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[하반기 부동산전망] ③공급부족에 분양시장 과열 지속..."내 집 마련 기회 어려워져"

기사입력 : 2022년06월29일 08:40

최종수정 : 2022년06월29일 09:43

공급 가뭄 현상 지속…청약시 대기자 대거 몰릴 것
신속통합기획 추진 기대감...강남 재건축 단지 상승세

[편집자] 문재인 정부 당시 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 약세로 접어든 모양새다. 윤석열 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 올해 하반기에는 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 더불어 정비사업 규제완화 등으로 서울 지역과 수요가 많은 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가를 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 하반기 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022년 분양시장은 청약 과열 양상이 이어질 것으로 예측된다. 국제 원자잿값 상승에 따라 공급량이 줄어들 가능성이 커진 만큼 한정된 물량을 놓고 '피 튀기는' 경쟁을 보일 것이란 진단이다. 

특히 분양가도 함께 오를 것으로 예측되고 있다. 원자잿값 상승이 분양가에 반영되며 4%선의 분양가 인상이 예상된다. 하지만 민간택지 분양가 상한제로 인해 여전히 기존 주택 가격보다 낮은 분양가가 유지될 것으로 보이고 있기 때문에 서울 재건축·재개발 단지와 수도권 3기 신도시를 중심으로 청약열기가 나타날 것이란 분석이 나오고 있다. 

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.06.28 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 지역 청약 과열 현상 지속

29일 뉴스핌이 부동산 전문가를 대상으로 올해 하반기 서울과 수도권 아파트 청약시장을 전망한 설문에 따르면 대다수 전문가들은 청약 과열 양상이 이어지거나 더 높은 경쟁률을 기록할 것으로 내다봤다.

43.24%(16명)는 2021년과 같은 청약과열 분위기가 이어질 것으로 내다봤고 46%(17명)는 경쟁률이 낮아질 것으로 예상했다. 경쟁률이 더 높아질 것이란 전망은 14%(5명)에 그쳤다.

이는 실수요자가 밀집된 서울 지역의 경우 공급물량이 크게 늘어나지 않아 공급 가뭄 현상이 지속될 것이란 관측 때문이다. 여기에 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 국제 원자잿값이 상승하면서 정비사업을 추진하는 단지들이 사업을 망설이고 있다.

이로 인해 올해 하반기에도 주택 공급 물량은 크게 늘어나지 않을 전망이다. 하지만 수도권 청약물량에 적용되는 민간택지까지 분양가상한제로 인해 시세보다 저렴한 새 아파트가 나오다보니 청약수요가 발생할 수 밖에 없다는 지적이다.

공급 가뭄은 서울 지역의 재건축 최대어로 불리는 단지들의 조합원 갈등에서 비롯됐다. 강동구 둔촌주공아파트와 동대문구 이문 1‧2구역‧잠실진주 등에서 올해 예정됐던 분양 일정이 불투명해졌다. 이들 단지에서는 올해 서울 지역 분양 물량 중 61%에 달하는 2만8844가구가 나온다. 하지만 분양 연기‧공사중단‧사업 변경 등으로 공급이 사실상 불가능해진 상태다.

특히 1만2032가구가 공급될 것으로 기대됐던 둔촌주공의 경우 공사비 증액 계약을 두고 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)간 갈등의 골이 깊어지면서 결국 대주단이 대출연장을 거부하고 있어 조기 사업 속개가 어려워졌다. 서울시와 국토부가 사태 수습에 나섰지만 쉽지 않은 상황이다.

송파구 잠실진주는 공사 현장에서 삼국시대 유물이 발견되면서 공사가 중단됐다. 해당 단지는 삼성물산과 HDC현대산업개발이 시공을 맡아 철거와 이주까지 끝내고 지난해 12월에 착공에 들어간 상황이다. 총 2678가구 규모로 짓는 이 단지는 당초 올해 하반기 819가구 일반분양을 추진할 계획이었다. 하지만 유물이 발굴되면서 이 같은 일정에 차질이 불가피해졌다.

