오피스텔 공급확대로 주택난 해소?..."시장 안정화보다 풍선효과로 투기 가중"

틈새시장 인식에 오피스텔 청약시장 과열 양상
규제 완화시 유동자금 쏠림현상 가중 불가피
환금성 떨어지고 구조적 단점 많아 경기하락시 타격 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택공급 확대를 위해 오피스텔 규제를 완화하는 카드를 꺼내 들었지만 시장 안정화에 미치는 효과가 미미할 것이란 관측이 나온다.

주택공급 속도가 아파트보다 빠르다는 장점이 있지만 단지 내 커뮤니티시설, 쾌적성 등 주거 여건에 불리한 점이 많다. 서울 외곽이나 구도심 위주의 입지적 한계가 있다. 무주택 실수요자에 오피스텔이 아파트 대체재로 자리하기에는 한계가 존재하다. 이 때문에 건축규제가 완화되면 공급확대보다는 오피스텔 시장에 대한 투기 심리가 더 확산되는 부작용이 나타날 것이란 시선도 있다.

◆ 바닥난방 규제 풀어 공급 늘린다지만...쾌적성·편의성 떨어져 수요 유입 제한적

12일 부동산업계에 따르면 정부가 주택난 해소를 위해 오피스텔의 건축규제를 완화했지만 주택시장 안정에는 큰 효과가 나타나지 않을 것이란 분위기가 감돈다.

국토부는 오피스텔 바닥난방 규제를 풀어 3~4인이 가족 구성원이 거주할 수 있는 주택유형으로 활용하겠다는 계산이다. 그동안 온돌·전열기 등 바닥난방은 전용 85㎡ 이하에서만 가능했다. 이번 조치로 전용 120㎡ 이하까지 바닥난방 설치가 허용된다. 이 경우 중소형 위주의 오피스텔이 아파트 전용 84㎡ 수준의 중대형으로 다양하게 공급될 수 있다.

국토부가 오피스텔 바닥난방 설치 기준을 전용 120㎡ 이하까지 완화했지만 주택공급 효과는 크지 않을 것이란 지적이 나오고 있다.<사진=뉴스핌DB>

국토교통부 엄정희 건축정책관은 "3~4인 가족을 수용할 수 있는 오피스텔이 공급되면 주택난 해소에 기여할 것으로 보인다"며 "앞으로도 주거수요를 충족할 수 있도록 제도를 개선해 나갈 것"이라며 말했다.

그럼에도 오피스텔이 주택난을 해소할 '히든카드'로 제시되기에는 구조적으로 한계가 있다.

오피스텔은 아파트와 비교해 주거 환경이 떨어지는 게 일반적이다. 바닥난방 기준이 완화됐지만 오피스텔이 계약면적 대비 전용면적이 좁다는 점은 여전하다. 아파트는 발코니가 설치되면서 서비스면적 약 30㎡가 제공되지만 오피스텔은 대부분 발코니가 없다. 공간적 제한으로 답답한 구조라는 인식이 많다.

오피스텔은 대부분 사업시설에 조성돼 용적률(대지면적에 대한 연면적 비율)이 높다. 허용기준 600% 이하, 상한선 800%를 적용받고 있다. 아파트 비중이 높은 2종일반주거지역이 200% 이하에서 규제받는 것과 비교하면 밀도가 높다. 용적률이 높으면 조경시설은 거의 없고 고층 건물만 들어선 구조로 지어진다.

이런 이유로 단지 내 커뮤니티시설을 다양하게 설치하기 어렵다. 아파트와 비교해 조성되는 땅 면적이 턱없이 부족한 것도 있지만 용적률이 높아 별도의 주민 서비스시설을 설치하기 어려운 것이다. 최근 아파트 분양 단지에 골프연습장과 피트니스 센터, 스터디카페, 스터디룸 등 다양한 커뮤니티시설이 경쟁적으로 설치되는 것과 비교하면 거주환경에 차이가 있다.

