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[2020 중국 부동산] 50% 도시 주택가 하락, 가계 대출 상환 압박 가중

기사입력 : 2019년12월02일 16:21

최종수정 : 2020년04월03일 14:29

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70개 중점 도시 가운데 절반 이상 기존 주택 매도 호가 급락
선전, 둥관 등 일부 도시 2020년 부동산 상승세 지속 예상

[서울=뉴스핌] 강소영 기자=중국 부동산 시장 침체 소식이 심심치 않게 전해지고 있다. 최근 중국 사회과학원이 발표한 '중국 주택시장 발전 월간 동향 보고서'에서도 이 같은 분위기가 확인됐다. 조사 대상 도시 가운데 절반이 넘는 지역에서 주택 가격이 하락했다. '보고서'는 2020년 일부 도시를 제외하고 대다수 지역에서 부동산 가격 하락세가 뚜렷해질 것으로 내다봤다. 중국 국가통계국이 발표한 부동산 주택 가격 조사도 이와 비슷한 결과를 나타내고 있다. 

◆ 부동산 '진짜' 시황 알 수 있는 기존 주택 매도 호가 급락 

[서울=뉴스핌] 강소영 기자= 2019.12.02 jsy@newspim.com

전문가들은 중국 부동산 시장의 '진짜' 현황을 보기 위해선 신규 주택 분양가격보다는 기존주택 거래가를 참고해야 한다고 입을 모은다. 정부의 정책에 좌우되는 분양 가격으로는 실제 시장의 추이를 정확하기 힘들다는 판단에서다. 

올해 중국 정부는 그 어느 때보다 부동산 투기 억제에 힘을 쏟았다. 관련 통계에 따르면, 2019년 1~9월까지 모두 415차례의 부동산 억제 대책과 관련 규정이 발표됐다. 주중 기준 평균 하루에 2차례 이상의 부동산 투기 억제 방침이 나온 것이다. 이 같은 빈도는 역대 최고 수준이다. 

이런 분위기 속에서 분양 가격이 실제 시장 수급을 반영하기 힘들다는 지적이다. 반면 기존 주택 시장가는 보다 현실적인 시황을 반영하는 것으로 받아들여지고 있다. 

국가통계국의 2019년 10월 조사 결과에 따르면, 전국 70개 조사 대상 도시 가운데 35개 도시의 기존 주택 가격이 전월 대비 하락했다. 1선 도시로 불리는 대도시를 비롯해, 2~4선 중소형 도시에서 고루 가격 하락세가 나타났다. 특히 '부동산 불패 시장'으로 여겨지는 베이징(北京), 광저우(廣州), 선전(深圳) 3대 도시 가운데 선전을 제외한 두 도시 모두 가격이 하락해 눈길을 끌었다. 

한때 베이징에서 아파트 가격 상승세가 가팔랐던 왕징(望京) 일대도 부동산 침체에 매도가가 하루가 다르게 하락하고 있는 것으로 알려졌다. (본보 11월 19일 '[최헌규특파원의 금일중국] 부동산시장에 한파 주의보, 진퇴양난에 빠진 중국경제' 참조)

2018년 10월 수치와 비교해 보면 13개 도시의 기존 주택 가격이 1년 전과 같은 수준으로 낮아졌다. 시장에서는 올해 10월 이후 두드러진 부동산 가격 하락 현상이 추세화되고 있다는 분석이 나온다. 

기존 주택 가격 하락은 매도자, 즉 '집주인'들의 향후 부동산 시장에 대한 비관 심리를 반영한 것으로도 풀이된다. 

중국 부동산 전문 컨설팅 업체 베이커연구원(貝殼研究院)은 기존 주택 평균 매도 호가 하락폭이 두드러진다고 밝혔다. 최근 1년 동안 25개 중점 도시에서 이 같은 현상이 나타났다. 칭다오는 기존 주택 가격 하락 폭이 가장 컸다. 2018년 11월 평당 2만6713위안/평에서 올해 11월에는 2만2203위안으로 20.31%가 하락했다. 광저우도 3만7397위안에서 3만1910위안으로 17% 넘게 빠졌다. 

