공공 직접시행 정비사업, 시한폭탄 예고…주변 매매·전세 '벌집' 된다

기사입력 : 2021년02월08일 06:03

최종수정 : 2021년02월08일 06:10

공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어
이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 공공 직접시행 정비사업을 실시할 경우 주변 부동산시장에 '풍선효과'가 나타날 것이라는 지적이 나왔다.

수백명 조합원이 기존 주택을 양도하고 주변 지역 전세나 매매수요로 바뀔 경우 매물부족으로 전세·매매가격이 단기에 폭등할 것이라는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.11 pangbin@newspim.com

◆ 공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어

8일 국토교통부에 따르면 이번 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4대책)에는 재개발·재건축에 새로운 '공기업 직접시행' 방식이 신설된다.

공기업 직접시행이란 조합원 또는 토지등소유자의 과반수가 요청하면 공기업이 지방자치단체에 단독 시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담하는 것이다.

단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 3분의 2 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소된다. 사업 장기화를 방지하기 위해서다.

우선공급을 신청한 토지등소유자는 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에 현물로 선납한다. 이 경우 환지로 간주해서 양도세 비과세를 적용받는다. 소유권이 이전되기 때문에 모든 사업 리스크는 공기업이 부담한다.

이 토지등소유자는 추후 새 아파트를 받을 수 있다. 다만 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세가 과세된다.

이 방식으로 사업을 하면 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제받는다. 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합심의도 적용해서 기존에 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내 끝난다는 게 정부 설명이다.

우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용된다. 기존 공공재개발·재건축 참여 사업장도 희망하면 공기업 직접시행 방식으로 바꿀 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 sungsoo@newspim.com

◆ 이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

문제는 토지등소유자가 본인 부동산을 현물선납한 후 정비사업이 끝날 때까지 살 집을 새로 구해야 한다는 점이다.

현재 공공재건축 컨설팅에 참여한 단지는 ▲서초구 잠원동 신반포19차아파트(242가구, 클린업시스템 기준 토지등소유자 241명) ▲중랑구 망우동 망우1구역(토지등소유자 270명) ▲광진구 중곡동 중곡아파트(270가구, 토지등소유자 270명) ▲영등포구 신길동 신길13구역(토지등소유자 247명) ▲관악구 신림동 건영아파트(492가구) ▲용산구 이촌동 강변강서아파트(토지등소유자 184명) 등 총 7개다. 토지등소유자를 합치면 1212명이 넘는다.

공공재개발 시범사업지로 선정된 곳은 ▲흑석2구역(270가구) ▲양평13구역(618가구) ▲양평14구역(118가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲신설1구역(279가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구)이다. 가구 수를 다 합치면 3483가구다.

이들 지역 토지등소유자들이 기존 집을 정부에 넘기고 주변 지역으로 이주할 경우 그 지역에 '병목현상'이 나타날 것으로 예상된다. 서울 내 공급이 많지 않은데 단기 수요가 쏠리니 전세·매매가격이 치솟을 수 있는 것이다.

현재 서울은 역대급 전세부족을 겪고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 전세수급지수는 121.2로 집계됐다. 작년 9월 112.0에 이어 ▲10월 115.8 ▲11월 118.2 ▲12월 121.2로 계속 높아지는 추세다.

전세수급지수는 0~200 사이에서 정해진다. 0에 가까울수록 공급이 많고 200에 가까울수록 수요가 많음을 의미한다. 이 수치가 계속 높아지는 것은 전세부족이 점점 심해지고 있다는 뜻이다. 전세가격이 오르면 매매가격도 따라서 오르게 된다.

또한 임대차3법에 따른 4년차(2+2) 전세계약 만기 시점과 조합원들의 이주수요 시기가 겹치면 부작용이 더 커질 수 있다.

정비업계 관계자는 "임대차3법으로 전세계약 기간이 4년으로 늘어나면서 집주인들이 4년차 전세만기 시점에 전셋값을 4년치만큼 높일 것으로 예상되고 있다"며 "만약 4년차 전세만기와 조합원들의 이주수요 시점이 맞물리면 전월세 가격은 더 크게 폭등할 것"이라고 말했다.

또한 토지등소유자가 본인 주택을 공기업에 넘긴 후 새 집을 구하려면 취득세, 등기비용, 부동산중개수수료와 같은 거래비용이 발생한다. 정부가 이런 비용까지 감안해서 토지등소유자에게 지불해야 합리적이라는 게 업계 의견이다. 그 결과 시중에 풀릴 유동성이 늘어날 수 있다는 뜻이다.

전문가들은 정부가 단기에 대규모의 고밀개발을 밀어붙이기 보다는 정책 부작용을 최소화하기 위해 사업 속도에 완급을 조절해야 한다고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재개발, 재건축, 도시재생 등 정비사업은 결국 부동산가격을 끌어올리는 요인이 된다"며 "정부가 단기 주택공급 성과에 얽매이지 말고 시장 수요에 맞는 주택공급계획을 장기적으로 제시하는 게 더 효과적일 것"이라고 말했다.

이어 "첫번째 사업지에서 발생했던 민원과 문제점을 다음 사업지에서 반영하고, 거기서 얻은 선례를 다시 다음 사업지에 반영하는 식으로 선순환시켜야 한다"고 덧붙였다.