분양가는 더 높아질 여지가 있다. 중대형 면적의 공급을 늘리면 총 가구수가 줄어드는데 사업자 입장에서는 투자 수익을 맞추기 위해 분양가를 높일 수밖에 없다. 아파트와 비교해 상대적으로 저렴하게 공급되는 분양가 매력이 사라지는 것이다. 주택법이 적용되는 아파트는 분양가 상한제 대상이지만 오피스텔은 건축법을 적용받아 분양가 규제가 없다. 공급가구 수를 줄이고 고급화 전력으로 추세가 바뀌면 실수요의 부담이 더 키질 수밖에 없다.

◆ 주택시장 하락시 오피스텔 타격 커..."묻지마 투자 유의"

투기 심리가 더 높아질 공산이 있다. 정부의 대출규제와 상승 피로감에 집값 상승률이 둔화되고 있다. 투기 수요가 틈새시장을 찾는 상황에서 부동산 유동자금이 오피스텔 시장으로 몰릴 여지가 많아서다.

현재도 아파트와 달리 청약과 관련한 규제가 거의 없다보니 쏠림현상이 나타나고 있다. 청약통장이 필요 없고 100실 미만은 전매제한 규제를 받지 않는다. 당첨 즉시 프리미엄(웃돈)을 얹어 처분할 수 있다. 대출 담보인정 비율이 1금융권은 70∼80%, 2금융권의 경우 90%까지 가능해 대출을 받기도 쉽다. 취득세도 여러채를 보유해도 4.6%가 적용된다. 아파트는 규제지역에서 유주택자가 주택을 추가 취득하면 8~12%를 내야 하는 것과 비교하면 저렴하다.

최근 새 오피스텔의 청약시장은 과열 양상이다. 통상적으로 수요자가 주택유형별로 지원할 수 있어 경쟁률 허수가 존재하지만 그럼에도 수백대 일이 넘는 경쟁률을 기록한 단지가 적지 않다. 과천 별양동 '힐스테이트 과천청사역'은 평균 1398대 1, 대구 칠성 '대우역자이 더 스타'는 691대 1을 기록했다. 생활형 숙박시설인 청주 가영 '힐스테이트 청주 센트럴'은 862대 1, 강서 마곡 ' 롯데캐슬 르웨스트'는 657대 1을 나타냈다.

다만 집값 하락이 본격화할 경우 투자자들이 금전적 피해를 당할 수 있다. 오피스텔은 아파트와 비교해 수요가 적어 매도 타이밍이 지체될 수 있다. 수익형 부동산으로 분류되지만 고분양가와 실거래가 상승으로 뒤늦게 투자에 뛰어든 수요자는 임대수익률이 은행 예·적금 수준인 2~3%에 그칠 가능성도 있다. 실제 전국 오피스텔의 임대수익률은 지속적으로 하락세다. 2010년 6.19%에서 2015년 5.4%로 하락했고 2019년에는 4.9%로 내려앉았다. 올해는 4.7% 수준이다. 수도권은 매맷값이 높아 지방보다 상대적으로 더 낮다.

부동산R114 여경희 연구원은 "부동산 시장에서 오피스텔이 아파트 대체재로 인식된 데다 틈새시장으로 떠올라 과열 양상을 보이고 있다"며 "하지만 경기 위축시 아파트보다 하락폭이 클 수 있고 환금성도 떨어져 투자할 때 주의할 필요가 있다"고 설명했다.