사회과학원은 2020년 베이징, 톈진(天津), 랑팡(廊坊), 바오딩(保定), 장자커우(張家口), 창저우(滄州), 칭다오(青島), 지난(濟南), 옌타이(煙台), 웨이하이(威海) 등 지역의 부동산 가격이 더욱 하락할 수 있다고 경고했다. 

다만 일부 지역에서는 부동산 가격 상승세가 여전히 지속되고 있다. 최근 몇 년 가격 상승세가 가팔랐던 선전이 대표 사례다. 중국에서 부동산 가격이 높기로 유명한  대도시 베이징, 상하이, 광저우도 일제히 하락세가 연출됐지만, 선전만 나 홀로 강세를 나타냈다. 

선전을 중심으로 한 중국 동남부 일부 지역은 내년에도 부동산 가격이 오를 가능성이 큰 것으로 전망된다. 사회과학원은 2020년 부동산 상승 예상 도시로 선전(深圳), 둥관(東莞), 주하이(珠海), 후이저우(惠州), 쑤저우(蘇州), 난퉁(南通), 우시(無錫), 닝보(寧波)를 꼽았다. 

 ◆ 부동산 호황 최대 원동력 '가계 대출' 중국 경제 발목 

 

중국 취안징왕(全景網)은 부동산 가격 하락 추세로 가계 대출 부담이 가중되고 있다고 지적했다. 지난 11월 25일 인민은행이 발표한 '중국 금융안정보고(2019)'에 따르면, 2018년 말 기준 중국 가계 대출 잔액은 47조9000억위안으로 집계됐다. 전년 동기 대비 18.2% 늘어났다. 이중 부동산 담보 대출이 25조8000억위안으로 전체의 53.9%에 달했다. 

중국의 가계 부채율(가계 대출 잔액/GDP)은 60.4%로 나타났다. 국제 평균 수치와 비슷하고, 선진국 수준보다는 낮지만 신흥국보다는 월등히 높은 수준이다. 특히 미국, 호주 등 선진국 가계 대출 비중이 하락하고 있는 상황에서 중국의 증가율 순위는 여전히 상위권을 지키고 있다. 

2008년 17.9%에 불과하던 중국 가계 부채율은 10년 만에 60.4%로 3배가 넘게 증가했다. 증가율로만 보면 선진국을 앞선다. 가파르게 늘어난 가계 대출은 과거 10년 중국 부동산 시장 호황을 유지한 최대 동력이었다. 

지역별로는 주요 대도시에서 이 같은 현상이 두드러졌다. 저장(83.7%), 상하이(83.3%), 베이징(72.45%), 광둥(70.6%), 충칭(68.6%) 등 대도시는 중국 전국 평균 가계 대출 비율을 크게 웃돌았다. 저장, 상하이, 베이징의 가계 대출 비율은 선진국 수준과 비슷하다. 

중국 가계 대출 상환 능력은 견고하지 않은 것으로 평가됐다. 2018년 말 기준 중국의 가처분소득 대비 가계 대출 비중은 99.9%로 집계됐다. 전년도보다 6.5%포인트 늘어났다.이는 중국 국민이 1년 동안 벌어들인 수입을 모두 모아야 부채를 상환할 수 있다는 의미다. 

특히 저소득층의 대출 상황 부담이 크게 늘었다. 베이징대학이 2016년 조사한 자료에 따르면, 연 소득 6만위안 이하 계층의 가처분소득 대비 대출 비중이 285.9%에 달했다. 

문제는 부동산 가격이 하락하면서 대출 상환 부담이 더욱 가중되고 있다는 데 있다. 

류레이(劉磊) 사회과학원 경제연구소 연구원은 "가계의 대출 증가가 단기적으로는 경제 성장 촉진 효과를 내지만, 장기적으로는 소비를 줄이면서 경제 성장 속도와 양적 발전을 모두 저해하는 요인이 될 수 있다"라고 경고했다. 

