전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이

미래에셋 댈러스 부동산펀드, 최대 리스크는 환율

기사입력 : 2016년09월21일 08:00

최종수정 : 2016년09월21일 10:26

빌딩 입지, 임대인, 임대조건 등 장점
환율 변동성에 노출

[편집자] 이 기사는 9월 20일 오후 4시03분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[뉴스핌=김선엽 기자] '연 4~6% 수익률을 안정적으로 제공하고, 연 2회 수익금을 배분한다.' 

연 1%대 초저금리 시대에 매력적인 수익률이다. 연 2회 수익금을 준다니 고정적인 수입이 없는 은퇴생활자라면 관심을 가져볼 만하다. 게다가 투자대상이 미국 텍사스주의 중심도시인 댈러스의 새로 지은 오피스빌딩이고, 임대인이 미국 최대 보험사로서 20년 임대계약을 했다면 더욱 그렇다. 

미래에셋자산운용이 지난 19일 모집을 시작한 '미국부동산공모펀드' 얘기다. 이 펀드의 만기는 7년 6개월, 최소 가입금액은 1000만원. 만기까지 중도환매가 불가능한 폐쇄형이지만 한국거래소에 상장해 매도할 수 있다.

여러 장점을 가진 펀드지만 매각시 환율이 중요한 투자포인트라는게 전문가들의 지적이다. 이 펀드가 설정될 때 달러/원 환율이 1160원이다. 빌딩 매각시 이보다 떨어진다면 환차손을 감수해야 한다. 환율 하락폭이 빌딩 가격 상승폭보다 크면 원금 손실이 있을 수도 있다. 물론 환율이 상승하면 환차익을 덤으로 챙길 수 있다.   

<사진='Transwestern Investment Group' 제공>

◆ 대도시의 새 오피스빌딩·미 최대보험사 20년 임대계약·임대료 매년 인상 

미래에셋 미국부동산공모펀드의 투자대상은 작년과 올해 완공되는 신규 건물로 댈러스 지역 리차드슨(Richardson) 신도시의 씨티라인(Cityline) 복합단지에 위치한다. 이 건물의 94%인 오피스를 북미 최대 손해보험사 스테이트팜이 평균 20.8년 장기로 임대했다. 스테이트팜은 1922년 설립됐으며, 신용등급이 AA(S&P 기준)로 우리나라의 국가 신용등급과 같다.

나머지 면적 6%는 상업시설로 현재 절반 정도가 임대됐고, 2019년 초까지 임대를 모두 마칠 계획이다.

미래에셋은 7년 동안 이 빌딩을 소유하면서 임대료를 받다가 이후 매각해 투자금을 회수할 예정이다. 임차인과의 계약기간이 충분히 길기 때문에 향후 매각에도 문제가 없다고 미래에셋 측은 보고 있다.

이번 투자 대상인 건물 4개동의 전체 매입 금액은 8억1530만달러다. 미래에셋은 공모와 사모로 각각 3000억원, 1200억원을 조성하고 나머지 자금은 미국 현지에서 선순위 대출로 조달한다. 대출금리는 7년간 고정으로 3.75%다.

미래에셋에 따르면 최근 미국 부동산 오피스 임대 계약의 수익률은 4% 초반에서 5% 중반이다. 수익률이 높으면 높을수록 건물을 싸게 샀다는 의미다. 이번 건은 초기진입수익률(1년차 임대수익/건물 매입가)이 5.5%로 미래에셋 측이 비교적 저렴하게 매입했다고 볼 수 있다.

미래에셋이 공식적으로 투자자에게 내건 수익률은 연 4~6%(수수료 및 비용을 차감한 실제 수익률)다. 매년 2번(6월, 12월)에 걸쳐 수익을 배분하는데 1기에는 세금 문제 등으로 연 4% 정도이고 2기부터 13기까지는 약 6%다. 14기엔 8%다.

◆ 7년 후 매각가격도 올라갈 가능성...하지만 환율은?

최종 수익률은 매각가에 따라 결정된다. 임대료를 매년 2%씩 올리기로 계약을 했기 때문에 매각가 역시 올라갈 가능성이 높다는 게 미래에셋측의 설명이다. 김태헌 미래에셋자산운용 해외투자팀장은 "(자본수익률이 현재와 똑같다고 가정하면) 7년에 걸쳐 매각차익만 14%가 발생할 수 있다"고 말했다.

미래에셋 측은 7년 후 매각가를 8억6830만달러로 가정했다. 매각가가 현재보다 약 6.5% 상승할 것이라고 본 것이다. 

매각이 순조롭지 않을 가능성에 대해 미래에셋 관계자는 "경제적 쇼크로 팔리지 않을 경우 손실을 보고서라도 팔거나 아니면 투자자의 의사를 물어 펀드 만기를 연장할 수도 있다"며 "7년을 넘지 않은 기간에 엑시트(exit)할 수 있게 노력할 것"이라고 강조했다. 