leedh@newspim.com

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50대 670만명 은퇴 임박… 달러 강세에 '노후'가 흔들린다 [서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 한국의 각종 은퇴 관련 커뮤니티에 가입하는 사람들이 점점 더 늘어나고 있다. 이는 이미 은퇴했거나 은퇴가 임박한 사람들이 그만큼 많다는 방증이다. 실제 한국의 60년대생 중 상당수는 이미 은퇴한 경우가 많다. ◆ 50~59세 은퇴 준비자만 669만명...한국 아직 준비 안돼 통계청 자료에 따르면 2024년 3월말 기준 한국에서 15세 이상인 총 인구수는 4553만명이다. 이 중 60세 이상 인구수는 1401만명이다. 놀라운 건 이 만60세 이상 인구 중 45%인 637만명이 여전히 취업자로 분류된다는 사실이다. 적지 않은 숫자다. 물론 이들 60세 이상 취업자 중 상당수는 주 직장에서 이미 정년 퇴직한 경우가 대부분이다. 퇴직 후 조건을 낮춰 새로운 직장에서 근무하는 경우가 많다. 또 근로시간이 적고 급여도 낮은 기간제 근로종사자도 상당수다. 문제는 '만60세 이상 계층'의 뒤를 이어 순차적으로 퇴직이 예정된 '만50~59세 계층'이다. 현재 1973년생이 만50세에 해당된다. 또 1964년생이 만59세에 해당된다. 이들은 연봉이 상대적으로 높은 주 직장에서 앞으로 10년 이내에 질서정연하게 순차적으로 퇴직할 예비 은퇴자들이다. 만50~59세 인구수는 총 865만명이다. 이중 직장에 다니는 취업자수는 남녀 합쳐 669만명이다. 취업률이 77%에 달한다. 이들이 한국 경제의 허리역할을 담당하고 있다. 남자(378만명)와 여자(291만명) 취업자수 격차는 87만명에 불과하다. 맞벌이 비중도 상당함을 알 수 있다. 이들 '만50~59세 계층' 중 막내인 1973년생은 정년이 연장되지 않는 한 10년 뒤에 정년 퇴직한다. 2035년 즈음인 이때부터 한국은 국민연금, 공무원연금, 건강보험, 장기요양보험 등이 적자로 돌아서며 국가재정 부실 문제가 본격화된다. 또 노후 빈곤도 심각한 문제로 대두될 가능성이 크다. 남은 시간은 고작 10년이다. ◆ 정부만 믿었다간 낭패, 노후 월 생활비 얼마? 미래에 재정이 고갈될게 확실한 국민연금의 개혁은 여전히 지지부진하다. 오히려 40%에 불과한 소득대체율을 더 높여야 한다는 게 소득보장론자들의 주장이다. 반면 보험료율을 현재의 9%에서 13%로 인상하되 소득대체율은 지금의 40%로 동결해야 한다는 게 재정안정론자들의 주장이다. 이들의 의견이 여전히 팽팽히 맞서고 있다. 국민연금에 대한 입장은 세대별로 다르다. 국민연금이 최초 도입된 1988년부터 꾸준히 연금을 불입해 온 만 60세 이상 은퇴자들은 국민연금의 최대 수혜자다. 또 '50~59세 계층'까지는 국민연금의 수혜를 받을 수 있는 세대다. 하지만 나머지 '15~49세 계층'부터는 연금보험료를 성실히 불입하고도 혜택은 크게 축소될 가능성이 있다. 또 현재는 '건강보험료+장기요양보험료'도 소득의 8% 수준이지만 미래에는 큰 폭 상승할 가능성이 크다. 2025년부터 만65세 이상 노령인구수가 전체 인구수의 20%를 돌파하는 초고령화 사회로 진입하기 때문이다. 의료비의 폭발적 증가는 이미 정해진 미래다. 한국의 은퇴 예정자들은 본인의 노후를 스스로 책임지는 각자도생의 시대에 살고 있다. 요즘 은퇴 커뮤니티에 올라온 글들을 살펴보면 "60살 돼서 이번에 은퇴하는 데 살고 있는 집 한 채 빼고 현금 10억원 있으면 충분한 걸까요?", "저는 집 한 채 빼고 현금 5억원에 국민연금과 사적 연금 합쳐서 월 350만원씩 수령하는 데 노후생활이 걱정돼요" 등 은퇴 후부터 본인 수명이 다 할 때까지 얼마의 돈이 필요한지에 대한 고민이 많다. 