화▲대토보상 활성화▲공공택지 등 사업기반 강화 등 크게 4가지 부문에서 각종 규제를 완화, 합리화한다.

특히 공급지연의 주 요인으로 부각된 공사비 갈등을 해소하기 위해 민간임대리츠 사업장에 대해선 착공이후라도 적정 공사비 인상을 한시적으로 허용하는 방안이 추진된다.

또 3기신도시 택지개발을 속도감 있게 진행하기 위해 땅을 또 다른 땅으로 보상하는 대토보상방식도 사업지구 내가 아닌 다른 사업지나 주택 분양권으로도 보상받을 수 있게 된다.

국토교통부는 이 같은 내용을 포함한 민생토론회 후속 규제개선 조치를 13일 발표했다.

국토부 주택사업 활성화 방안

◆도심 주택사업지연 '손톱 밑 가시' 요소 제거…공급 촉진

주요 내용을 살펴보면 도심 주택사업이 원활히 진행될 수 있도록 걸림돌로 작용했던 규제가 완화되거나 지연될 만한 조항이 생략된다.

재건축·재개발 추진 과정의 여러 절차가 간소화된다. 공공분양주택의 추가 공급이 필요하다고 판단되는 경우 정비계획 변경 단계가 축소된다. 현행 도시정비법(도정법) 상에선 주민·지방의회와 협의하거나 도시계획위원회 심의를 받아야 했으나 이 같은 과정을 생략토록 시행령을 개정하겠다는 것이다.

지난 1월 개정된 도정법에선 역세권의 용적률은 법적 상한의 1.2배로 높일 수 있도록 해 공공주택인 뉴:홈을 지을 수 있는 여건이 마련됐지만 정비계획 변경절차가 4단계에 걸쳐 있어 공급계획의 지연을 불러 왔다는 게 국토부의 판단이다.

정비사업 구역 내 국공유지에 대해 재산관리청이 특별히 반대하지 않는 경우 정비사업에 동의한 것으로 간주해 조합설립의 걸림돌로 작용할 만한 요소를 없애도록 했다. 현행법상 재개발사업에선 조합을 설립하기 위해선 땅주인들에게 토지면적의 50% 이상은 동의를 받아야 한다.

또 조합집행부가 사퇴하는 등의 이유로 6개월 이상 부재 시에만 해당 지자체가 변호사나 회계사 등 정비사업 전문가를 선임해 조합업무를 대행할 수 있는 규정도 2개월만 충족하면 선임할 수 있도록 바뀐다.

정비업체 등록기준도 낮춰 기술인력의 요건을 2003년 이전만 묶어 놨던 것을 그 이후라도 경력·실적·교육이수 등의 요건을 갖추면 정비사업 전문관리업에 진출할 수 있도록 했다.

소규모 정비사업 시행구역도 확대된다. 가로주택정비사업 추진과정에서 가로구역과 사업시행구역 면적의 상한이 달랐는데 모두 1만3000㎡ 상한으로 일원화된다. 또 두 개의 도로가 접해야 하는 요건 기준도 한 면의 도로 폭이 20m 이상도 소규모재개발사업 추진이 가능하도록 바뀐다. 현행법 상 두가의 면 이상 접한 도록 폭은 4m이상이거나 한쪽이 6m 이상만 제한 뒀으나 사업 추진의 범위를 넓혀 준 것이다.

도심복합사업의 걸림돌로 작용했던 규제와 부담도 낮아진다. 리츠 참여형 민간 도심복합사업의 경우 관리처분계획을 수립하지 않아도 되는 부지확보 비율을 100%에서 75%로 완화해주기로 했다.

또 주택도시기금 리츠 출자 대상에 공공 도심복합사업도 포함시키고 광역교통시설 부담금도 늘어난 연면적 대상의 75%까지 감면 받을 수 있도록 했다. 이밖에 기부채납 가능시설도 도로, 공원, 주차장 외에도 공공임대주택, 기숙사도 포함하도록 했다.

건축 인허가 규제도 완화된다. 피트니스센터나 독서실과 같은 주민 커뮤니티시설은 주거용 건축물 지하에도 설치할 수 있도록 바뀐다. 이밖에 사업주체도 경·공매로 인해 소유권이 바뀔 경우 별도 동의 절차를 밟지 않아도 변경할 수 있도록 했다.

재건축 재개발 정비계획 절차 개선 전후 비교 [자료=국토부]

◆민간임대사업, 착공 후에도 공사비 올려 받을 수 있도록 한시 허용

공공지원 민간임대 리츠사업 지연의 주요인이었던 공사비 문제도 해소될 수 있는 길이 열렸다. 착공 전 공사비가 차감될 만한 범위는 축소되고 착공 후라도 올려 받을 수 있도록 한시적으로 허용된다. 현행 기준으로 착공 이후에는 건설사가 공사비를 올려 받을 수 없도록 하고 있다.

