전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
GAM 일반

속보

더보기

[공모리츠열풍-끝] '공실률·업황·금리' 반드시 확인해라

기사입력 : 2019년12월05일 08:01

최종수정 : 2019년12월05일 08:03

공실률 ·금리인상 여부 반드시 파악..장기적으로는 경기 변동 유의

[편집자] '리츠열풍'이 거셉니다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)의 강점('5%대 배당'과 '안정적인 주가')이 저금리시대 투자심리를 사로잡은 것으로 보입니다. 지난 10월 '롯데리츠' 청약에 5조원 가까운 자금이 몰렸습니다. "시중 여유자금을 진공청소기처럼 빨아들이고 있다"는 말까지 들립니다. 자금이 한 쪽으로 쏠리다보니 걱정과 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 공모리츠 성공투자를 위한 가이드를 준비했습니다. 미래 성장성과 투자 포인트, 리스크 등을 꼼꼼히 짚어봅니다.  

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 리츠 열풍에 오는 5일 유가증권시장에 상장하는 'NH프라임리츠'에 대한 관심이 뜨겁다. NH투자증권에 따르면 지난달 20일 공모 청약이 마감된 NH프라임 리츠의 청약 경쟁률이 317.62대 1, 공모금은 7조7000억원에 달했다. 

금융투자업계 전문가들은 저금리 시대에 리츠가 상대적으로 안전한 투자처지만 인기에 휩쓸려 투자하는 일은 없어야 한다고 조언한다. 공실률과 편입 자산의 업황 등 부동산 자산의 건전성과 금리 상승 리스크를 고려해야 한다. 

◆ 오피스 빌딩 리츠, 공실률 먼저 확인하라

부동산 자산의 건전성을 쉽게 확인하는 방법은 공실률이다. 오피스 빌딩 리츠에서는 공실률이 수익성을 확인하는 지표가 된다. 공실률 상승은 배당 수익을 비롯한 자산 가치 하락을 초래하기 때문이다. 국내 상장 리츠 중 공실률을 파악할 필요가 있는 리츠는 오피스 빌딩에 투자하는 신한알파리츠, 케이탑리츠 등이다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 국내 공모 리츠 상장 6개 종목 편입 자산 2019.12.02 hslee@newspim.com

공실률은 각 리츠 홈페이지에서 확인가능하다. 판교 크래프톤 타워와 용산 더프라임에 투자하는 신한 알파리츠는 10월 말 기준 임대율을 각각 100%, 99.2%로 공시했다. 공실률을 명시하지 않은 리츠는 사업보고서 등을 통해 확인하거나 해당 건물을 직접 방문해 확인하는 게 도움이 될 수 있다고 전문가들은 조언한다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "리츠 투자에서 공실률이 가장 중요하지만 공실관리는 개인이 할 수 없다"며 "투자하는 개인은 운용사 내지는 빌딩을 관리하는 업체의 명성, 업체가 제공하는 데이터, 자산위치 등을 파악해 공실률 정보를 종합적으로 판단해야 한다"고 전했다.

공실률 증가는 리츠의 배당수익률을 비롯해 전반적인 수익률을 악화시키는 요인이 된다. 현재 주가나 배당의 증가가 향후 리츠의 성장성을 보장해주지 않는다는 얘기다.

일본의 모리 소고(Mori Sogo) 리츠는 2015년 당시 오사카 마루베니 빌딩을 매각하면서 발생한 매각차익에 의해 일시적으로 배당이 확대되며 사상 최고 주가를 경신했다. 그러나 2016년 주요 임차인인 이토 요카도(Ito-Yokado)그룹이 2017년 7월 임차 종료를 선포하며 공실이 발생했다. 이에 따른 배당 수익 감소로 주가가 주요 리츠 대비 크게 언더퍼폼(수익률이 시장의 평균 수익률을 하회)했다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 일본의 모리 소고 리츠 상대 주가 추이 [자료=블룸버그, 이베스트투자증권] 2019.11.29 hslee@newspim.com

◆ 공실률 파악 어려울 땐 업황 성장성 따져야 

투자하는 리츠 자산이 편입한 기업과 해당 산업군의 성장성 여부도 확인해야 한다. 오피스빌딩의 경우 공실률을 기준으로 자산 가치를 가늠할 수 있지만 마트, 백화점, 상업용 부동산 등의 리츠와 해외 리츠의 대표적 섹터인 헬스케어, 데이터센터 리츠 등은 자산 특성상 공실률로 수익률을 판단하기 어렵다.