전국 주요 도시에 거주하는 20~79세 남녀 3000명을 대상으로 설문 조사한 'KB골든라이프 보고서(2023년11월)'에 따르면 노후에 필요한 생활비는 월 369만원이었다. 가구 유형별로는 부모자녀가구 월 402만원, 부부가구 월 366만원, 1인가구 월 299만원이었다. 이 중 조달 가능한 금액은 57.6%를 예상했다. 국민연금, 개인연금, 퇴직연금의 3중 연금으로도 만족스러울 만큼 은퇴준비가 잘 된 사람은 흔치 않다. 여기에 사적 연금을 최대한 잘 준비한 소수의 사람들만이 은퇴 걱정 없이 살아가고 있다. 대부분의 사람들은 아직 은퇴 준비가 덜 된 상태다. 실제 노후 생활비는 개인별로 씀씀이가 달라 편차가 클 수 밖에 없다. 얼마나 오래 사느냐에 따라 최종 금액이 확 달라지게 된다. 더 중요한 건 본인의 수명을 예측하는 게 불가능하다는 현실이다. 따라서 의료비까지 감안하면 예상금액보다 노후 대비자금을 좀 더 확보하는 게 중요할 수 밖에 없다. ◆ 예비 은퇴 예정자, 상가 등 부동산 투자 시들…왜? 그런데 최근 들어 이전과는 다른 종류의 고민을 하는 예비 은퇴자들도 늘어나고 있다. 은퇴커뮤니티에 "이번에 명퇴금 포함해 4억원을 받게 되는 데 이걸로 수도권 상가나 아파트에 투자할 지 아니면 미국 달러로 된 월배당 해외주식 ETF에 투자할 지 고민이에요"라고 질문하는 게 대표적이다. 과거 부동산 일변도였던 노후 대비 현금흐름 구축이 이제 달러 기반의 미국 자산으로 넘어가는 이유가 뭘까? '코로나19'로 상가 공실률이 급증하면서 오피스나 상가 투자의 위험성이 널리 알려졌기 때문이다. 최근 주요지역 오피스 및 상가 공실률을 살펴보면 '코로나19' 당시 보다는 회복됐다. 하지만 여전히 전국 공실률은 8.6%로 높은 편이다. 지역별로도 편차가 극심했다. 서울의 경우 2022년 1분기 공실률 7.1%에서 2년 뒤인 2024년 1분기에는 5.4%로 1.7%(P) 감소했다. 기업들에게 인기가 많은 여의도 지역의 공실률은 3% 미만이다. 반면 강원도나 충북의 공실률은 무려 26%다. 인천 역시 21.3%로 상당히 높은 공실률을 보이고 있다. 보유중인 상가에서 공실이 발생할 경우 대출이자와 관리비를 감당하기가 어려워진다. 특히 공실 상가는 매물로 내놔도 거래가 잘 안 되는 경우가 대부분이다. 한마디로 애물단지로 전략하게 된다. 또 공실이 아니더라도 세입자 관리가 만만치 않다. 결론적으로 핵심지인 서울 강남이나 여의도의 경우 공실리스크는 적지만 투자금액 규모가 상당하다. 평범한 중산층 은퇴자들의 노후대비 전략으로는 맞지 않다. 그렇다고 가진 돈에 맞춰 지방 상가에 투자할 경우 공실 위험이 상당하다. 이게 은퇴자들을 고민에 빠트리는 요인이다. 사실 상가보다는 주거용 부동산 투자가 더 안정적이다. 과거에는 본인이 거주하는 주택 외에 추가로 1-2개의 주택을 더 취득해 이를 월세로 임대해 현금흐름을 만드는 방식도 많이 활용됐다. 하지만 다주택자에 대한 종합부동산세가 강화되면서 이런 방식도 시들해졌다. 따라서 부동산 투자로 노후를 대비하려는 수요가 과거보다 줄고 다른 방식으로 현금흐름을 만들어내려는 분위기가 강해졌다. ◆ 달러 기반 미국 월배당 ETF 투자 대유행 한국인의 전체 자산 중 부동산 비중은 70%가 넘는다. 따라서 여전히 주거용 부동산이나 상가 투자규모가 압도적으로 크다. 하지만 점진적인 변화가 일어나고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 이미 한국인의 미국 주식이나 미국 상장 ETF 직접 투자규모가 100조원이 넘는다. 또 한국에 상장된 달러 노출 '미국 주식 월 배당 ETF' 투자도 갈수록 증가하고 있다. 