이로 인해 청약열기가 뜨거울 것으로 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "향후 정책변화가 분양가를 얼마나 크게 시세에 근접시키느냐에 따라 시장 상황이 달라질 것"이라며 "지금처럼 시제와의 차이가 크다면 청약경쟁률이 지속될 것"이라고 진단했다.

다만 같은 수도권 안에서도 청약 경쟁률은 입지에 따라 차이가 나타날 것으로 보인다. 도심과 가까운 지역과 수도권 주요 도시들에서는 높은 청약 경쟁률이 나오겠지만 수도권 외곽 지역에서는 낮게 나오는 양극화 현상이 나타날 것으로 보인다.

무주택자들의 내 집 마련시기에 대해서는 2022년 하반기를 선택한 전문가들이 35.13%(13명)로 가장 많았다. 이어 2024년이 30%(11명), 2023년 16%(6명)를 기록했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "가구 수요와 자금력에 따라 구입 시기 결정이 바람직하다"며 "생애최초 세금‧대출 지원 활용 및 저금리 모기지 활용과 청약은 공공‧3기신도시 등 물량 증가하는 올 하반기부터 추천한다"고 말했다.

◆ "재건축 사업 기대감" 강남 집값 상승세 지속

2022년 하반기에도 강남의 주요 정비사업 단지를 중심으로 집값 상승이 이어질 것인지에 대해 부동산 전문가 73%(29명)는 지속된다고 답변했다. 이어 19%(7명)는 보합을 보일 것이라고 답변해 강남의 집값은 꺾이지 않을 것이라고 내다봤다.

강남지역 집값은 압구정과 신반포·대치동 등 주요 재건축 단지들에서 서울시의 민간 정비사업인 '신속통합기획' 신청을 하면서 재건축 사업 추진 기대감이 상승하며 오름세가 이어졌다. 종부세 등 보유세 부담이 커지면서 다주택자 중심으로 '똘똘한 한 채' 수요가 커진데다 이들 지역들은 대출을 받을 수 없는 고가주택들이 많아 대출규제 영향에서도 자유롭다.

강남 재건축 단지의 신규 매입에 대해서는 추가 상승이 기대되는 만큼 매수를 추천하는 의견는 51%(19명)로 집계됐으며 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다는 의견은 43.24%(16명)로 조사됐다.

유재석 HMG 대표 "오세훈 시장이 연임하면서 신속기획 등의 영향으로 강남 등 재건축 단지의 사업 추진 기대감에 신고가 거래가 이뤄지는 등 상승세는 이어질 것으로 본다"면서도 "거래량이 많지 않고 가격 부담도 있는 만큼 재건축 단지 신규매입에는 신중을 기할 필요가 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.06.28 ymh7536@newspim.com

◆ 신속통합기획 '순항'…"재건축 규제 완화 필요"

윤석열 정부와 서울시가 각각 진행하고 있는 정비사업인 도심공공주택복합사업과 신속통합기획에 원활한 추진 가능성에 대해서 전문가들은 상반된 반응을 보였다.

민간 정비사업장의 반값아파트와 속통합기획 참여도에 대해서 81%(30명)의 전문가는 늘어난다에 반면 14%(5명)는 줄어들 것이라고 답변했다. 반면 신속통합기획이 순조롭게 진행될지에 대해서는 전문가들의 절반인 25명이 순항할 것으로 내다봤다. 이어 30%(15명)는 사업 진행이 지지부진할 것이라고 봤다.

전문가들은 윤석열 정부가 시행하고 있는 정비사업 규제완화를 통한 공급 확대에 긍정적으로 보고 있다. 특히 신속통합기획은 민간이 주도하는데다 정비구역지정기간을 5년에서 2년으로 축소하는 등 인센티브가 있다보니 강남 등 주요 재건축 단지에서도 신청 사례가 늘어나고 있다.

양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "신속통합기획은 공공주도 정비사업에 비해 민간이 주도를 하는데다 인센티브에서 메리트가 큰만큼 이후로도 사업이 원활하게 진행될 것으로 예상된다"면서 "사업의 마지막 단계에서 조합원들에게 걸림돌로 작용하는 재건축초과이익환수제 완화가 이뤄지면 신속통합기획이 활성화 될 것으로 본다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
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