[서울=뉴스핌] 배요한 기자 = 제이알글로벌리츠는 공시를 통해 오는 7월 13일부터 14일까지 양일간 구주주 청약을 실시한다고 11일 밝혔다. 확정 발행가액은 4,335원이다. 청약증거금은 청약 금액의 100%이며 초과 청약은 100%까지 가능하다. 즉, 1주의 권리로 2주의 청약이 가능하다는 뜻으로 일반적인 증자가 20%의 초과청약만 가능한 것과는 차별되는 부분이다.
제이알글로벌리츠는 국내 상장 리츠 가운데 7%대 '고배당률'을 지급하는 리츠로 구주청약 메리트가 높은 상황이다. 제이알글로벌리츠는 임대료를 물가지수에 연동이 되도록 설계해 금리상승에 따라 임대료가 상승하는 한편, 기초자산의 장기 대출금리를 낮은 수준의 고정금리로 유지하도록 해 높은 수익률을 유지하는 데 성공했다.
실제로, 제이알글로벌리츠가 투자한 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워 오피스는 2024년 12월 말까지 1.05% 고정금리를 유지하는 조건이며, 미국 맨해튼 소재의 498-7번가 에비뉴 오피스는 2027년 5월 초까지 3.75%의 고정금리를 유지하도록 설계돼 있다.
제이알글로벌리츠 관계자는 "글로벌 부동산 컨설팅업체 CBRE는 미국 연준의 연방기금금리(Fed Fund Rate)가 2023년까지 상승하다가 2024년부터 하락세를 보이며 10년물 국고채는 2023년에 하락할 것으로 전망했다"며 "장기적으로 금리가 안정화될 것으로 예상되기에 현지 기초자산의 대출만기가 도래하더라도 금리 상승의 영향을 적게 받을 것으로 예측된다"고 말했다.
이어 "만기에 금리 상승이 반영된다고 해도 현지 물가지수의 상승으로 현재의 고배당 정책은 유지될 수 있을 것으로 본다"며 "벨기에 파이낸스타워 임대료에 연동되는 물가지수의 일종인 '건강지수'는 올해 6월에 전년 동월대비 8.72%, 지난해 연말 대비 4.69% 상승했으며 이러한 추세가 이어질 경우 올 연말까지 전년 대비 8~9% 상승할 것으로 보여 임대료 상승이 예상된다"고 강조했다.
제이알글로벌리츠가 편입한 두 개의 자산 모두 신뢰도가 높은 임차인과 장기 계약구조와 현재 낮은 고정금리의 대출 조건을 갖추고 있다. 이번 유상증자 투자설명서에 따르면 벨기에 파이낸스타워의 임대료가 물가지수 상승으로 인한 임대료 상승으로 향후에도 7.4% 수준의 고배당(률)을 유지할 것으로 보이며, 최근 주식시장 침체로 인해 현 주가 기준 8%대 수준의 시가 배당률이 전망된다.
제이알글로벌리츠는 이번 유상증자를 통해 확보된 자금의 상당 부분을 미국 맨해튼 오피스 지분을 매입하기 위해 조달했던 금액 중 단기차입금 1200억원을 상환하는 데 사용할 예정으로, 이에 따른 재무구조 개선이 예상된다. 한편 미국 맨하튼 오피스는 최근 신규 임차인으로 '맥키 삭 그룹(The McKissack Group)'을 유치했다. 임대차계약 기간은 오는 2023년 1월부터 2034년 1월까지 총 11년으로 예상 임대율은 기존 임대율 대비 1.8% 상승한 93.2%에 달한다.
한편, 지난 6월 28일부터 7월 4일까지 5거래일간 진행된 제이알글로벌리츠의 신주인수권증서는 총 1천 9백만 주가량이 거래됐다. 이는 유상증자 발행주식수의 60% 이상에 해당하는 물량으로 구주주 청약 수요가 높을 것으로 해석된다. 이번 유상증자의 청약 결과는 오는 7월 21일 증권사별로 통지될 예정이다.
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