전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 라이브
KYD 디데이
GAM 일반

속보

더보기

미래에셋 댈러스 부동산펀드, 최대 리스크는 환율

기사입력 : 2016년09월21일 08:00

최종수정 : 2016년09월21일 10:26

빌딩 입지, 임대인, 임대조건 등 장점
환율 변동성에 노출

[편집자] 이 기사는 9월 20일 오후 4시03분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[뉴스핌=김선엽 기자] '연 4~6% 수익률을 안정적으로 제공하고, 연 2회 수익금을 배분한다.' 

연 1%대 초저금리 시대에 매력적인 수익률이다. 연 2회 수익금을 준다니 고정적인 수입이 없는 은퇴생활자라면 관심을 가져볼 만하다. 게다가 투자대상이 미국 텍사스주의 중심도시인 댈러스의 새로 지은 오피스빌딩이고, 임대인이 미국 최대 보험사로서 20년 임대계약을 했다면 더욱 그렇다. 

미래에셋자산운용이 지난 19일 모집을 시작한 '미국부동산공모펀드' 얘기다. 이 펀드의 만기는 7년 6개월, 최소 가입금액은 1000만원. 만기까지 중도환매가 불가능한 폐쇄형이지만 한국거래소에 상장해 매도할 수 있다.

여러 장점을 가진 펀드지만 매각시 환율이 중요한 투자포인트라는게 전문가들의 지적이다. 이 펀드가 설정될 때 달러/원 환율이 1160원이다. 빌딩 매각시 이보다 떨어진다면 환차손을 감수해야 한다. 환율 하락폭이 빌딩 가격 상승폭보다 크면 원금 손실이 있을 수도 있다. 물론 환율이 상승하면 환차익을 덤으로 챙길 수 있다.   

<사진='Transwestern Investment Group' 제공>

◆ 대도시의 새 오피스빌딩·미 최대보험사 20년 임대계약·임대료 매년 인상 

미래에셋 미국부동산공모펀드의 투자대상은 작년과 올해 완공되는 신규 건물로 댈러스 지역 리차드슨(Richardson) 신도시의 씨티라인(Cityline) 복합단지에 위치한다. 이 건물의 94%인 오피스를 북미 최대 손해보험사 스테이트팜이 평균 20.8년 장기로 임대했다. 스테이트팜은 1922년 설립됐으며, 신용등급이 AA(S&P 기준)로 우리나라의 국가 신용등급과 같다.

나머지 면적 6%는 상업시설로 현재 절반 정도가 임대됐고, 2019년 초까지 임대를 모두 마칠 계획이다.

미래에셋은 7년 동안 이 빌딩을 소유하면서 임대료를 받다가 이후 매각해 투자금을 회수할 예정이다. 임차인과의 계약기간이 충분히 길기 때문에 향후 매각에도 문제가 없다고 미래에셋 측은 보고 있다.

이번 투자 대상인 건물 4개동의 전체 매입 금액은 8억1530만달러다. 미래에셋은 공모와 사모로 각각 3000억원, 1200억원을 조성하고 나머지 자금은 미국 현지에서 선순위 대출로 조달한다. 대출금리는 7년간 고정으로 3.75%다.

미래에셋에 따르면 최근 미국 부동산 오피스 임대 계약의 수익률은 4% 초반에서 5% 중반이다. 수익률이 높으면 높을수록 건물을 싸게 샀다는 의미다. 이번 건은 초기진입수익률(1년차 임대수익/건물 매입가)이 5.5%로 미래에셋 측이 비교적 저렴하게 매입했다고 볼 수 있다.

미래에셋이 공식적으로 투자자에게 내건 수익률은 연 4~6%(수수료 및 비용을 차감한 실제 수익률)다. 매년 2번(6월, 12월)에 걸쳐 수익을 배분하는데 1기에는 세금 문제 등으로 연 4% 정도이고 2기부터 13기까지는 약 6%다. 14기엔 8%다.

◆ 7년 후 매각가격도 올라갈 가능성...하지만 환율은?

최종 수익률은 매각가에 따라 결정된다. 임대료를 매년 2%씩 올리기로 계약을 했기 때문에 매각가 역시 올라갈 가능성이 높다는 게 미래에셋측의 설명이다. 김태헌 미래에셋자산운용 해외투자팀장은 "(자본수익률이 현재와 똑같다고 가정하면) 7년에 걸쳐 매각차익만 14%가 발생할 수 있다"고 말했다.

미래에셋 측은 7년 후 매각가를 8억6830만달러로 가정했다. 매각가가 현재보다 약 6.5% 상승할 것이라고 본 것이다. 

매각이 순조롭지 않을 가능성에 대해 미래에셋 관계자는 "경제적 쇼크로 팔리지 않을 경우 손실을 보고서라도 팔거나 아니면 투자자의 의사를 물어 펀드 만기를 연장할 수도 있다"며 "7년을 넘지 않은 기간에 엑시트(exit)할 수 있게 노력할 것"이라고 강조했다. 

19일 광화문 포시즌호텔에서 열린 '미국 댈러스 부동산 펀드 투자전략 세미나'<사진=김선엽 기자>

그렇지만 환율 변동성은 떠안아야할 리스크다. 투자자는 원화로 투자해 원화로 수익을 얻지만, 환헤지를 전혀 하지 않는 상품이기 때문이다. 

