[뉴스핌=오찬미 기자] 부스스한 머리에 낡은 티셔츠, 반바지 또는 추리닝. 서울 관악구의 고시촌인 신림9동에서 흔히 볼 수 있는 풍경이다. 도림천을 건너 마주보고 있는 신림2동도 신규 고시촌으로 자리 잡으면서 신림2동과 신림9동은 서울을 대표하는 '신림동 고시촌'이 됐다. 신림9동은 대학동으로, 신림2동은 서림동으로 불린다.

돈을 벌지 못하는 고시생이나 지방 유학생들을 대상으로 저렴한 주거공간을 제공했던 고시촌이 새롭게 바뀌고 있다. 달라진 고시생, 대학생의 위상과 주거환경 변화에 따라 역세권 오피스텔, 원룸과 비교해도 떨어지지 않는 새로운 주거공간으로 탈바꿈하고 있는 것이다.

◆신림 고시촌...대학동에 이어 서림동까지 확대

대학동은 서울 지하철 2호선 신림역에서 버스로 10분 거리에 있다. 고시촌을 수시로 오가는 버스 노선이 다양하기 때문에 2호선 라인에 있는 신촌 대학가 학생들까지 싼 원룸을 찾아 신림 고시촌으로 모여들기도 한다.

대학동은 고시학원, 음식점 등 상업시설이 많고 원룸, 고시원, 미니원룸, 아파트 같은 주거시설도 다양하다. 주로 학생들이 고시공부를 하거나 학기 중 일시적으로 머무르기 위해 임차를 하는 경우가 많아 일반 원룸에는 인덕션, 냉장고, 책상, 옷장을 비롯해 생활가구들이 풀옵션으로 채워져 있다.

신림동 고시촌 위치도

옵션이 늘어날수록 월세는 올라간다. 원룸 임대료는 3년 전보다 평균 5만원 더 올랐다. 보증금 500만원에 월 임대료 40만~55만원까지 형성돼 있다. 녹두거리에서 멀어지면서 언덕으로 올라갈수록 시세는 낮게 형성된다.

서림동은 도림천을 사이에 두고 북쪽에 있다. 신규 고시촌인 만큼 대학동에 비해 유흥업소를 비롯한 상업시설이 거의 없고 주로 주택들이 다닥다닥 붙어 있다. 조용한 분위기 때문에 고시생들에게 인기가 많지만 언덕 위란 지형 특성상 대학동에 비해 원룸 임대료가 낮게 형성돼 있다. 방 크기도 작은 편이다.

원룸 임대 시세는 보증금 500만원에 월 임대료 38만~50만원 수준이다. 주머니 사정이 조금 더 가벼운 청년들이 주로 자리를 잡는다. 서림동에서도 학원이 밀집된 일부 지역은 상대적으로 높은 시세를 보이고 언덕이 있으면 낮아진다.

◆원룸 임대 수익성 '7%대'

신림 대학동 고시촌 입구

원룸 건물로 알려진 다가구주택은 주인이 여러 명인 빌라(다세대주택)와 달리 집주인 한 명이 건물 전체를 소유한다. 주택별 소유 구분이 없고 여러 방으로 쪼개 월세 수익을 얻는 대표적 수익형 부동산이다. 신림동 고시촌에서는 통상 10억~15억원 정도를 투자하면 7%대의 수익률을 거둘 수 있다.

이곳에서 다가구주택을 매입하기 위해서는 최소 10억원 정도의 초기자금이 필요하다. 이 경우 원룸 16~18개 정도를 만들 수 있다. 월 임대료를 38만~40만원으로 계산하면 수익률은 7.2% 정도다.

고시생 수가 줄면서 수요층이 점차 감소할 거라는 우려가 한때 있었지만 강남순환고속도로 개통으로 교통여건이 개선되면서 임대료는 오히려 더 올랐다. 향후 난곡 경전철(GRT)까지 개통되면 수요는 더 늘어날 전망이다. 학생이 빠져나간 자리를 직장인들이 채우면서 고시촌은 비교적 안정적이고 높은 임대수익을 유지하고 있다.

고시촌 신성부동산 소장은 "최근 부동산 앱들이 많이 나와서 가매물이 많이 돌다 보니 고시촌이 침체됐다고 저평가되기도 하는데 월세가 저렴한 건 거의 허위 매물"이라며 "고시촌 집 매맷값은 10년 사이 가격 변동이 거의 없고 오히려 소폭 올랐다"고 말했다.

사법시험이 폐지돼도 그 자리를 일반인이 많이 메우기 때문에 월세가 떨어지지 않는다는 것이다. 고시촌의 또 다른 부동산 관계자도 "다른 동네와 비교해보면 가격 자체가 낮기 때문에 교통은 다소 번거롭더라도 젊은 층이 이쪽으로 들어온다"며 "고시촌이 원룸 개발로는 가성비가 더 높다"고 말했다. 전세도 귀하다.

◆다세대주택, 다가구로 개발...수익률 '껑충'

4층 건물에서 3층 건물로 개조한 다가구주택

이 일대 고시촌 개발사업은 주로 다가구주택을 짓는 방식으로 추진다. 흔히 빌라나 연립주택으로 불리는 다세대주택은 공동주택이다. 반면 다가구는 주택 내 집이 몇 채가 있어도 단독주택이다. 이에 따라 다세대는 가구별로 개별등기를 하고 다가구는 단독등기를 한다.

다가구주택을 고시촌 사업자들이 선호하는 이유는 세금 문제 때문이다. 세법상 다세대주택은 한 사람이 여러 채를 가지고 있다면 다주택자로 분류돼 세 부담이 크다. 가령 개발사업을 해 다세대주택 총 19채를 지은 사업자는 주택 19채를 가진 다주택자가 된다. 특히 올해부터는 임대료 비과세 혜택이 사라져 19가구 중 17가구에 대해서는 중과세 50% 세율이 적용된다. 그러나 다가구는 1가구로 분류돼 1세대 1주택 비과세 혜택이 있다. 다세대를 다가구로 전환해 2년을 보유하면 비과세가 적용된다.

이에 따라 개발사업자들도 기존 다세대주택을 사들여 다가구로 바꿔 짓는 경우가 늘고 있다. 다가구주택은 3층 이하여야 해 보유주택이 4층인 경우 다가구로 전환할 때에는 3층으로 조절해야 한다. 1층을 필로티로 만들거나 상가로 바꾸는 방법 등을 사용한다.

업계 관계자는 "원룸은 높은 임대수익률에 비해 임대계약이 단기로 이뤄지는 경우가 많아 안정성이 떨어진다"며 "향후 도시형생활주택이 도입되면 원룸 사업성이 타격을 받을 수 있다"고 말했다. 또 "앞으로 건물을 신축할 경우 소방법이 강화돼 현재와 같은 임대수익을 얻기 어려워질 수 있다는 점도 고려해야 한다"고 조언했다.

[뉴스핌 Newspim] 오찬미 기자 (ohnews@newspim.com)