'선분양' '후분양' 장단점 뚜렷
하반기 후분양 단지 분양 대기...흥행여부 주목
전세계에서 선분양 유일…"공공분양부터 확대해야"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 최근 민간과 공공의 아파트 부실시공이 드러나면서 후분양제가 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 입주 시기를 맞추기 위해 무리하게 공사하는 걸 막아 부실시공 리스크를 줄일 수 있어서다.
보통 공정률 60~80% 진행된 상태에서 계약이 진행되는 만큼 실물을 확인하고 구매 여부를 결정할 수 있는 것도 장점으로 작용할 것으로 보인다.
다만 시행사와 시공사 등의 공사자금 조달 부담이 커지고 수요자 입장에선 분양대금 마련 기간이 짧아 후분양 제도가 정착시키기까진 상당시간이 소요될 것으로 보인다.
17일 부동산업계에 따르면 아파트 부실시공 논란이 커지면서 후분양 아파트가 인기를 끌 것이란 전망이 나온다.
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| [사진=뉴스핌db] |
◆ '선분양' '후분양' 장단점 뚜렷…후분양 단지 선호 수요에 건설사 대응
지난 4월 인천 검단 아파트 지하주차장 붕괴사고에 이어 한국토지주택공사(LH) 발주 단지 가운데 '철근 누락' 아파트가 발견되면서 부실시공에 대한 우려가 커지고 있다.
대부분 2019년 이후 착공에 들어가 2021년 전후로 공사를 진행한 아파트들이다. 당시 철강이나 시멘트 등 원자잿값과 인건비가 급등하던 시기와 맞물린다. 이에 공사비를 절감하기 위해 철근을 고의 누락시킨 것 아니냐는 지적이 나온다.
공사기간에 쫓기거나 비용 절감에 따른 부실시공 문제가 잇따르자 후분양제를 도입해야 한다는 주장이 힘을 받고 있다.
김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장 역시 최근 기자설명회를 통해 부실시공을 막기 위해 후분양을 해야 한다고 강조했다. 김 사장은 "LH 아파트는 무너지는데 SH 아파트는 무너진 적이 없다"면서 "SH는 더 좋은 아파트를 공급하기 위해 다 짓고 나서 파는 후분양을 선택했다"고 말했다.
후분양 단지는 통상 건축 공정률이 60~80% 이상 진행된 시점에서 분양하는 방식을 말한다. 견본주택만 살펴보고 계약 여부를 결정하는 선분양과는 대비된다. 공급시기가 '극과 극'인 만큼 장단점도 크게 갈린다. 골조가 세워진 이후에 분양이 이뤄지기 때문에 부실시공이나 하자 등의 문제가 생길 가능성이 선분양 아파트에 비해 낮다는 평가를 받는다. 또 동간 배치나 채광 등을 어느정도 파악이 가능하다.
다만 건설사나 시공사가 자금을 금융기관으로부터 조달하면서 이로 인한 금융 비용이 증가해 분양가가 더 비싸질 수 있고 수요자 입장에선 잔금 납부기간이 짧아 비용 부담이 커질 수 있다. 또 중소, 중견 건설사들처럼 자금력이 약한 곳일 경우 시장 진입 자체가 어려워져 신규 공급량이 줄어들 가능성도 크다.
건설사 입장에서도 수익성 악화에 대한 방안으로 선분양제를 선호해 상반기만 해도 후분양 단지가 손에 꼽을 정도로 드물었다. 하지만 후분양 단지를 선호하는 수요가 늘면서 건설사들도 이에 대응하는 움직임을 보이고 있다.
올해 하반기에도 서울에선 상도 푸르지오 클라베뉴, 래미안 원펜타스 등, 경기도에선 동탄레이크파크 자연& e편한세상, 베르몬트로 광명이 후분양을 앞두고 있다. 성적도 나쁘지 않다. 지난해 서울에서 공급된 후분양 아파트 가운데 마포구 '마포 더 클래시'와 강동구 '더샵 파크솔레이유'는 1순위 청약에서 각각 19.4대1, 15.7대 1이라는 높은 경쟁률을 기록하기로 했다.
◆ 선분양 전세계 유일…"후분양제도, 공공분양부터 서서히 도입해야"
우리나라는 전세계에서 유일하게 선분양 제도가 시행되고 있다. 정부 역시 후분양 활성화를 위한 노력을 했지만 아직 성과를 거두진 못했다.
정부는 2004년 발표한 '아파트 후분양 활성화 방안'을 통해 공공부문에서 후분양을 시행하고 민간건설사업자에게는 후분양제 인센티브를 주는 방안 등을 추진하기도 했다. 정부는 이후에도 LH, SH, 경기주택도시공사(GH)의 공공분양에 후분양 비율을 단계적으로 확대하는 등 후분양 활성화 정책을 추진했으나 아직까지도 전면적 시행으로 이어지지는 못하고 있다.
송승현 도시와경제 대표는 "부실시공으로 인해 신뢰도가 깨졌고 외적으로도 모델하우스나 조감도와 다르다는 지적들이 많았다"면서 "주거품질 향상 등을 위해 후분양으로 가야 많은 사람이 그만큼 공을 들일 것"이라고 말했다.
이어 "외국의 경우는 다 후분양인 만큼 공공기관이나 공공분양을 중심으로 후분양에 대한 부분을 해야 한다"면서 "건설사나 공급자 입장에서 본다면 리스크가 있기 때문에 선분양을 선호하겠지만 질적인 공급에 대한 요구가 커지고 있다"고 덧붙였다.
다만 일각에선 후분양제를 의무화해도 건축물의 품질을 완전히 확보하기 어렵고 오히려 분양가가 더 치솟을 가능성이 있어 신중하게 접근해야 한다는 지적이 나온다.
업계 관계자는 "후분양한다면 오히려 높은 분양가가 형성되면서 소위 '현금부자'만 접근이 가능해질 수 있다"면서 "또 100% 완성된 상태에서 계약하는게 아니기 때문에 품질 역시 보장할 수 있다고 보긴 어렵다"고 말했다.
min72@newspim.com
