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강남권 정비사업, HUG 분양가규제 "수용 어려워"..후분양 검토

브라이튼 여의도 최저 3.3㎡당 3700만원..HUG "너무 높아"
신반포3차, 후분양제 고려중..상아2차 조합도 고심

  • 기사입력 : 2019년05월31일 14:52
  • 최종수정 : 2019년05월31일 15:30
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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 주택도시보증공사(HUG)와 일반 분양가를 놓고 마찰을 빚은 아파트 재건축 조합들이 후분양제 도입을 검토하고 있다. 

후분양은 공정률이 60%가 넘은 뒤 입주자를 모집하는 주택공급 방식이다. 조합과 건설사는 후분양제를 실시하면 선분양과 달리 HUG의 분양보증이 필요 없어 정부의 분양가 제한을 피할 수 있다는 점에 주목하고 있다.

31일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 신반포3차·경남아파트 통합재건축 조합, 강남구 상아2차 재건축 조합, 서울 여의도 신축 아파트 '브라이튼 여의도'의 시행사 신영은 HUG와 일반 분양가를 두고 협의 중이다. 합의점을 찾지 못하면 후분양제 도입도 검토되는 상황이다. 

'브라이튼 여의도' 조감도 [자료=신영]

최근 강남 주요 재건축은 선분양이 사라지는 분위기다. 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 통합재건축 조합은 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 조합원분을 제외한 일반분양 물량(약 500가구)을 후분양으로 할지 논의하고 있다.

신반포3차·경남아파트 통합재건축 사업은 서울시 서초구 신반포로19길 10일대에 있는 신반포3차와 주변 신반포23차, 반포경남아파트의 총 3개 단지를 묶어 재건축하는 것이다. 최고 35층, 2971가구 규모로 다시 지을 예정이다. 아파트 단지 이름은 '래미안 원베일리'로 정했다.

시공사인 삼성물산 관계자는 "HUG가 요구하는 분양가 기준을 맞추려면 3.3㎡당 5000만원 이상을 받기 어렵다"고 설명했다. HUG가 고분양가 관리지역에서 분양가를 주변 분양가의 110% 이하로 통제하고 있기 때문이다. 지난해 10월 서초구 서초동에서 분양한 '래미안 리더스원'은 3.3㎡당 평균 분양가가 4489만원. 지난해 11월 반포동에서 분양한 '디에이치라클라스'도 3.3㎡당 4687만원에 분양했다.

반면 주변 아파트 매맷값은 3.3㎡당 8000만원 안팎이다. 신반포3차·경남아파트의 바로 옆 단지인 반포동 아크로리버파크(지난 2016년 입주)는 작년 9월 전용 84.98㎡ 단지가 3.3㎡당 8048만원에 실거래됐다. 같은 단지 전용 59.98㎡는 작년 8월 3.3㎡당 8952만원에 거래됐다.

반포동 래미안퍼스티지(지난 2009년 입주)는 전용 84.93㎡ 기준 3.3㎡당 6930만~7514만원이다. 작년 9월에는 3.3㎡당 7880만원에 팔렸다.

신반포3차·경남아파트 통합재건축 단지(래미안 원베일리) 조감도 [자료=삼성물산]

이에 따라 신반포3차 조합은 후분양제 도입을 고려하고 있다. 신반포3차 조합 관계자는 "후분양을 한다면 공정률 60% 이후 분양하기 때문에 빨라도 3~4년 후 분양하게 될 것"이라며 "3.3㎡당 분양가도 그 때쯤 결정될 것"이라고 말했다.

삼성물산 관계자는 "계약상 후분양에 대한 논의는 조합과 시공사가 협의하게 돼 있다"며 "지난 1월 기존 조합장이 물러난 후로 사업을 진행할 수 없었지만 이제 새 조합장이 선출되고 이사회가 꾸려지면 협의가 다시 진행될 것"이라고 말했다. 전날 진행된 신반포3차 조합장 선거에서는 김석중 조합장이 선출됐다.  

강남구 삼성동 상아2차 재건축(래미안 라클래시)도 후분양 가능성을 배제할 수 없다. 래미안 라클래시는 강남구 삼성동 19-1·4 일대에 있는 상아아파트 2차를 재건축하는 단지다.