주요 7개 ETF의 순자산 규모 합계액만 벌써 3조원에 육박한다. 이는 그 만큼 매월 지급받는 현금흐름에 대한 관심도가 높아졌다는 의미다. 또 미국 달러자산에 대한 수요도 높아졌다는 해석이 가능하다. 특히 한국 상장 월배당 ETF 중 은퇴 준비자들 사이에서 가장 인기 있는 유형은 미국에 상장된 '슈왑 미국 배당주(SCHD) ETF'와 유사한 '미국 배당 다우존스 ETF'다. 10년 이상 연속으로 배당을 늘려온 기업 100여곳에 분산 투자하는 게 특징이다. 연간 배당률은 약 3% 내외다. 한국에서는 대표적으로 미래에셋자산운용의 'TIGER 미국배당다우존스'가 순자산 8200억원, 신한자산운용의 'SOL 미국배당다우존스'가 순자산 5200억원, 한국투신운용의 'ACE 미국배당다우존스' ETF가 순자산 3100억원을 기록했다. 특히 한국에 상장된 각 운용사들의 '미국배당 다우존스 ETF'는 미국 상장 ETF와 달리 개인연금, 퇴직연금, IRP, ISA계좌에 편입이 가능한 게 최대 장점이다. 따라서 소득공제 및 저율과세 혜택 때문에 더 인기를 끌고 있다. 은퇴자들 입장에서는 따박 따박 들어오는 월 배당금(분배금)이 생명선이나 다름없다. 운용사간 3파전도 치열하다. 운용사들도 앞으로 월배당 ETF의 성장성이 가장 높다고 판단해 총력전이다. 덕분에 연간 총보수는 0.01%까지 내려갔다. 채권형도 아닌 해외 주식형 ETF의 총보수가 고작 0.01%인 건 매우 이례적이다. 예비 은퇴자들에게 앞으로도 인기가 높아질 수 밖에 없는 조건을 모두 갖춘 셈이다. [사진 = 셔터스톡] 퇴직 중인 아시아 여성 ◆ 은퇴자들 고민은 달러강세, 세금, 그리고 건보료 한국의 은퇴자들과 은퇴 준비생들은 요즘 기록적인 일본의 엔화약세 현상을 목격하며 새로운 고민에 빠져들었다. 본인의 자산을 100% 원화 기반으로만 보유했다가는 10년이나 20년뒤 일본 엔화처럼 원화가치가 폭락할지 모른다는 두려움이다. 지난 14년간 엔화가치는 달러 대비 반 토막이 났다. 미래에 한국 원화도 일본 엔화와 같은 길을 걷는다면 한국 원화 기반의 부동산, 주식, 채권에만 투자해 놓는 건 위험한 선택이다. 이제 달러로의 통화 분산은 선택이 아니라 필수가 돼 가고 있다. 또 한국의 재정적자는 갈수록 심각해 지고 있다. 이 또한 원화 약세 요인이다. 이에 따라 미래에는 정부가 부득이 증세를 선택할 수도 있다. 그런데 한국의 소득세 최고과세율은 이미 49.5%(주민세 포함)로 충분히 높다. 상속세 최고과세율도 50~60%로 전 세계에서 가장 높은 수준이다. 따라서 증세를 한다면 한국의 부동산 세금이나 재산세가 더 높아질 가능성이 크다. 장기적으로 볼 때 이래 저래 부동산보다는 재산세가 없는 달러 기반의 미국 주식이나 미국 ETF 비중을 높이는 게 더 효율적인 전략이다. 준조세나 다름없는 건강보험료도 문제다. 은퇴를 하고 나면 자식들 명의의 피부양자로 등록해 건강보험료를 안 내고 싶은 게 인지상정이다. 하지만 현재의 건보료 재산기준으로는 소득과 상관없이 재산과표(지방세 기준) 9억 원을 초과하면 피부양자 자격이 박탈된다. 또 재산과표가 9억원에 미달하더라도 연 소득 1000만원이 넘고 재산과표가 5억4000만원∼9억원에 해당하면 피부양자 자격을 잃도록 돼 있다. 따라서 이 요건에 해당되는 사람들은 건강보험료가 공포스러울 수 밖에 없다. 더 무서운 건 급격한 노령화로 건강보험료는 계속 인상될 수 밖에 없다는 사실이다. 이래 저래 한국에서 은퇴자가 여유로운 노후를 보내는 건 생각보다 쉽지 않은 일이다. 따라서 '만50~59세 계층'에 해당되는 669만명의 은퇴 예정자들은 좀 더 철저히 본인의 은퇴계획을 준비할 필요가 있다. 바야흐로 각자도생의 시대다. longinus@newspim.com 2024-05-13 07:30

