[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 노원구 상계동의 재건축 열기가 인근 하계와 월계동으로 확산되면서 뜨거워지고 있다.

최근 이들 지역의 지은 지 30년이 넘은 노후 단지들을 중심으로 정밀안전진단 전 단계인 예비안전진단을 잇따라 통화 하면서 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 특히 동북선 경전철 등 개발 호재까지 더해져 재건축 단지들의 가격도 강세를 보이고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 재건축 속도 올리는 노원구 대단지

28일 정비업계에 따르면 최근 하계동 극동건영벽산과 상계주공4단지 등이 재건축을 위한 예비안전진단을 통과했다. '극동건영벽산'은 서울지하철7호선 하계역 초역세권 입지에 위치한 1980가구 규모의 대단지다. 1988년 6월 준공돼 올해로 준공 34년차를 맞았다.

지난해 말 17% 이상의 주민 동의율을 얻어 예비안전진단을 신청했고 올해 1월 표본세대 제출을 완료했다. 그로부터 8개월 뒤인 지난 9일 예비안전진단이 실시됐고 지난 13일 통과가 결정됐다.

예비안전진단은 재건축 사업의 첫걸음이다. 이후 민간업체가 진행하는 1차 정밀안전진단에서 E등급(재건축 확정)을 받으면 즉시 재건축이 가능하다. 하지만 D등급을 받았더라도 공공기관이 진행하는 2차 정밀안전진단(적정성 검토)까지 통과해야만 한다. 한 번이라도 A등급~C등급(유지·보수)을 받으면 재건축을 할 수 없다.

극동건영벽산 재건축추진위원회 관계자는 "정밀안전진단까지는 속도감 있게 진행할 계획이지만 적정성 검토 단계부터는 정권 기조를 살펴본 뒤 신중하게 결정할 방침"이라고 말했다.

앞서 지난달 19일 상계주공4단지도 재건축 예비안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받았다. 4단지가 예비안전진단을 통과하면서 이 일대 상계주공 단지 16곳 중 정밀안전진단을 앞둔 곳은 총 10곳(1·2·3·4·7·9·11·13·14·16단지)이 됐다.

상계동에 이어 하계동 일대 단지들도 정밀안전진단을 추진하고 있다. 3월 예비안전진단을 통과한 하계장미(하계시영6단지)는 정밀안전진단을 위한 모금액을 모두 채웠다. 한신·청구도 정밀안전진단을 위한 모금 과정을 밟고 있다. 한신·청구는 두 단지가 함께 재건축을 추진 중이다.

월계동에서도 재건축 안전진단을 추진하는 단지가 늘어나고 있다. 총 3930가구에 달하는 월계동 시영아파트(미륭·미성·삼호3차)는 예비안전진단 재도전에 나섰다. 2019년 10월 안전진단에서 C등급을 받아 탈락했다. 월계동 삼호4차도 예비안전진단 절차를 밟고 있다.

노원구 '대장지구'로 꼽히는 상계동 상계주공 재건축이 활발하게 이뤄지면서 재건축 열풍이 인근 지역으로 번지고 있다는 게 현지 중개업소들의 전언이다. 총 16개 단지로 구성된 상계주공은 지난해 말 입주한 8단지(포레나노원)와 공무원 임대아파트인 15단지를 제외하고 모든 단지가 안전진단을 진행 중이다.

재건축 단지들이 사업의 속도를 내면서 노원구 집값도 가파르게 상승하고 있다. 9월 셋째 주 서울 노원구 아파트 매매가격은 0.26% 올라 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 재건축 기대감에 매맷값 신고가 행진…전용 79㎡가 10억 돌파

재건축에 대한 기대감이 매맷값을 끌어올리고 있다. 7단지 전용 79㎡는 지난해 9월 10억4500만원에 손바뀜해 상계주공 아파트 중 처음으로 10억원을 넘겼다.

3단지 전용 73㎡도 지난 1월 10억8000만원에 거래됐다. 지난달 26일 중계동 염광아파트 84.78㎡가 9억8000만원(17층)에 거래되며 신고가 기록을 다시 썼다. 하계동 우성 127㎡(전용면적)는 13억5000만원에 매매계약이 체결됐다. 지난해 11월 등록된 전고가 11억9500만원 대비 1억5500만원 높은 가격이다.

앞서 지난 5월에는 중계동 주공5단지 84㎡가 12억6000만원에 손바뀜됐다. 3개월 사이에 지난 3월 등록된 전고가 11억원을 1억600만원 차이로 뛰어넘은 것이다. 같은달에는 상계동 주공 6단지 59㎡가 8억7000만원에 팔렸다. 지난해 11월 실거래가가 6억9000만원이었는데 6개월 만에 1억8000만원이 올랐다.

상계동 6단지 인근 P공인중개 사무소 대표는 "상계주공 16개 단지 중 6단지가 지하철역과 가까워 가격이 다소 높은 편인데 이번에 전용 58㎡이 9억원에 거래되면서 나머지 매물도 가격이 상향조정될 것으로 보인다"며 "당장 입주할 수 있는 매물은 거의 없고 전세를 낀 물건도 9억원까지 호가를 부르고 있다. 최근 전용 32㎡가 6억원에 거래되기도 했다"고 말했다.

노원구 아파트값이 급등한 배경에는 재건축 이슈에 규제를 피한 지역이어서 실수요자와 갭투자 등 매수세가 몰렸다는 분석이 나온다.

실제 노원구의 아파트 5채 중 1채는 외지인이 매입한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 '아파트실거래가'(아실)에 따르면 최근 6개월간 서울에서 외지인 매매거래가 가장 많은 곳은 노원구로 집계됐다. 전체 3294건 중 671건(20.3%)이 외지인 거래다.

앞서 서울시는 지난 4월27일 압구정·여의도·목동·성수동 일대를 토지거래허가구역으로 지정하면서 노원구의 재건축 단지를 중심으로 풍선효과가 나타날 것이라는 우려가 있었다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "상계동은 대규모 재건축 단지 중 유일하게 토지거래허가구역을 피한 곳인데다 집값이 상대적으로 저렴해 투자 수요가 몰린 것 같다"며 "실거주 2년 의무화 규제도 없어졌기 때문에 당분간 집값 오름세가 계속될 것"이라고 했다.

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