부동산 개발 대기업 주도, 관련 시장 저변 확대
[서울=뉴스핌] 강소영 기자=올해 시위 사태로 최악의 한 해를 보낸 홍콩증시에서, 어수선한 상황을 극복하고 기록적인 주가 상승률을 실현한 '대박주'가 대거 출현했다.
비우이위안푸우(6098.HK·碧桂園服務), 뤼청푸우(2869.HK·綠城服務), 야성훠푸우(3319.HK雅生活服務), 신청웨푸우(1755.HK·新城悅服務), 중하이우예(269.HK·中海物業), 융성성훠푸우(1995.HK·永生生活服務)의 6개 종목이 그 주인공이다. 올해 평균 주가 상승률이 135%에 달한다.
이 종목들은 모두 부동산 관리 서비스 산업 분야 기업이라는 공통점이 있다. 부동산 관리 서비스 시장에 투자 자금이 몰리고, 관련 기업의 성장이 빨라지고 있다는 것을 의미한다.
중국에서는 부동산 시장의 성장과 함께 아파트 건축은 빠르게 발전했지만, 완공된 아파트 단지를 체계적으로 관리하여 입주민의 거주 만족도를 높이는 부동산 관리 서비스는 상대적으로 취약했다. 한국과 일본식 아파트 관리 서비스가 중국 매체에 소개되기도 했다. 그러나, 부동산 개발 대기업이 아파트 등 건물 관리 서비스에 진출하면서 중국에서도 관련 산업과 시장이 고속 성장기에 진입하게 됐다.
화얼제젠원 산하 증권 연구기관 젠즈옌주(見智研究)는 최근 부동산 관리 서비스 산업의 성장 상황과 관련 기업의 최근 주가 상승 추이와 원인을 분석해 소개했다.
◆ 대기업 자본, 부동산 관리 서비스 시장 진출 활발
주택 관리 서비스 산업에 대한 기업과 자본시장의 관심이 높아지면서, 증시에 상장하는 기업도 늘어나고 있다.
19일 홍콩거래소에 상장한 바오리우예(保利物業)는 상장 당일 주가가 29%가 오르면서 시가 총액이 250억 홍콩달러(약 3조7000억원)를 넘어섰다. 바오리우예의 합류로 홍콩 시장에 상장한 18개 부동산 관리 서비스 종목의 시가총액은 2100억 홍콩달러를 돌파했다. 완커(萬科), 헝다(恆大), 비구이위안(碧桂園) 등 중국 본토 부동산 개발 대기업의 시총에는 못 미치지만 부동산 관리 서비스에 대한 시장의 관심도는 훨씬 뜨겁다.
18개 부동산 관리 서비스 기업 종목 가운데 2019년 이전에 상장한 11개 기업의 올해 평균 주가 상승률은 86%에 달했다. 이 가운데 시가총액이 70억 홍콩달러 이상인 6개 기업만 추려내면 올해 평균 주가상승률이 135%로 껑충 뛴다.
신청위푸우(1755.HK·新城悅服務 )는 주가가 올해 209%가 상승했고, 융성성훠푸우(1995.HK·永生生活服務)와 자자오예메이하오(2168.HK·佳兆業美好), 야성훠푸우(3319.HK·雅生活服務)도 각각 169.5%, 155.2%, 157.6%의 주가 상승률을 기록했다.
이들 종목의 주가수익비율(PER)은 30~40배로 다소 높은 편이다. 홍콩거래소에 상장한 부동산 관리 서비스 기업 가운데 시가총액이 큰 8개 기업의 평균 예상 PER은 34배이다. 주가가 '싸다'고는 볼 수 없는 상황이다.
젠즈옌주는 홍콩시장에서 부동산 관리 서비스 업종의 종목이 비교적 높은 몸값을 형성하고 있는 것은 해당 산업이 '황금기'에 진입하고 있기 때문으로 분석했다.
올해 홍콩 증시 환경이 매우 불안정한 상황이었음에도 이들 종목에 투자자금이 집중되고, 주가가 크게 오른 것도 부동산 관리 산업에 대한 성장성에 대한 기대감, 관련 기업의 우수한 실적 등 요인이 더해진 결과로 풀이된다.
시가 총액 70억 홍콩달러 이상인 6개 부동산 관리 기업의 경우, 올해 기대 순익 증가율이 평균 50%에 달한다.
부동산 관리 서비스의 매출은 단위 면적 당 단가로 계산된다. 홍콩 증시에서 주가가 고공행진을 지속하고 있는 핵심 기업들의 매출과 수익성 향상은 서비스 단위 면적이 넓어지고 있다는 것을 의미한다.
그러나 중국 아파트 관리 서비스 현황을 보면, 기존 아파트의 관리 서비스 비용 상승은 기대하기 힘들다. 새로 지은 아파트에서 새로운 수익 창출이 용이한 상황이다.
부동산 관리 서비스 분야의 6대 기업으로 꼽히는 비우이위안푸우, 뤼청푸우, 야성훠푸우, 신청웨푸우, 중하이우예, 융성성훠푸우는 회사 이름에서도 알 수 있듯이 중국의 대형 부동산 개발기업의 자회사들이다. 모기업인 부동산 개발기업의 토지 확보 규모, 준공 면적, 신축 분양 아파트 규모에 따라 이들 부동산 관리 기업의 실적도 달라지게 된다.
비구이위안푸우의 경우 2018년 신규 서비스 면적이 5870만㎡로 전년 대비 47.8% 증가했다. 이중 3600만㎡가 비구위안이 건설한 아파트에서 확보한 면적이다.
그러나 이들 부동산 관리 서비스 기업은 사업 분야를 아파트에서 사무용 빌딩, 상업시설, 정부 기관 등으로 확대하고 있다. 융성성워푸우의 매출에서 비 주택 부분이 차지하는 비중은 이미 35%를 넘어섰다.
중앙 국유기업 바오리그룹 계열의 바오리우예는 공공 기관 부동산 관리 서비스 분야에서 독보적 입지를 구축했다. 올해 상반기 이 기업이 관리한 공공 기관 서비스 면적은 1.32억㎡에 달한다. 이 분야에서 창출된 매출이 전체에서 차지하는 비중이 50%를 넘어섰다. 공공 기설 관리 서비스는 단가가 낮고, 추가 부가가치 창출이 어렵다는 단점이 있지만, 수입이 안정적이고 현금 확보가 용이하다는 장점도 있다.
◆ 부동산 관리 서비스 내용 다변화, 시장 고속 성장기 진입
부동산 관리 서비스에 대한 수요가 확대되고, 시장의 이해도가 높아지면서 관련 산업의 저변도 빠르게 확대되고 있다.
아파트 등 주택 위주로 진행됐던 서비스가 빌딩 등 상업시설로 확대되고, 정부 부문 등 공공 시설 분야에서도 부동산 관리를 외부 업체에 위탁하는 사례가 늘어나고 있다.
서비스의 내용도 다양해지고 있다.아파트 단지 관리 서비스의 경우 보안과 청소, 입주민 지원 서비스 등 전통적 업무에서 탁아소 운영, 가사도우미 제공, 양로 서비스, 부동산 중개 등 다양한 서비스가 개발·제공되고 있다. 부동산 관리 기업들은 이러한 신규 부가 서비스를 통해 새로운 수익 창출을 도모하고 있다. 2018년 중국 아파트 단지 관리 서비스 가운데 부가 서비스 분야의 시장 규모는 9221억위안에 달했다. 향후 이 분야의 시장 성장이 더욱 빨라질 것으로 기대된다.
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