 

[서울=뉴스핌] 강소영 기자= 2019.11.29 jsy@newspim.com

 

 

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1달러 테더 '5700원·1600원' 제각각 거래 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 대표적인 달러 스테이블코인인 '테더(USDT)' 가격이 국내 가상자산거래소에서 크게 널뛰었다. 한때 가상자산 시장이 흔들리자 1600원에서 5700원까지 오가며 심한 변동성을 나타낸 것이다. 달러와 1:1 연동돼 '안전성'을 강조했지만 정작 국내 투자자들에게는 불안정적인 자산이 된 셈이다. 14일 가상자산업계에 따르면 지난 11일 오전 6시쯤 업비트에서 거래되는 테더 가격이 1655원까지 치솟았다. 당시 미국 트럼프대통령이 희토류 수출 통제에 맞서 100% 추가 관세를 부과하겠다고 밝히면서 비트코인을 비롯한 주요 가상자산이 급락했고 이에 따라 스테이블 코인인 테더에 수요가 몰린 여파다. 빗썸에서 거래된 테더 시세창. [사진= 빗썸 갈무리] 테더는 달러와 1:1로 연동된 스테이블 코인이다. 이때 달러/원 환율은 1436원이었지만 김치프리미엄이 10% 이상 붙으면서 테더 가격이 환율 이상으로 벌어졌다. 김치프리미엄은 국내와 해외거래소 간 가상자산 가격 차이를 의미한다. 같은 시각 빗썸에서는 테더 가격이 5755원까지 오르는 이상 급등 현상도 발생했다. 달러/원 환율을 상회한 것은 물론 업비트를 비롯한 다른 국내 가상자산거래소 거래 가격 대비 3배 이상 뛰었다. 특히 빗썸의 경우 렌딩(코인 대여) 서비스 청산 과정에서 이 같은 급등 현상이 발생했다는 시각이 우세하다. 빗썸의 렌딩서비스는 대여한 메이저 자산의 시세가 급등락해 자동상환 레벨에 도달하면 모두 시장가로 매도되는 구조다. 이후 확보된 원화로 대여했던 가상자산을 시장가로 매수해 상환하게 된다. 청산 과정에서 시장가 매수가 연속적으로 발생하면서 테더 가격을 계속 밀어 올렸다는 관측이다. 테더 가격이 급격히 뛰면서 빗썸에서 테더를 대여한 일부 투자자들은 예기치 못한 청산 사태를 겪은 것으로 파악된다. 이와 관련 빗썸은 상환 매매 발생 시 시세 왜곡 상태를 방지하는 '도미노 청산 방지 시스템'의 작동 여부 등을 점검하고 후속 방안 등을 검토하고 있다는 입장이다. 통상 달러 등 실물자산과 연동되는 스테이블코인은 가상자산 시장에서 가장 안전한 자산으로 꼽혀왔다. 테더 또한 국내 시장에서 달러 자산의 저장 및 거래 수단으로 활용도가 높게 평가됐다. 그런데 이번 변동성 장세에서 국내 거래소의 테더 가격이 비정상적으로 급등, 사실상 '스테이블코인=안전성'이라는 개념이 깨진 셈이다. 업계 한 관계자는 "테더(USDT) 는 스테이블코인이기 때문에 다른 코인 가격이 변하더라도 가치는 유지되는 것이 보통이지만, 테더 수요가 높은 국내 하락장에는 1달러보다 가격이 높아지는 모습을 종종 보인다"며 "해외 가상자산 거래소에서 파생상품을 사용하는 국내 투자자들이 거래 청산을 막기 위해 추가 테더 수요가 몰린 것으로 보인다"고 말했다. 투자자들의 주의도 요구된다. 국내시장에서 테더를 포함한 특정 가상자산에 대한 공급 대비 수요가 순간적으로 크게 앞서면 가격이 비정상적으로 상승하는 상황이 또 반복될 가능성이 있다. 관련해 이날 기준 빗썸 내 대여금액 1위 종목은 테더로 대여 금액은 933억원이 달한다. 이는 2위인 비트코인 대여금액(218억원)의 4배 수준이다. 코인 대여 서비스 상위 자산인만큼 변동성 위기 시 청산 위험도 높게 평가된다. 김민승 코빗 리서치센터장은 "해외 거래소에서 가상자산 급등락이 발생할 때 국내 거래소에서 해당 가격변동이 100% 반영되지 않아 김치프리미엄 또는 역프리미엄이 발생하고 여기에는 테더도 포함된다"며 "이번 폭락 사태의 경우 국내 거래소의 원화 거래가격이 폭락을 전부 반영하지 않아 결과적으로 김치프리미엄이 붙게 됐다"고 설명했다. romeok@newspim.com 2025-10-14 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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