19일 광화문 포시즌호텔에서 열린 '미국 댈러스 부동산 펀드 투자전략 세미나'<사진=김선엽 기자>

그렇지만 환율 변동성은 떠안아야할 리스크다. 투자자는 원화로 투자해 원화로 수익을 얻지만, 환헤지를 전혀 하지 않는 상품이기 때문이다. 

정승기 동부증권 애널리스트는 "7년 6개월 동안 투자하는 것이기 때문에 그 기간 동안 한 번 정도 경기가 휘청거릴 수도 있다"며 "투자 위험을 잘 이해하고 투자하는 것이 중요하다"고 지적했다.

미래에셋 관계자는 "최근 달러예금이 사상 최대 규모를 기록할 정도로 달러자산에 투자하려는 수요가 많다"며 "달러에 투자하는 수단 중 이만큼 안정적인 상품은 없을 것"이라고 자신했다. 

 

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
기후동행카드, 고양·과천도 30일부터 [서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 서울시는 '기후동행카드'가 오는 11월 30일 첫 차부터 고양시와 과천시까지 서비스를 확장한다고 21일 밝혔다. 이로써 서울~고양~과천을 오가는 시민들도 월 5만~6만원대로 기후동행카드의 무제한 혜택을 받을 수 있게 된다. 지난 1월 27일 서울 지역을 대상으로 출발한 기후동행카드는 3월 30일 김포골드라인, 8월 10일 진접선·별내선까지 확대됐다. 서울 공동생활권인 인구 100만의 대규모 도시 고양시와 지리적으로 서울시와 경기남부의 길목에 위치한 과천시까지 연결됨에 따라 수도권으로 본격 확대되는 계기가 될 것으로 시는 기대한다.  서울 외 지역 기후동행카드 이용 가능 도시철도 구간 [이미지=서울시] 서울시와 고양시, 과천시는 지난해 2~3월 기후동행카드 참여 업무협약을 체결한 이후 후속 논의를 통해 구체적인 시행방안을 마련하고 11월 30일 고양시(3호선·경의중앙선·서해선), 과천시(4호선)의 기후동행카드 참여를 확정지었다. 관계기관들과 함께 시스템 개발·최종 점검을 완료했다. 이번 확대로 3호선은 고양시 일산서구 대화역에서 서울시 송파구 오금역까지 모든 역사(44개)에서 기후동행카드를 이용할 수 있게 된다. 경의중앙선은 고양시 일산서구 탄현역에서 구리시 구리역까지 34개 역사, 서해선은 고양시 일산서구 일산역에서 서울시 강서구 김포공항역까지 7개 역사, 4호선은 남양주시 진접역에서 과천시 정부과천청사역사까지 34개 역사에서 기후동행카드를 이용할 수 있다. 이에 더해 현재 기후동행카드 서비스 범위에 이미 고양시를 경유하는 서울 시내버스 28개 노선과 과천시를 경유하는 6개 노선이 포함돼 있음을 고려하면 서울과 고양·과천을 통근·통학하는 약 17만 시민의 이동 편의가 더욱 증진될 것으로 보인다.  또 이용범위가 대폭 확대되면서 과천·고양 등 시민들도 기후동행카드의 다양한 문화 혜택을 동일하게 누릴 수 있다. 과천시 4호선 확대로 대공원역도 기후동행카드를 이용할 수 있는 만큼 방문 시 서울대공원 50% 할인 등 혜택을 참고하면 된다.  기후동행카드는 올해 1월 23일 서비스 시작 이후 70일 만에 100만 장이 팔리는 등 시범사업 단계부터 큰 호응이 확인된 바 있다. 7월부터 본사업에 들어가면서 청년할인권·관광객을 위한 단기권 등 다양한 혜택이 더해졌다. 평일 최대 이용자가 65만명이 넘어가는 등 인기가 지속되고 있다. 서울시는 고양·과천 지하철 적용을 시작으로 수도권 시민들에게도 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 관련 협의·시스템 개발 검토를 적극 추진할 계획이다. 향후 기후동행카드의 무제한 확장을 위한 타 경기도 지자체와의 논의 역시 급물살을 탈 것으로 기대된다고 시는 덧붙였다.  기후동행카드를 이용하려면 안드로이드 기반 휴대전화에서 '모바일티머니' 앱을 무료로 다운받아 충전하면 된다. 실물카드는 서울교통공사 1~8호선 고객안전실, 지하철 인근 편의점 등에서 구매한 후 서울교통공사 1~8호선, 9호선, 신림선·우이신설선 역사 내 충전기에서 권종을 선택·충전 후 사용할 수 있다.  기후동행카드의 고양시, 과천시 확대 등에 관한 자세한 내용은 고양시(031-909-9000), 과천시(02-3677-2285), 서울시 120 다산콜센터로 문의하면 된다. 윤종장 서울시 교통실장은 "김포·남양주·구리에 이어 고양·과천 확대로 경기도 동서남북 주요 시군까지 기후동행카드의 무제한 대중교통 혁신이 이어지고 있다"며 "교통비 절감·생활 편의·친환경 동참 등 일상 혁명을 수도권 시민들까지 누릴 수 있도록 수도권 지역 서비스 확대·편의 향상에 총력을 기울이겠다"고 말했다.  kh99@newspim.com 2024-11-21 11:15