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尹 "아내 처신 사과…특검, 수사 후 부실 있을 때 하는 것" [서울=뉴스핌] 박성준 김가희 기자 = 윤석열 대통령이 9일 김건희 여사와 관련한 의혹에 대해 "제 아내의 현명하지 못한 처신으로 국민께 걱정 끼친 부분에 대해 사과드린다"고 밝혔다. 그러면서도 윤 대통령은 야당의 특검요구에 대해서는 "어떤 면에서는 정치 공세, 정치 행위 아닌가"라고 말했다. 윤 대통령은 이날 용산 대통령실에서 열린 '윤석열 정부 2년 국민보고 및 기자회견'에서 김건희 여사 특검을 요구하는 목소리가 나오는 것에 대한 의견을 묻자 이같이 답했다. 윤 대통령은 "검찰에서 수사를 시작한다고 발표한 부분에 대해서는 제가 검찰 수사에 대해서 어떤 입장 또는 언급을 하는 것이 영향을 미칠 수 있는 오해가 일어날 수 있기 떄문에 거기에 대해서는 제가 따로 언급하지 않겠다"면서 "공정하고 엄정하게 잘 할 것이라고 저는 생각하고 있다"고 했다. [서울=뉴스핌] 윤석열 대통령이 9일 용산 대통령실 브리핑룸에서 기자회견를 하고 있다.[사진=ktv 캡처 ] 2024.05.09 photo@newspim.com 이어 "특검 문제는 제가 지난 1월에 재의요구를 했지만 검찰 또는 경찰의 수사가 봐주기 의혹이나 부실 의혹이 있을 때 특검을 하는 것이 맞다고 야당도 주장해 왔다"며 "특검이라고 하는 것은 일단 정해진 검경, 공수처 등 기관의 수사가 봐주기나 부실 의혹이 있을 때 하는 것"이라고 강조했다. 아울러 "도이치(모터스)니 등 사건에 대한 특검 문제도 지난 정부 2년 반 정도 사실상 저를 타겟으로 검찰에서 특수부까지 동원해서 치열하게 수사했다"며 "그런 수사가 지난 정부에서 저와 제 가족을 봐주기 수사를 했다는 것인지, 봐주기 수사를 하면서 부실하게 했다는 것인지, 저는 거기에 대해 묻지 않을 수 없다"고 목소리를 높였다. 또한 윤 대통령은 "그 자체가 모순이라고 생각한다. 특검이라고 하는 것을 20여년 넘도록 여러 차례 운영해왔지만 그런 관점에서 여야가 의견 일치를 보고 해온 것"이라며 "지난번 재의요구에서 했던 특검에 대해서는 지금도 여전히 할 만큼 해놓고 또 하자는 것은 특검의 본질이나 제도 취지와는 맞지 않는, 어떤 면에서는 정치 공세 정치 행위 아닌가"라고 했다. 그러면서 "진상을 가리기 위한 것은 아니지 않느냐, 그런 생각은 여전히 가지고 있다"고 덧붙였다. parksj@newspim.com 2024-05-09 10:49