따라서 기업과 해당 산업군의 성장성을 판단하는 기준이 필요하다. 올 한해 수익률이 높았던 미국 리츠 프로로지스(prologis)는 물류센터를 임차하는 산업용 부동산 리츠로 연초이후 수익률이 51.75% 상승하며 시가총액 상위 미국 리츠 중 가장 크게 올랐다.

전문가들은 프로로지스의 성장이 물류센터의 성장성과 밀접한 관련이 있다고 분석했다. 김영기 한국투자증권 연구원은 "아마존 등 온라인 업체들의 당일 배송 서비스가 활성화되며 물류센터 자산에 대한 수요가 늘고 있다"며 "이에 따라 물류센터 리츠인 프로로지스가 크게 수혜를 입었고 앞으로 전자상거래 시장과 관련 리츠의 성장 여력도 높게 평가한다"고 설명했다.

◆ 금리 상승기에는 투자 매력 떨어져

금리 상승을 동반한 주식시장 성장기에는 리츠 투자 매력이 반감된다. 금리가 상승하면 부동산 자산을 편입한 리츠는 이자율 부담이 늘어 수익성이 떨어질 우려가 있다. 이 경우, 리츠 수익률이 주식시장 성장률에 미치지 못하게 된다. 

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 미국과 일본 주식시장 상승기에 리츠 수익률이 상대적으로 저조한 모습 [자료=블룸버그, Nariet, 이베스트투자증권] 2019.12.03 hslee@newspim.com

2017년 미국 시장 반등기에는 리츠 지수인 FTSE Nariet Equity REITs TR Index가 시장대비 크게 하회했고, 2016년 일본 주식시장 상승기에는 일본 대표 리츠 2개의 수익률이 상대적으로 저조했다.

김지영 교보증권 연구원은 "경기 호황기에는 금리가 오르고 더 매력적인 투자상품이 존재하기 마련"이라며 "현재는 저성장, 저금리 기조로 리츠가 대체 투자 상품으로서의 매력도가 증가하고 있지만 반대의 경우가 발생하면 매력도가 급격히 감소할 수 있다"고 설명했다.

 

