[뉴스핌=오찬미 기자]  서울 관악구 봉천동에 사는 김모(30)씨는 최근 다른 곳으로 이사하면서 2년동안 거주하던 오피스텔 마지막 월세를 냈다. 그런데 곧 이상한 점을 발견했다. 정산내역을 받아보니 월세가 아닌 임대관리비로 두달치 월세가 분류돼 있었던 것.

김씨는 그동안 분명 월세를 내왔다고 생각했지만 사실은 '임대관리비' 명목으로 매달 60만원이 넘는 금액을 집주인 계좌로 입금하고 있었다. 김씨는 관리비를 왜 집주인에게 내야하는지 알 수 없었다.

관악구 봉천동에 사는 박모(25)씨도 최근 원룸에서 오피스텔로 이사를 하려고 집을 알아봤다. 학생이라서 보증금을 2000만원까지 올려주는 대신 월세와 일반 관리비를 포함해 60만원이라는 오피스텔을 찾아 곧 계약하기로 결정했다.

박씨는 계약서를 본 순간 잠시 멈칫했다. 임대차계약서에 '세입자가 월세에 대해 소득공제를 하는 경우 이에 대한 세금은 세입자가 지불한다'는 특약조건이 있었던 것. 집주인과 공인중개사는 "어차피 학생은 소득공제랑 상관이 없으니 신경쓰지 않아도 된다"며 "나중에 취업을 하고나서 월세 소득공제를 별도로 하지 않으면 상관없는 조항이다"고 말했다. 박씨는 특약이 마음에 걸렸지만 지금 당장 상관이 없다고 하니 계약을 진행했다.

서울대입구역 주변 오피스텔 단지 <사진=오찬미 기자>

◇ 월세 대신 관리비..관리비는 '또 하나의 월세'

매달 고정적으로 나가는 관리비는 월세의 또 다른 이름이다. 오피스텔 공급이 늘어나면서 김씨와 같이 '관리비' 문제로 고통을 받는 사례가 늘고 있다. 오피스텔 관리비 사용·납부와 관련한 분쟁은 끊이지 않고 있는 상황.

더욱이 최근에는 이같은 관리비의 불투명성을 악용해 집주인들이 월세는 올리지 않고 관리비를 올리는 경향이 늘고 있다. 집주인 계좌로 월세와 관리비를 함께 지급하는 세입자들이 증가하고 있는 상황이다. 

전문가들은 이같은 행태가 결국 세금회피 수단으로 악용될 수 있다고 우려를 나타냈다. 

관악구 부동산 관계자는 "집주인들이 월세를 올리는 대신 관리비를 높게 받으려는 경향이 있다"고 말했다. 이렇게 하면 세금을 피하면서 임대수익을 늘릴 수 있기 때문이다. 관리비는 월세 소득으로 신고되는 사항이 아니기 때문에 임대수익으로 분류되지 않는다. 

집주인들이 소득세를 피하기 위해 계약서상 월세와 관리비를 바꿔치기하는 것도 우려되는 바이다. 예를 들어 월세가 35만원, 관리비가 5만원이면 계약서에는 월세를 25만원, 관리비를 15만원으로 기재하는 것이다.

이처럼 월세를 올리지 않고 관리비를 올리는 방식은 지난 2014년 본격화됐다. 국세청이 '3주택 이상자, 연간 임대소득 2000만원이 넘는 2주택자, 9억원 초과 1주택자' 를 대상으로 임대수익에 대한 세금을 걷기로 하면서부터다.  

불이익은 세입자 몫이다. 다달이 내는 월세 비용은 같지만 월세가 낮으면 그만큼 소득공제때 불리하다. 월세 35만원을 낸 세입자라면 42만원을 돌려받을 수 있지만 계약서에 25만원으로 표시돼 있으면 돌려받는 금액이 30만원으로 12만원 줄어든다. 소득공제는 월세의 10%만 산정하기 때문. 

이에 따라 소득공제시 관리비 내역도 포함시켜야 한다는 주장이 나온다. 지금은 집주인들이 월세를 내리고 관리비를 올려받으면 세금을 피할 수 있다. 관리비는 비용처리돼 소득에 포함되지 않는다.

월세가 아닌 '임대관리비', 전기요금은 99kw에 6800원(주택용고압 표준요금기준)이 아닌 2만4390원 <사진=제보>

◇ 관리비 가이드라인에는 1만5천원, 현실은 10만원.. 오피스텔 수요 늘지만 관리는 '사각지대'

<자료=서울시>

서울시가 실태 조사한 2015년도 기준 '오피스텔·원룸 관리비 가이드라인’에 따르면 A 도시형생활주택(전용면적12.18㎡) 관리비 평균값은 7만원이다. 관리비 실태조사에 참여한 곳 중 오피스텔은 많은 세대가 관리비로 13만원을 내고 있었다.

하지만 입주자들이 협동조합을 꾸려 주택 관리와 회계 관리를 스스로 하는 홍은동 협동조합공공주택(전용면적 27㎡)은 1실당 월 평균 관리비가 1만950원이다. 크기는 2배 넓지만 관리비는 7분의 1 수준이다.