정승기 동부증권 애널리스트는 "7년 6개월 동안 투자하는 것이기 때문에 그 기간 동안 한 번 정도 경기가 휘청거릴 수도 있다"며 "투자 위험을 잘 이해하고 투자하는 것이 중요하다"고 지적했다.

미래에셋 관계자는 "최근 달러예금이 사상 최대 규모를 기록할 정도로 달러자산에 투자하려는 수요가 많다"며 "달러에 투자하는 수단 중 이만큼 안정적인 상품은 없을 것"이라고 자신했다. 

 

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
李대통령, 오광수 민정수석 사의 수용 [서울=뉴스핌] 이영태 선임기자 = 이재명 대통령은 13일 전날 밤 사의를 표명한 오광수 대통령실 민정수석비서관의 사의를 수용했다. 강유정 대통령실 대변인은 이날 오전 브리핑에서 "오광수 민정수석이 어젯밤 이재명 대통령께 사의를 표했다"며 이같이 말했다. 오광수 대통령실 민정수석비서관 [사진=대통령실] 강 대변인은 "이 대통령은 공직기강 확립과 인사 검증을 담당하는 민정수석의 중요성을 두루 감안해 오 수석의 사의를 받아들였다"고 전했다. 이어 "대통령실은 이재명 대통령의 사법개혁 의지와 국정 철학을 깊이 이해하고 이에 발맞춰 가는 인사로 조속한 시일 내에 차기 민정수석을 임명할 예정"이라고 부연했다. 대통령실 관계자는 차명 부동산과 차명 계좌 의혹으로 오 수석이 물러난 만큼 차기 민정수석 검증 기준에 청렴함 등이 포함될 것이야는 질문에 "일단 저희가 가지고 있는 국정철학을 가장 잘 이해하고 이를 시행할 수 있는 분이 가장 우선적인 이재명 정부의 인사검증 원칙이라고 할 수 있겠다"며 "새 정부에 대한 국민들의 기대감이 워낙 크기 때문에 그 기대에 부응하는 게 첫 번째 사명"이라고 답했다. 이 관계자는 오 수석 건을 계기로 인사 검증 기준이라 원칙이 마련될 수 있느냐는 질의에는 "이 대통령이 여러 번 표방했던 것처럼 우리 정부에 대한 기대감, 그리고 실용적이면서 능력 위주의 인사가 첫 번째 가장 먼저 포방될 원칙"이라며 "그리고 여러 가지 우리 국민들이 요청하고 있는 바에 대한 다방면적인 검토는 있을 예정"이라고 언급했다. medialyt@newspim.com 2025-06-13 09:43
사진
조은석 내란특검 "사초 쓰는 자세로" [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 이른바 '3대 특검(특별검사)' 중 내란 특검을 맡게 된 조은석(60·사법연수원 19기) 전 감사원장 권한대행이 13일 "수사에 진력해 온 경찰 국가수사본부, 고위공직자범죄수사처, 검찰의 노고가 헛되지 않도록 최선을 다해 사초를 쓰는 자세로 세심하게 살펴 가며 오로지 수사 논리에 따라 특검직을 수행하겠다"고 밝혔다. 조 특검은 이날 "수사팀 구성과 업무공간이 준비되면 설명해 드릴 기회를 갖도록 할 것"이라며 이같이 전했다. 조 특검은 현재 퇴직 후 별도 근무 중인 변호사 사무실이 없고 재택근무 중이다. 조은석 내란 특별검사. [사진=뉴스핌DB] 전남 장성 출신인 조 특검은 광주 광덕고와 고려대 법학과를 졸업한 뒤 1993년 수원지검 성남지청에서 검사 생활을 시작했다. 그는 대검찰청 중앙수사부 검찰연구관, 대검 공판송무과장, 대검 범죄정보1·2담당관, 서울중앙지검 형사3부장검사, 서울북부지검 차장검사, 광주지검 순천지청장, 서울고검 형사부장 등을 거쳤다. 이후 2014년 대검 형사부장 시절 세월호 참사 검경 합동 수사를 지휘했고, 청주지검장, 사법연수원 부원장을 지낸 뒤 문재인정부에서 서울고검장과 법무연수원장을 역임한 뒤 검찰을 떠났다. 2011~2025년 감사원 감사위원을 지낸 조 특검은 임기 중 전현희 전 국민권익위원회 위원장에 대한 감사가 '표적 감사'라며 제동을 거는 등 윤석열정부와 대립하기도 했다. 한편 이재명 대통령은 전날 저녁 내란 특검에 조 특검, 김건희 특검에 민중기 전 서울중앙지법원장, 채해병 특검에 이명현 전 국방부 검찰단 고등검찰부장을 각각 지명했다. 조 특검과 민 특검은 더불어민주당 추천, 이 특검은 조국혁신당 추천이다. 각 특검은 최장 20일간 준비기간을 거치게 되며, 내달 초 본격적인 수사가 이뤄질 것으로 예상된다. 내란 특검은 최대 60명, 김건희 특검은 40명, 채해병 특검은 20명의 검사를 파견받을 예정이다. hyun9@newspim.com 2025-06-13 07:42
안다쇼핑
Top으로 이동