[공모리츠열풍-끝] '공실률·업황·금리' 반드시 확인해라

[편집자] '리츠열풍'이 거셉니다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)의 강점('5%대 배당'과 '안정적인 주가')이 저금리시대 투자심리를 사로잡은 것으로 보입니다. 지난 10월 '롯데리츠' 청약에 5조원 가까운 자금이 몰렸습니다. "시중 여유자금을 진공청소기처럼 빨아들이고 있다"는 말까지 들립니다. 자금이 한 쪽으로 쏠리다보니 걱정과 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 공모리츠 성공투자를 위한 가이드를 준비했습니다. 미래 성장성과 투자 포인트, 리스크 등을 꼼꼼히 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 리츠 열풍에 오는 5일 유가증권시장에 상장하는 'NH프라임리츠'에 대한 관심이 뜨겁다. NH투자증권에 따르면 지난달 20일 공모 청약이 마감된 NH프라임 리츠의 청약 경쟁률이 317.62대 1, 공모금은 7조7000억원에 달했다.

금융투자업계 전문가들은 저금리 시대에 리츠가 상대적으로 안전한 투자처지만 인기에 휩쓸려 투자하는 일은 없어야 한다고 조언한다. 공실률과 편입 자산의 업황 등 부동산 자산의 건전성과 금리 상승 리스크를 고려해야 한다.

◆ 오피스 빌딩 리츠, 공실률 먼저 확인하라

부동산 자산의 건전성을 쉽게 확인하는 방법은 공실률이다. 오피스 빌딩 리츠에서는 공실률이 수익성을 확인하는 지표가 된다. 공실률 상승은 배당 수익을 비롯한 자산 가치 하락을 초래하기 때문이다. 국내 상장 리츠 중 공실률을 파악할 필요가 있는 리츠는 오피스 빌딩에 투자하는 신한알파리츠, 케이탑리츠 등이다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 국내 공모 리츠 상장 6개 종목 편입 자산 2019.12.02 hslee@newspim.com

공실률은 각 리츠 홈페이지에서 확인가능하다. 판교 크래프톤 타워와 용산 더프라임에 투자하는 신한 알파리츠는 10월 말 기준 임대율을 각각 100%, 99.2%로 공시했다. 공실률을 명시하지 않은 리츠는 사업보고서 등을 통해 확인하거나 해당 건물을 직접 방문해 확인하는 게 도움이 될 수 있다고 전문가들은 조언한다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "리츠 투자에서 공실률이 가장 중요하지만 공실관리는 개인이 할 수 없다"며 "투자하는 개인은 운용사 내지는 빌딩을 관리하는 업체의 명성, 업체가 제공하는 데이터, 자산위치 등을 파악해 공실률 정보를 종합적으로 판단해야 한다"고 전했다.

공실률 증가는 리츠의 배당수익률을 비롯해 전반적인 수익률을 악화시키는 요인이 된다. 현재 주가나 배당의 증가가 향후 리츠의 성장성을 보장해주지 않는다는 얘기다.

일본의 모리 소고(Mori Sogo) 리츠는 2015년 당시 오사카 마루베니 빌딩을 매각하면서 발생한 매각차익에 의해 일시적으로 배당이 확대되며 사상 최고 주가를 경신했다. 그러나 2016년 주요 임차인인 이토 요카도(Ito-Yokado)그룹이 2017년 7월 임차 종료를 선포하며 공실이 발생했다. 이에 따른 배당 수익 감소로 주가가 주요 리츠 대비 크게 언더퍼폼(수익률이 시장의 평균 수익률을 하회)했다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 일본의 모리 소고 리츠 상대 주가 추이 [자료=블룸버그, 이베스트투자증권] 2019.11.29 hslee@newspim.com

◆ 공실률 파악 어려울 땐 업황 성장성 따져야

투자하는 리츠 자산이 편입한 기업과 해당 산업군의 성장성 여부도 확인해야 한다. 오피스빌딩의 경우 공실률을 기준으로 자산 가치를 가늠할 수 있지만 마트, 백화점, 상업용 부동산 등의 리츠와 해외 리츠의 대표적 섹터인 헬스케어, 데이터센터 리츠 등은 자산 특성상 공실률로 수익률을 판단하기 어렵다.

따라서 기업과 해당 산업군의 성장성을 판단하는 기준이 필요하다. 올 한해 수익률이 높았던 미국 리츠 프로로지스(prologis)는 물류센터를 임차하는 산업용 부동산 리츠로 연초이후 수익률이 51.75% 상승하며 시가총액 상위 미국 리츠 중 가장 크게 올랐다.

전문가들은 프로로지스의 성장이 물류센터의 성장성과 밀접한 관련이 있다고 분석했다. 김영기 한국투자증권 연구원은 "아마존 등 온라인 업체들의 당일 배송 서비스가 활성화되며 물류센터 자산에 대한 수요가 늘고 있다"며 "이에 따라 물류센터 리츠인 프로로지스가 크게 수혜를 입었고 앞으로 전자상거래 시장과 관련 리츠의 성장 여력도 높게 평가한다"고 설명했다.

◆ 금리 상승기에는 투자 매력 떨어져

금리 상승을 동반한 주식시장 성장기에는 리츠 투자 매력이 반감된다. 금리가 상승하면 부동산 자산을 편입한 리츠는 이자율 부담이 늘어 수익성이 떨어질 우려가 있다. 이 경우, 리츠 수익률이 주식시장 성장률에 미치지 못하게 된다.