원룸·오피스텔 관리비는 공용공간에 사용되는데 홍은동 협동조합공공주택(공용면적이 29㎡)은 A 도시형생활주택(9.5㎡)에 비해 공용공간도 3배 더 넓다.

서울시는 더 많은 표본인 340실을 조사해 ‘오피스텔·원룸 관리비 가이드라인’의 표준관리비를 만들었다. 1가구(서울시 관계자에 따르면 평균 15㎡기준) 최소 1만2960원, 최대 1만5380원이다. 청소비, 소독비, 정화조관리비, 승강기점검비, 전기안전검사대행비를 합친 금액이다. 

서울시가 직접 실태조사 용역을 맡긴 민달팽이유니온 관계자는 "이 금액에 '관리인 용역비'를 뜻하는 '일반 관리비'를 포함하더라도 3~4만원이 추가되는데 그친다"며 "오피스텔마다 상황은 다를 수 있지만 관리비 세부 항목별로 공개된 금액을 역으로 산정하면 관리인 용역비를 포함하더라도 5만원이면 충분하다"고 말했다.

하지만 오피스텔 관리비는 10만원이 넘어가는 경우가 허다하다. 부동산 관계자는 "전용면적 20㎡ 오피스텔 입주자들은 개인적으로 내는 수도, 전기, 가스 요금을 제외하고도 10~13만원을 더 낸다"고 말했다.

◇ 세입자들도 관리비 내역 꼼꼼히 확인해야...대안으로는 '입주자대표회의·공개의무'

관리비가 어설프게 책정되고 있는 것은 세입자들도 이에 대해 무심한 경우기 많기 때문이다. 전문가들은 세입자들이 관리비 청구내역을 면밀히 살피는 게 필요하다고 강조한다.

부동산 관계자는 "세입자들이 오피스텔 관리비 내역에 대해서 큰 관심이 없기 때문에 집주인들이 관리비를 임의적으로 조정하고 있다"며 "세입자들이 꼼꼼히 관리비 내역을 따져보는 수밖에 없다"고 말했다. 

대다수 오피스텔은 아파트처럼 입주자대표회의가 없다. 투명한 관리비 부과를 어렵게 하는 요인이다. 입주민 혼자서는 관리비 내역을 파악하고 따지기는 사실상 불가능하다.

현행법상 이를 규제할 방법도 없다. 오피스텔은 주택법이 아닌 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용받고 있어서 아파트에 있는 공개의무가 없다.

관리비 부과 기준도 관리비 감사도 감독 의무에 대한 규정도 없다. 전용면적 대비 아파트보다 비싼 관리비를 지불하면서도 사용 내역을 파악하기 어려운 불합리한 관행이 이어지고 있는 이유다. 

'LH 대학생.청년 전세임대주택' 카페에 올라온 한 오피스텔 거주자의 글

◇ 시민단체, 처벌조항 강화 요구...지자체 관리·감독 권한도 강화돼야  

정치권과 정부가 제도 개선에 나서고 있다. 지난 5일 국회 미래창조과학방송통신위원회 소속 최명길 의원(더불어민주당, 서울 송파구을)은 오피스텔 관리비 투명성 확보를 위한 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 일부개정안을 대표 발의했다.

개정안은 사용자 150인 이상 주거용 오피스텔에 대해 ▲관리비 납부 및 사용 내역 공개 ▲예산안 및 결산서 작성 ▲규약 개정 시 신고 의무화 등을 담고 있다. 법안은 올 연말까지 국회 통과를 목표로 한다.

이에 대해 청년시민단체 측은 규제를 더 강화해야 된다는 입장이다. 집주인이 직접 관리하는 소규모 오피스텔은 제도 개선 대상이 아니기 때문이다.

민달팽이유니온 관계자는 '150실 미만 원룸'에 대한 관리비 감독 역시 필요하다고 주문했다. 민달팽이유니온 관계자는 "청년들이 주로 거주하는 원룸은 일반적으로 20~30실로 많더라도 50실이 되지 않는다"고 말했다.

정부도 나섰다. 지난 21일 법무부는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안'을 입법예고 했다. 법무부는 시민단체 측의 주장대로 '세대수 구분 없이' 집합건물 관련 법안이 적용될 수 있도록 정부안을 제출했다. 

국회측에서도 동의하는 입장이라 정부안으로 법안 통과가 탄력을 받을 전망이다.

하지만 시민단체 측은 이 역시 허술한 법안이라고 주장한다. 법이 이행되지 않았을 때 처벌규정이 부족하기 때문이다. 

임경지 청년시민단체 민달팽이유니온 위원장은 "세입자 권한이 강화되는 건 좋은 일"이라며 "그러나 법대로 이행하지 않았을 때 처벌조항이 부족하다고 생각한다"고 전했다.

법이 있더라도 이를 계속 관리해나가는 게 필요하다는 지적이다. '조정위원회'에 사람들이 어떻게 접근할 수 있는지 알리고 세입자가 신고할 수 있도록 행정체계도 마련해야 한다고 주문했다.

임경지 위원장은 "중앙에서 관리가 힘든 부분은 지자체 관리·감독 권한을 강화해 각 지역 실정에 맞게 적용되도록 해야 한다"고 덧붙였다. 

[뉴스핌 Newspim] 오찬미 기자 (ohnews@newspim.com)