민간 또는 한국토지주택공사(LH) 택지 공모를 통한 건설형의 경우 현행 기준으로 공사비 증액 할 수 있는 항목에서 '사업경과기간'과 통상 변동분(연 3% 수준)을 곱한 비율 만큼은 제외시켰던 것을 사업경과기간 기준에서 문화재 발견 등 사업자 귀책사유가 없는 기간은 제외토록 했다.

정비사업과 연계한 매입형에선 증액공사비를 고려해 매입가격에서 약 2% 수준의 '추가할인율' 차감을 적용해 왔으나 이를 아예 없애기로 했다.

건설사는 착공 이후라도 이 같은 인정범위 내에서 2027년 7월까지 3년간 한시적으로 공사비를 올려 받을 수 있도록 했다. 아울러 신규 사업장은 발주기관이 공사비 증액을 위한 예비비를 편성토록 하고 기존 사업장은 프로젝트 파이낸싱(PF) 조정위 중재를 통해 공사비 조정 받을 수 있도록 했다.

신용평가등급이 낮은 신규 리츠·펀드도 조건부로 임대리츠 지분을 인수할 수 있도록 했다. 이들은 지분을 인수하려면 기존 매각자의 신용평가 등급보다 높거나 'A-' 등급 이상인 경우만 가능했다. 필요조건은 임대리츠의 보유주식을 50%이하로 매각해야 하며 간접투자기구를 구성하면서 공적자금 등이 일정 지분 이상인 경우를 충족해야 한다.

공공지원 민간임대사업에 참여할 수 있는 시공사의 실적요건도 '최근 3년 300가구 건설'에서 '최근 5년 300가구'로 완화된다.

◆땅보상, 땅 대신 주택 분양권으로도 가능…대토보상토지 전매제한도 4~5년 단축

신도시 등 대규모 택지개발로 기존 땅을 보상받는 방법 중 하나인 다른 땅으로 보상받는 대토보상방식에 주택 분양권도 포함되도록 했다. 주택 분양권 보상은 기관추천 특별공급 물량 범위 내에서 받을 수 있다.

이와 함께 대토보상을 사업 내 지역 뿐만 아니라 같은 사업시행자의 타 사업지역 미분양 물량으로도 받을 수 있다. 예컨대, LH가 시행 중인 3기신도시 사업지역 내에서 대토보상을 받을 경우 LH가 조성 중인 용인국가산업단지의 땅으로도 대토보상을 받을 수 있다는 얘기다.

대토보상 땅에 대해선 전매제한도 최대 4~5년 단축된다. 토지 보상권자의 자금이 장기간 묶이는 부담을 완화해 주겠다는 의도다. 현재 대토보상계약 시점부터 소유권이전 등기까지 약 10년 정도가 걸리는데 대토보상계약에서 대토공급계약까지 걸리는 4~5년만 전매제한으로 단축한다는 것이다. 국토부는 단 투기우려를 고려해 1회에 국한한다고 밝혔다.

이밖에 땅주인이 대토보상 받은 땅을 개발리츠 등을 통해 직접 주택사업을 시행할 경우 주택 우선 공급권을 부여해 주기로 했다. 이는 선호도가 낮은 공동주택용지의 대토보상 수요를 높이기 위한 인센티브라는 게 국토부의 설명이다.

대토보상 주택 우선공급권 제공 절차 [자료=국토부]

◆ 민간업체, 공공주택지구 조성 대행개발 부활…공공주택정비사업 '분상제' 적용 제외

공공택지 개발에서도 불합리한 요건을 합리화하고 활성화 방안이 추진된다. 도심 내 취약 주거지인 쪽방촌이 공공주택정비사업으로 추진될 경우 분양가상한제 적용이 제외된다. 현재 땅주인이 현물로 받는 주택의 분양가가 일반분양의 분양가보다 높은 '분양가 역전현상' 때문에 이들의 사업 참여가 저조 했다는 지적을 개선한 것이다. 이미 공공 도심복합사업이나 주거환경개선사업 등에서는 지난해 말 개정을 통해 분상제 적용을 제외한 바 았다.

공공주택지구 민간 대행개발도 부활된다. 공공주택지구 설계, 기반시설, 택지분양 등의 조성사업을 민간이 대행하는 대신 지구 내 땅을 받는 방식이다. 택지개발촉진법에선 적용을 받아왔지만 2012년 공공주택특별법이 개정되면서 제외됐다가 이번에 다시 포함됐다는 게 국토부의 설명이다.

공공시설용지에도 근린생활시설, 업무시설 등 복합용도로 사용할 수 있도록 허용된다. 아예 미매각이 장기화되는 것이 예상될 경우 준공 전 유보지 등으로 용도 전환할 수 있도록 했다.

dbman7@newspim.com