hslee@newpim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
뉴스핌 K컬처 플랫폼 'K·SPOT' 론칭 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 종합뉴스통신사 뉴스핌이 K컬처 전문 글로벌 플랫폼 'K·SPOT' 유튜브 채널(https://www.youtube.com/@K%C2%B7SPOT_newspim)을 17일 공식 론칭했다. 'K·SPOT(@K·SPOT_newspim)'은 한국의 생생한 K컬처 현장을 전 세계에 전하는 K컬처 글로벌 플랫폼으로 영어·중국어·일본어 등 다국어 자막 서비스를 통해 글로벌 소통력을 강화한 것이 특징이다. 'This is K·SPOT – where K-culture comes alive.'라는 슬로건 아래, KPOP, K드라마, K라이프 등 한국 대중문화(K컬처) 전반을 조명한다. 특히, 전 세계의 언어 장벽을 허무는 다국어 자막 시스템을 기반으로 글로벌 팬층과의 연결을 강화했으며, 영어, 중국어, 일본어 지원과 함께 추후 스페인어, 힌디어 등 주요 언어로 확장할 예정이다. 채널명 'K·SPOT'은 한국(K) 문화의 중심 '스팟'을 의미하며, K컬처가 살아 숨 쉬는 현장에 스포트라이트를 비춘다는 의미를 담았다. K-컬처를 실시간으로 소비하는 글로벌 팬들과 그 현장을 연결하는 플랫폼으로 콘텐츠 소비의 지리적·언어적 경계를 허물며, KPOP 쇼케이스, 드라마 제작발표회 등 전 세계 팬들이 궁금해하는 바로 그 현장을 경험할 수 있는 디지털 K컬처 허브를 지향한다.  K·SPOT에서는 K라이징스타 힛지스를 시작으로 대중문화, 예술 분야 예비 스타들을 전 세계에 소개하며 다양한 K컬처 콘텐츠들도 두루 만나볼 수 있다.  ◆생생한 K-컬처 현장을 전달하는 글로벌 플랫폼 K·SPOT은 단순한 영상 채널을 넘어, 전 세계 어디서든 K컬처를 실시간으로 즐길 수 있도록 설계된 글로벌 플랫폼이다. 영어, 중국어, 일본어 등 다국어 자막 서비스를 제공해 언어 장벽을 낮추고, 다양한 문화권의 팬들이 동시 접속해 K-컬처를 함께 알아볼 수 있다. 'K·SPOT(@K·SPOT_newspim)' 채널 로고. 검색 뿐만 아니라 , 무음 시청·청각 장애인 접근성 향상 등도 도모할 예정이다.  뉴스핌은 K·SPOT은 단순한 K컬처 소개 채널에 머물지 않고, 다양한 언어와 콘텐츠 포맷을 아우르는 글로벌 문화 플랫폼으로 키울 예정이다. K컬처 심장부를 세계와 연결하며 글로벌 콘텐츠 생태계의 중심으로 도약한다는 계획이다. K·SPOT에서는 K컬처 모든 현장을 생생하게 포착하고, 전 세계 팬들과 소통하며, 디지털과 현실을 연결하는 진정한 K-컬처 허브로 자리매김할 계획이다. jyyang@newspim.com 2025-07-17 01:00
사진
충남 서산 시간당 114㎜ 폭우 [세종 = 뉴스핌] 김범주 기자 = 충청권과 중부지방을 중심으로 시간당 최대 100㎜가 넘는 강한비가 내리면서 주민 1070명이 대피하는 등의 피해를 입었다. 31개 항로에서 39척의 여객선이 운행을 멈췄고, 서울 등 90구역 하천변이 통제됐다. 중앙재난안전대책본부(중대본)는 17일 오전 10시 기준으로 이 같은 피해가 발생했다고 밝혔다. 호우경보는 세종, 충북, 충남, 경남에, 호우주의보는 서울, 대전, 광주, 경기, 강원, 전북, 전남 등에 각각 발효됐다. 전날 자정부터 이날 오전 10시까지 총 누적 강수량은 충남 서산이 가장 많은 419.5㎜로 집계됐다. 이어 홍성 411.4㎜, 당진 376.5㎜ 아산 349.5㎜, 태안 348.5㎜, 세종 324.5㎜, 충북 청주 276㎜, 경기 평택 262㎜ 등 이었다. 60분 기준 일최대 강수량은 서산 114.9㎜, 홍성 96.2㎜, 서천 98㎜, 경남 함안 70㎜ 등이었다. [서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울에 폭우가 내리고 있는 17일 오전 서울 서초구 서울고검에서 청사 관계자들이 우비를 입고 이동하고 있다. 2025.07.17 yooksa@newspim.com 해당 지역을 중심으로 산사태 예보 발령도 발효됐다. ▲세종 ▲경기(평택, 안성) ▲충북(진천) ▲충남(천안, 공주, 보령, 아산, 서산, 논산, 당진, 부여, 청양, 홍성, 예산, 태안) 등 16개 지역에 경보가 내려졌다. 인명피해는 경기 1명, 충남 1명으로 집계됐다. 옹벽붕괴 1건, 도로 토사유실 2건 등으로 공공시설의 피해도 있었다. 이번 집중호우로 3개 시·도, 5개 시·군에서 313세대 1070명이 일시적으로 대피하는 피해도 발생했다. 아직 287세대 1041명이 귀가하지 못하는 것으로 집계됐다. 집중호우 지역 중심으로 통제도 있었다. 목포와 홍도, 격포와 위도, 군산과 어청도를 잇는 여객선이 통제됐다. 북한산 97개, 지리산 39개, 속리산 24개, 월악산 24개 등 총 15개 국립공원 374개 구간에서 시설 통제도 있었다. 지하차도는 충북 5개, 충남 5개, 경기 2개 등에, 도로는 인천 1개, 세종 1개, 경기 3개, 충북 1개, 충남 2개 등에 각각 통제가 이뤄졌다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 서울에 강한 비가 내리고 있는 17일 오전 서울 종로구 광화문광장 일대에서 시민들이 이동하고 있다. 2025.07.17 ryuchan0925@newspim.com 한편 중대본은 이날 오전 4시부로 중대본 1단계에서 2단계로 격상하고, 기상 상황을 실시간으로 모니터링 중이다. 또 환경부, 산림청과 같은 관계 부처와 협업을 강화해 비상근무 체제를 유지하기로 했다. 특히 서산, 당진, 태안 등 강수가 집중되고 있는 지역에는 재난문자 등을 통해 새벽시간 외출 자제, 위험지역 접근금지 등과 같은 국민행동요령을 집중적으로 홍보할 것을 당부했다. 지역재난안전대책본부에는 총 1만5708명이 비상근무 중이며 재난문자는 123건, 자동음성통보는 138회 등이 발송됐다. 이날 김민재 중앙재난안전대책본부 본부장(행안부 장관 직무대행)은 '집중호우 대처상황 긴급 점검회의'를 주재하고 "정부는 인명 피해를 최소화하기 위해 상황 대응에 만전을 기할 것"이라고 말했다. 특보 및 강수량 분포도/제공=행정안전부 wideopen@newspim.com 2025-07-17 13:39
안다쇼핑
Top으로 이동