지하 3층~지상 최고 35층, 7개동, 총 679가구 규모며 이 중 115가구(전용면적 71·84㎡)를 일반 분양한다. 서울지하철 7호선 청담역과 가깝고 삼성물산이 10여년 만에 강남권 중심부에 짓는 래미안 브랜드 아파트다.

HUG는 조합과 분양가 협의 과정에서 지난 4월 분양한 디에이치 포레센트(일원동 일원대우 재건축)와 같은 수준의 분양가를 산정하라고 권고했다. 디에이치 포레센트 평균 분양가는 3.3㎡당 4569만원 수준이다. 이달 초 서초구 방배동에서 분양한 방배그랑자이(3.3㎡당 4687만원)보다 낮다.

반면 상아2차 재건축 조합 측은 주변 시세를 고려해 분양가가 최소 3.3㎡당 4700만원 이상이어야 한다고 주장한다. 지난해 삼성동에 입주한 신축 단지인 삼성센트럴아이파크는 전용 84.99㎡ 기준 3.3㎡당 가격이 6388만~6827만원이다.

현재 조합은 HUG와 분양가를 놓고 협상을 이어가고 있다. 삼성물산 관계자는 "래미안 라클래시가 후분양제로 실시될 가능성이 아예 없다고 볼 수는 없다"며 "HUG와 조합이 합의에 이르지 못한다면 선분양제를 할 수 없게 되기 때문"이라고 말했다.

래미안 라클래시 조감도 [자료=삼성물산]

여의도에서 14년 만에 새 아파트 분양으로 관심을 끈 ′브라이튼 여의도′도 상황이 크게 다르지 않다. ′여의도 MBC′를 헐고 새로 짓는 단지로 아파트, 오피스텔, 상업시설로 구성된다. 지하 6층~지상 최고 49층, 4개 동 규모며 아파트는 전용면적 84~136㎡ 454가구, 오피스텔은 29~59㎡ 849실이다.

시행은 신영지웰, 시공은 GS건설이 맡는다. GS건설은 시공만 맡기 때문에 아파트 이름에 '자이' 브랜드가 들어가지 않는다. 오피스텔은 오는 7월 공급하지만 아파트는 분양 일정이 미확정이다.

HUG에 따르면 신영은 아파트의 최저 분양가를 3.3㎡당 3700만원으로 책정하고 있다. 반면 여의도에서 최근 지어진 아파트에 속하는 대우트럼프월드(지난 2002년 10월 준공), 롯데캐슬엠파이어(지난 2005년 5월 준공), 여의도자이(지난 2008년 4월 준공)는 매맷값이 3500만원 미만이다.

국민은행 부동산 플랫폼 'KB부동산 리브온'에 따르면 대우트럼프월드I은 전용 104㎡ 기준 3.3㎡당 가격이 2465만~2821만원이다. 롯데캐슬엠파이어는 전용 107.58㎡ 기준 3.3㎡당 가격이 2343만~2524만원이다. 여의도자이는 전용 125.71㎡ 기준 3.3㎡당 가격이 3309만~3468만원이다.

HUG는 신규 아파트가 속한 자치구에서 과거 1년 이내 분양이 없으면 주변 매맷값의 110% 이내에서 분양가를 책정하도록 통제하고 있다. 이 기준에서 보면 브라이튼 여의도의 분양가가 너무 높다는 게 HUG측 입장이다.

HUG 관계자는 "브라이튼 여의도 주변 매맷값이 대략 3.3㎡당 3000만원이라고 치면 그 110%는 3300만원"이라며 "반면 신영이 브라이튼 여의도 최저 분양가를 3.3㎡당 3700만원으로 정한다면 전체 평균가격은 3.3㎡당 3700만원을 웃돌게 된다"고 말했다. 이어 "신영 측과 그런 부분에서 견해차가 있다"고 덧붙였다.

신영 관계자는 "분양가 관련해 HUG와 계속 조율하고 있다"며 "여의도에 14년간 새 아파트가 없어서 분양가 산정에 기준이 되는 척도가 없다 보니 어느 수준으로 분양가를 책정해야 하는지가 문제가 된다"고 말했다. 이어 "우리 회사에서는 연내 분양을 목표로 하고 있다"며 "청량리역 한양수자인도 작년 4~5월부터 분양 얘기가 나왔다가 올해 분양하게 된 것처럼 여러 상황으로 인해 시점이 늦어질 수도 있다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

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