[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 내년 오피스 시장의 경우 신규 오피스 공급량이 감소함에 따라 공실률이 하락하고 '임차인 우위'에서 '임대인 우위'로 시장이 재편될 것이라는 전망이 나왔다. 높은 물가상승률을 감안하면 실질 임대료의 상승세는 확대될 것이라는 설명이다.

마스턴투자운용은 9일 이같은 내용이 담긴 상업용부동산 시장 리뷰 및 전망 보고서를 발간했다.

마스턴투자운용의 '2021년 부동산 시장 리뷰 및 2022년 전망, 상업용 부동산 시장을 중심으로'에 따르면 신종 코로나19가 미친 영향에도 불구하고 올 상업용 부동산 거래 규모는 역대 최대인 34조원을 상회할 것으로 보인다. 섹터별 비중은 오피스 53.7%, 리테일 20.7%, 물류 18.2%, 호텔 7.3% 순이다.

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마스턴투자운용은 또 금리 상승에 따른 영향으로 물류 외 자산의 캡레이트(Cap Rate·자본환원율)가 현재 대비 소폭 상승할 것으로 내다봤다. 올 2분기 기준 캡레이트는 리테일, 물류, 호텔, 오피스 순이다. 물류 섹터의 하락세가 상대적으로 크다. 내년 말 캡레이트는 리테일, 호텔, 물류, 오피스 순으로 전망된다.

구체적으로 오피스 시장의 경우 추후 신규 오피스 공급량이 감소함에 따라 공실률이 하락하고 '임차인 우위'에서 '임대인 우위'로 시장이 재편될 것으로 보인다. 렌트프리 감소와 상대적으로 높은 물가상승률을 감안하면 실질 임대료의 상승세는 확대될 공산이 크다.

물류 시장의 경우 임대료 상승률보다 거래가격 상승률이 높아 타 자산과 비교했을 때 상대적으로 캡레이트 하락폭이 컸다. 보고서는 내년 신규 물류센터 공급량은 전년 대비 60% 이상 증가할 것으로 예측했다. 추가적으로 공실률과 금리의 상승 가능성이 높기 때문에 물류 섹터에 대해서는 모니터링을 보다 강화할 필요가 있다.

리테일 시장의 경우 코로나19의 영향 속에서도 리테일 판매액은 회복세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 공급 측면에서 보면 아울렛이나 쇼핑몰과 같은 체험 중심의 복합시설 오픈이 예정됐다. 최근 5년간 리테일 섹터의 캡레이트는 평균 5% 초반 수준으로 안정세를 보이고 있으나 향후에는 금리 상승 등으로 인해 소폭 상승할 것으로 전망된다.

호텔 시장의 경우 코로나19로 가장 직격탄을 맞은 섹터 중 하나다. 호텔 시장이 회복하는 데 상당 기간이 소요될 것으로 보인다. 특급호텔을 중심으로 먼저 회복의 수순을 밟을 것으로 예상했다. 리테일처럼 타용도의 개발 목적으로 거래되는 사례가 있으나, 매도 호가가 높아 수익성 측면에서 면밀한 검토가 요구된다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장은 "오피스의 경우 중소형에 대한 관심을 늘릴 필요가 있다"며 "고전을 겪고 있는 리테일, 호텔의 경우에는 투자 검토 과정에서 잠재 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 수반돼야 할 것"이라고 말했다. 

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