[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = # 서울 강서구 아파트에서 전세살이 중인 10년 차 직장인 한모씨(40)는 계약 만료를 앞두고 인천으로 이사할 계획을 잡고 있다. 지난해부터 서울 외곽 아파트 매매를 고민했는데 그 새 집값 상승과 금리 인상, 대출규제 등으로 인해 울며겨자먹기로 '탈서울'을 택할 수밖에 없는 상황에 처해서다. 한 씨는 "이러다간 평생 내 집을 사지 못하겠단 생각에 경기나 인천 쪽에 중소형 평형 아파트를 찾고 있다"며 한숨을 내쉬었다.

서울 무주택자들의 '탈서울' 행렬이 가속화되고 있다.

비교적 집값이 저렴했던 서울 외곽 지역인 노도강(노원‧도봉‧강북구) 매맷값이 상승하면서 내 집 마련을 위해 인천·경기로 유입되면서 서울 아파트값 상승률을 추월했다.

◆ 서울 제치고 인천 집값 상승률 34.52% 기록

9일 부동산R114에 따르면 지난해 인천 지역 아파트값 상승률이 전국 228개 시‧군‧구 중 가장 높은 수치인 34.52%를 기록했다.

뒤를 이어 경기도의 누적 상승률은 23.96%로 전국에서 두 번째로 높았고, 서울의 누적 상승률은 14.73%로 집계됐다.

이 기간 해당 지역의 인구 유입은 큰 폭으로 증가했다. 서울에서 경기도로 이동한 인구는 26만 2116명으로 집계됐다. 서울에서 인천으로 이동한 무주택자들은 4만 4859명에 달했다.

서울을 떠난 이들 대부분 경기도 지역으로 이동했다. 이 기간 경기도에 유입된 인구는 63.8%로 대부분 주택 사정을 이유로 18만 2000명이 해당 지역으로 유입됐다.

서울은 20대를 제외하고 모든 연령층이 짐을 쌓다. 서울로 이동한 20대 인구는 3만 5500명인 반면 30대 4만 1800명, 40·50대 5만 500명, 60세 이상 3만 3800명이 서울을 떠났다. 전체 지역으로 보면 연령별 이동률은 20대(25.3%)와 30대(21.8%)에서 많았다.

같은 기간 서울 지역과 인접한 경기도 과천시에 인구가 몰렸다. 지난해 과천 지역으로 유입된 인구는 전국 228개 시‧군‧구 중 가장 높은 14.9%로 집계됐다. 이 기간 서울 서초구를 떠난 이들은 2.8%로 전국에서 가장 높은 수치를 기록했다. 서울의 순유출이 10만명을 넘은 건 지난 2018년 11만여명을 기록한 이후 3년 만이다.

◆ 5년 새 서울 거래량 146%↓‧인천‧경기 10%↑

인천과 경기도 아파트 거래량은 증가했다. 지난해 경기도와 인천 지역 아파트 거래량은 각각
17만 8793건‧4만 6597건으로 총 22만 5390건에 달했다.

이 기간 서울 지역의 아파트 거래량은 2만건 이상 줄어들었다. 문재인 정부 출범 직후인 ▲2017년‧10만 7897건 ▲2018년‧9만 6622건 ▲2019년‧7만 1734건 ▲2020년‧9만 3784건으로 5년 새 서울 지역의 아파트 거래량은 146.43% 감소했다.

반면 경기도와 인천 지역의 거래량은 증가 추세다. 지난해 경기도와 인천 지역의 아파트 거래량은 총 22만 5390건으로 2017년보다 9.92% 늘어났다.

전문가들은 서울 외곽 지역인 노도강 집값 상승과 대출 규제, 금리 인상 등으로 인해 주거비를 감당할 수 없는 수요자들이 인천‧경기 지역으로 눈을 돌린 것으로 보고 있다.

지난해 서울 시내 자치구 중 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 4204만원으로 전년(4101만원) 보다 2.45% 상승했다.

그에 비해 인천 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 1854만원으로 절반 수준이다. 인천에서 가장 비싼 연수구조차 2379만원으로 서울보다 훨씬 낮다. 경기 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 2478만원으로, 성남·안양·과천을 제외하곤 3.3㎡ 3000만원 밑이다.

◆ "8월 임대차법 만료 이후 탈서울 가속화"

전문가들은 올해부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR)로 인해 대출 창구가 막힌 이들이 서울에 비해 상대적으로 저렴한 지역에 대한 수요가 늘어나 것으로 보고 있다.

여경희 부동산114R 수석연구원은 "현금 동원 능력이 떨어지는 실수요자들이 서울과 인접한 경기나 인천지역으로 옮기는 분위기"라며 "GTX 같은 광역교통망 확충 계획에 3기 신도시 개발 이슈도 있어 해당 지역으로 이동하고 있다"고 설명했다.

여기에 지난해 7월 말 시행한 임대차법 이후 서울 아파트 전셋값이 급등하면서 전세살이에 지친 실수요자들이 인천 경기 매매시장으로 향하는 상황이다. 이 기간 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 6932만원으로 최근 1년간 2억 5000만원 이상 급등했다.

반면 인천과 경기 아파트 평균 매매가격은 4억 1376만원, 5억 7498만원으로 서울 아파트 전셋값 평균(6억6932만원)보다 저렴하다. 서울 아파트 전셋값이면 인천과 경기 아파트를 살 수 있는 수준이다.

서울 전셋값 상승률은 매매가격을 추월하는 현상도 나타나고 있다. 지난해 아파트 매매가와 전셋값이 동반 상승했지만, 1년 내내 매매가가 전셋값보다 더 많이 오르며 급등했다.

금리인상과 고강도 대출규제가 맞물리면서 전셋값 상승률이 매매가격 상승률을 추월했다. 지난달 서울 아파트 매매가 상승률은 0.23%로 전셋값 상승률(0.31%)보다 낮았다. 이는 서울에서 아파트값 상승 폭이 전셋값 상승 폭보다 낮은 것은 1년 만이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "최근 2∼3년간 집값이 가파르게 상승한 데 따른 피로감이 시장에 반영되면서 전세로 전환하는 수요자들이 늘어나고 있다"며 "지난해부터 시행된 대출규제와 금리 인상으로 인해 매수심리가 위축됨에 따른 것"이라고 말했다.

전셋값 상승은 계약갱신청구권이 만료되는 8월 이후부터 상승세가 가속화될 것으로 전망됐다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "올해 8월 계약갱신청구권 만료 주기가 돌아오는 기간에 전세난이 심화될 경우 탈서울 추세가 지속될 수 있다"며 "서울 지역의 공급부족 현상도 이 같은 현상을 부추길 수 있다"고 말했다.

이어 "

ymh7536@newspim.com