사진
김승연 회장, 시흥R&D캠퍼스 첫 방문 [서울=뉴스핌] 김아영 기자 = 김승연 한화그룹 회장이 지난해 5월 공식 출범한 한화오션 사업장을 처음 찾았다.  한화그룹은 김승연 회장이 20일 '한화오션 중앙연구원 시흥R&D캠퍼스'를 방문했다고 밝혔다.  김승연 회장(가운데)이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들과 오찬 후 기념촬영을 하고 있다. [사진=한화그룹] 현장을 둘러본 김 회장은 미국 등 글로벌 시장 선점을 위한 초격차 기술경쟁력 확보를 강조했다. 해양 탈탄소 시대를 선도할 그린십(Green Ship) 기술과 방산 기술 혁신으로 조선·해양 분야에서 지속가능한 글로벌 강자로 자리매김할 것을 주문한 것이다. 이날 행사에는 김동관 한화그룹 부회장과 김희철 한화오션 대표이사, 손영창 한화오션 제품전략기술원장도 참석했다. 김승연 회장과 김동관 부회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스의 상업용 세계 최대 공동수조를 방문해 시연을 지켜보고 있다.[사진=한화그룹] 한화오션 시흥R&D캠퍼스는 상업용 세계 최대 규모의 공동수조와 예인수조, 국내 유일의 음향수조 등 첨단 시험 설비를 갖추고 있다. 이를 통해 조선·해양·방산 분야 친환경 초격차 기술 개발을 선도하는 핵심 연구 거점이다. 기술 리더십의 중요성을 강조해온 김승연 회장이 시흥R&D캠퍼스를 찾은 이유이기도 하다.  김승연 회장은 먼저 공동수조(Cavitation Tunnel)를 방문해 연구진의 시연을 지켜봤다. 상업용 세계 최대 규모의 한화오션 공동수조는 길이 62m, 높이 21m의 대형 터널로, 최대 출력 4.5MW 모터와 3600톤의 물을 통해 최대 15m/s의 유속을 형성할 수 있다. 특히, 선박의 추진력을 높이고 수중 방사 소음을 줄이는 연구 성과는 함정의 은밀성과 생존성을 강화하는 방산 기술 개발에도 활용되고 있다. 예인수조를 방문한 김 회장은 임직원들과 함께 수조 내 모형선을 끄는 예인전차에 탑승해 고품질 선박 성능 시험을 참관했다. 한화오션의 예인수조는 길이 300m·폭 16m, 담수량 3만3,600톤으로 세계 최대 규모 최신 시설을 자랑한다. 상선, 함정 등 다양한 선박의 저항, 운동, 조종 성능 등에 맞춤식으로 시험할 수 있다. 김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스 예인수조를 둘러본 후 임직원들과 기념사진을 촬영하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 임직원들과 함께한 자리에서 "여러분은 한화그룹의 자산이자 대한민국 산업의 자산"이라며 "대한민국의 국익과 국격에 기여한다는 뜨거운 사명감을 갖고 연구에 임해주기 바란다"고 당부했다. 이어 "더 밝게 빛날 한화의 미래에 조선해양 부문이 가장 앞에 서 있을 것을 믿어 의심치 않는다"며 "한화 가족 모두는 우리 그룹의 일원으로서 함께 나아갈 한화오션의 미래에 큰 기대를 가지고 있다. 여러분이 가진 무한한 잠재력과 기술 역량으로 새 시대를 선도해 나가길 바란다"고 덧붙였다. 김승연 회장은 3D 프린팅 기술을 활용해 동일한 형상으로 축소된 프로펠러 모형을 제작하여 다양한 성능을 예측·평가하는 모형제작워크샵에 대한 설명도 들었다. 이곳에서 김승연 회장은 한화오션이 수출형 모델로 독자 개발한 2000톤급 잠수함 모형에 'K잠수함 수출로 글로벌 No.1 도약을 기원합니다'라고 적고 친필 서명하며 해외 수출 성공을 기원했다. 한화오션의 2000톤급 잠수함은 현존하는 디젤 잠수함 중 최고로 평가 받는 장보고-III 플랫폼에 기반해 자체 개발한 중형급 잠수함으로 최신 기술과 다양한 요구사항을 적용한 모델이다. 김승연 회장은 직원 식당에서 임직원들과 오찬도 함께 했다.  김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들에게 격려의 메시지를 전하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 한화오션 임직원들에게 "한화는 여러분들이 마음껏 연구 역량을 펼칠 수 있도록 거친 파도를 막아주는 든든한 방파제가 될 것"이라며 굳건한 신뢰의 뜻을 전했다. 한화오션은 시흥R&D캠퍼스의 첨단 인프라를 바탕으로 지속 가능한 해양 솔루션을 개발하고 미래 해양 산업의 변화를 주도하는 글로벌 오션 솔루션 프로바이더로 도약하기 위한 행보를 이어갈 예정이다.  aykim@newspim.com 2024-11-20 15:33
안다쇼핑
Top으로 이동