중국 부동산 시장 현주소 및 정책 지원 현황
시장 회복 지속 가능성 및 부동산 섹터 전망
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[서울=뉴스핌] 배상희 기자 = 최근 공개된 1~2월 공업기업이익과 3월 제조업 구매관리자지수(PMI)가 기대 이상으로 오르며 중국 경기 회복 기대감이 한층 더 높아졌다. 이와 함께 한 편에서는 중국 경기 회복세의 불씨를 당겨줄 부동산 시장의 개선 가능성에 대한 관심이 고조되고 있다.
실제로 부동산 시장의 성수기로 평가되는 3월 들어 1선 대도시를 중심으로 부동산 판매량이 늘어나면서, 그간 당국이 중국 부동산 시장 활성화를 위해 쏟아낸 정책적 효과가 가시화되기 시작했다는 평가가 나온다.
하지만, 일각에서는 이러한 낙관적 전망을 갖기에는 시기상조라는 지적의 목소리도 제기된다. 올해 들어 2개월간 부진을 지속하다 부동산 개발사의 공격적인 마케팅과 당국의 적극적인 지원책에 힘입어 3월 들어 반짝 회복세를 보인 가운데, 최근 판매량 회복세는 본래 판매 수요가 높았던 1선 대도시에 집중돼 있고, 부동산 개발사들의 수익성 악화는 지속되고 있으며, 100대 도시의 기존주택 가격 또한 23개월 연속 하락세를 이어가는 등의 불안정성이 남아 있어서다.
여기에 중국 부동산 개발업체 벽계원(비구이위안·컨트리가든 2007.HK)이 2023년 실적발표를 돌연 연기한 가운데 4월부터 홍콩증권거래소에서의 거래가 잠정 중단되는 사태까지 벌어지면서 디폴트(채무불이행) 사태에 대한 우려감이 다시금 확대, 부동산 시장의 회복 가능성에 대한 회의적 전망을 키우고 있어 주목된다.
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◆ 3월 부동산 회복 기류, 전환점 도래 시그널?
중국 최대 부동산정보 서비스업체 커얼루이(克而瑞∙CRIC)에 따르면 올해 3월 상위 100대 부동산 개발사의 판매액은 3583억2000만 위안으로 지난해 같은 기간과 비교해서는 45.8% 하락했으나, 전달과 비교해서는 92.8% 늘었다.
이들 상위 100대 부동산 개발사 중 80% 이상이 전달과 비교해 3월 한달 간 판매액이 증가한 것으로 집계됐다. 중국 싱크탱크 이한즈쿠(億翰智庫)가 공개한 데이터에 따르면 TOP50 순위권에 든 개발사 중 3월 판매액이 전달대비 하락한 기업은 단 7곳에 불과했다. 다수의 기업은 판매액의 전달대비 증가율이 50%를 넘어섰다.
그 중에서도 중국해외발전(0688.HK), 그린타운차이나(3900.HK), 화룬부동산(1109.HK), 초상사구(001979.SZ), 하문건발(600153.SH), 월수투자(0123.HK) 등의 일부 기업은 전달대비 판매액이 100% 이상 늘었다.
3월 판매액 기준 상위 3위권(TOP3)에 든 개발사는 중국해외발전, 화룬부동산(1109.HK), 보리부동산(600048.SH)으로 각각 412억1000만 위안, 300억1000만 위안, 270억 위안의 판매액을 기록했다.
다만, 지난해 같은 기간과 비교해서는 TOP20 순위에 포함된 개발사 모두 마이너스 성장률을 기록했다. 이한즈쿠에 따르면 3월 판매액의 전년동기대비 성장률 기준으로 TOP50 개발사 중 단 3곳만이 플러스 성장을 달성했고, 절반 이상의 기업은 전년동기대비 50% 이상 하락한 것으로 집계됐다.
특히 디폴트(채무불이행)에 빠진 벽계원이 82.67%의 하락폭을 기록했고, 금지그룹(600383.SH)이 69.52% 하락해 그 뒤를 이었다.
3월 판매액 기준으로 1위를 차지한 중국해외발전 또한 3월 월간 판매액 412억1000만 위안으로 1년래 최고치를 기록했지만, 지난해 3월 판매액과 비교해서는 오히려 4%나 줄었다.
1분기(1~3월) 전체를 기준으로 보면, 부동산 개발사들의 수익은 여전히 축소된 것으로 나타났다. 1분기 상위 100대 부동산 개발사의 판매액은 전년동기대비 47.5% 줄었다. 또 판매액이 100억 위안을 넘어선 개발사는 2023년 1분기(40곳), 2022년 1분기(47곳)보다 훨씬 낮은 20곳에 불과하다.
최근 부동산 시장 회복세는 2·3선 도시에 비해 1선 도시에서 훨씬 뚜렷하게 나타나고 있다. 커얼루이에 따르면 3월 1선 도시의 신규주택 거래량은 전월대비 147% 늘어 2·3선 도시의 증가율(83%)을 훨씬 웃도는 것으로 집계됐다. 다만, 이 또한 지난해 같은 기간과 비교해서는 오히려 줄었다. 1선도시의 3월과 1분기 신규주택 거래량은 전년동기대비 각각 46%와 44% 줄었다. 2·3선 도시의 낙폭은 더욱 크다.
미적부동산(3990.HK)의 왕취안후이(王全輝) 부회장은 "최근 기업의 실적이 여전히 하향세를 지속하고 있고, 1~2월에는 50% 이상 줄었다"면서 "부동산 시장은 여전히 바닥을 치는 과정에 놓여 있다"고 지적했다.
주택 거래 가격 또한 신규주택의 경우 소폭 상승하는 흐름을 보였으나, 기존주택의 가격 하락세는 지속되고 있는 것으로 나타났다.
중국 부동산 정보 분석기관인 중국지수연구원에 따르면 3월 중국 100대 도시의 신규주택 평균 가격은 평방미터(㎡) 당 1만6311 위안으로 전월대비 0.27%, 전년동기대비 0.82% 상승했다. 특히, 1선 도시인 상하이의 신규주택 가격의 상승폭은 1.09%에 달해 100대 도시 중 가장 높았다.
반면, 기존주택의 평균 가격은 ㎡당 1만5088 위안으로 전달대비 0.56% 하락하며 23개월 연속 하락세를 이어갔고, 지난해 같은 기간과 비교해서는 무려 4.80%나 떨어졌다.
이러한 상황을 고려할 때 3월 연출된 반짝 개선세를 부동산 시장의 전환점 도래 신호로 보기에는 시기상조라는 평가가 나온다.
<中경제의 여전한 난제 '부동산', 포착된 훈풍 기운 지속될까②③>으로 이어짐.
pxx17@newspim.com
