[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 세입자 보호가 상대적으로 취약한 5억원 이하 전월세 시장 중심으로 임대차제도를 개편해야 한다는 주장이 제기됐다. 또 월세시장 중심으로 재편되기 위해선 세액공제의 소득기준을 현행보다 높이고 임대사업자의 장기공급 및 임대소득세 산정에서도 전세보다 나은 인센티브를 부여해야 한다는 의견이 제시됐다.

국토연구원은 5일 국토정책브리프 제955호 '주택 임대차시장 현황과 개선방향'에서 최근 주택임대차 시장 현황 및 이슈를 분석하고 임대차시장 제도 개선방향을 제안했다.

국토정책브리프에 따르면 2020년 이후 우리나라 임대차시장은 전세시장을 중심으로 가격 변동성이 커졌다. 이로 인해 전세를 중심으로 전세사기, 전세 보증금 미반환 등 시장 리스크가 발생했다. 이와 같은 높은 시장 리스크에 대응해 시장의 안정성을 높이고 지속가능한 임대차시장을 유도하기 위해 임대차제도에 대한 개선 필요성이 지속 제기됐다.

코로나19에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년 시기, 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격 및 전세가격이 크게 상승한 반면 월세가격은 상승폭이 크지 않았다. 금리 상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락, 월세가격은 2022년 10월부터 하락해 지난해 7월 기준 전세는 고점 대비 11.5%, 월세는 고점 대비 1.7% 내렸다.

전세시장의 변동성이 높아지면서 전세사기, 보증금 미반환 등 전세시장의 리스크가 확대됐고, 임대차시장은 월세 선호가 높아지는 것으로 분석됐다. 2014년~2021년까지 임대차거래에서 40% 수준이었던 월세 거래는 2022년부터는 50%를 넘어선 것으로 나타났다.

국토연구원은 임대차제도를 3가지 방향에서 개편할 것을 제안했다. 첫째, 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편이다. 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출돼 있는 5억 원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도를 개편할 필요성을 제기했다. 아울러 전세자금대출, 전세보증금반환보증 등에서도 이를 반영해야 한다는 주장이다. 반면 고가 전세 등에 대해선 시장 자율에 맡기는 구조로 설계돼야 한다고 봤다.

둘째, 임대사업자의 장기공급이 가능한 형태로 제도화할 것을 제안했다.  장기적으로 임대주택을 공급하고 꾸준히 관리할 수 있도록 보유세 등에서 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업을 육성해야 한다는 것이다. 이에 임대차시장에서 영세한 사업자가 난립하는 것을 방지하고 사고를 예방할 수 있는 효과가 있다는 분석이다.

보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자 위주로 시장이 재편되도록 유도하는 방안을 제시했다. 보증금 일정 부분 등을 의무적으로 예치하도록 해 무자본 갭투자를 방지해야 한다는 것이다. 또 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 인프라를 개선할 것을 주장했다.

셋째, 월세세액공제 제도와 임대소득세 산정시 전세에 유리한 제도로 개선할 것을 제안했다. 박진백 부연구위원은 "전세가 보증금 미반환 위험이 크지만 상재적으로 주거비용이 저렴하기 때문에 전세 선호 현상이 지속되고 있는 점을 감안할 때 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 높일 필요가 있다"면서 "임대소득세 산정에서도 주택 수 기준과 간주임대료 산정방식에서도 전월세의 형평성을 맞춰 개선해야 한다"고 말했다.

dbman7@newspim.com