공공 직접시행 정비사업이 주변 부동산시장에 미칠 부작용에 대한 국토부 의견을 듣기 위해 수차례 연락을 취했지만 닿지 않았다.

sungsoo@newspim.com

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尹대통령 국정 지지율 30.1%…부정평가 66.7% '경고등' [서울=뉴스핌] 김종원 전문기자 = 윤석열 대통령의 국정 지지율이 30.1%가 나왔다. 지난 2주 전 뉴스핌 정기 여론조사 38.1%보다 8%포인트가 빠졌다. 반면 부정 지지율은 66.7%로 2주 전 59.3%보다 7.4%포인트가 오른 70%에 육박했다. 정부·여당의 4·10 22대 총선 참패에 따른 국정 심판 여파가 아직도 전 연령과 전국에 부정적 영향을 미치는 것으로 보인다. 국민 10명 중 7명 가까이 윤 대통령의 국정 운영에 대해 부정적 여론이 거센 상황에서 취임 2년을 맞는 윤 대통령의 국정 동력 확보에 경고등이 켜졌다. 이번 정례 여론조사는 뉴스핌 의뢰로 미디어리서치가 지난 4월 29일부터 30일까지 이틀 간 전국 만 18살 이상 남녀 1006명을 대상으로 실시했다. 4·10 총선 민의에 따른 윤 대통령과 제1야당 더불어민주당 이재명 대표 간의 지난 29일 첫 영수회담 결과는 아직 민심에 온전히 반영되지 않아 좀 더 여론의 추이를 봐야 할 것으로 보인다. 이번 정례 조사에서 '매우 잘하고 있다' 15.2%, '잘하고 있는 편' 14.9%로 국정 긍정 평가는 30.1%였다. 4·10 총선 직후 2주 전인 지난 4월 15·16일 뉴스핌 정기조사 때 긍정평가 38.1%보다 8%포인트 하락했다. 윤 대통령의 국정 운영에 대한 긍정 지지율이 뉴스핌 정기 여론조사에서 30%선이 무너질 위기에 처했다. 사실상 국정 장악과 국정 운영 동력 확보에 빨간불이 들어왔다. 부정평가는 '매우 잘 못하고 있다' 57.2%, '잘 못하는 편' 9.5%로 국민 10명 중 7명에 가까운 66.7%였다. 지난 2주 전 조사 59.3%보다 7.4%포인트가 많아졌다. 윤 대통령의 국정 운영에 대한 긍·부정 격차는 지난 2주 전 조사와 비교해서 21.2%포인트에서 36.6%포인트로 크게 벌어졌다. 연령대별로 보면 30대에서 부정평가가 79.2%로 가장 높았다. 40대 77.4%, 50대 70.4%로 30·40·50세대 10명 7명이 윤 대통령 국정 운영에 대해 부정적이었다. 70대 이상에서만 부정 41.0%, 긍정 48.0%로 긍정 평가가 조금 앞섰다. 지역별로는 정부와 여당인 국민의힘의 전통 지지층인 대구경북(TK)에서도 긍정 40.9%, 부정 54.4%로 부정 수치가 10%포인트를 훌쩍 넘어섰다. 부산울산경남(PK)에서는 긍정 35.5%, 부정 61.6%로 긍·부정 격차가 절반 가까이 됐다. 광주전남전북 호남에서는 부정 80.9%, 긍정 16.5%로 10명 중 8명이 부정적이었다. 정당별 지지층에서도 지지층이 없는 무당층의 69.1%가 부정, 긍정 27.9%로 10명 중 7명 가까이가 부정적 평가였다. 김대은 미디어리서치 대표는 윤 대통령의 국정 지지율이 크게 떨어진 이유에 대해 "지난달 29일 이재명 야당 대표와 취임 후 700여 일 만에 첫 영수회담을 했지만 국론 분열과 민생 위기를 타개할 뚜렷한 해법은 없었다"고 분석했다. 김 대표는 "오히려 4·10 총선 참패 이후 단행한 대통령실 비서실장에 찐윤' 인사를 임명하는 등 윤 대통령의 변하지 않는 일방적·독선적 국정운영 스타일과 함께 답이 보이지 않는 의대 증원 문제에 대한 국민 피로감이 커졌다"고 진단했다. 그러면서 김 대표는 "물가 상승으로 인한 민생 경제 불안감 등 여론이 악화되면서 지지층 마저 대거 이탈하며 대통령의 국정 지지율이 추락했다"고 분석했다. 이번 조사는 무선(100%) 가상번호 임의걸기(RDD) 자동응답(ARS) 방식으로 진행됐다. 신뢰 수준은 95%에 표본 오차 ±3.1%포인트, 응답률은 2.9%다. 자세한 조사 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. kjw8619@newspim.com 2024-05-02 06:00

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박찬대 "22대 첫 법안은 25만원 지원금"…최상목 "타깃 지원 효과적" [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 더불어민주당(민주당)이 22대 국회가 열리면 가장 먼저 발의할 법안으로 국민 1명당 25만원을 주는 법안을 꼽은 가운데 정부는 타깃 지원이 효과적이라는 입장을 고수했다. 박찬대 민주당 신임 원내대표는 6일 MBC 라디오 프로그램 '김종배의 시선집중'에 출연해 22대 국회가 개원하면 가장 먼저 발의할 법안에 대한 질문을 받자 "1인당 25만원의 민생회복지원금을 지급하는 법을 낼 수 있을 것"이라고 말했다. 앞서 민주당은 4.10 총선 공약으로 국민 1인당 25만원을 지급하는 민생회복지원금을 제시했다. 소요 재원은 약 13조원으로 추계된다. 박 원내대표는 지난 2일 원내대표 경선 정견 발표에서 민생회복지원금을 위한 추가경정예산(추경) 확보를 위해 여당과 협상을 시작하겠다고 예고했다. 정부는 전국민에게 민생회복지원금을 주는 방안에 난색을 표하고 있다. 정부는 어려움을 겪는 서민층을 대상으로 타깃 지원해야 한다는 입장을 유지하고 있다. 나라 곳간을 책임지는 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 4일(현지시간) 오후 아시아개발은행(ADB) 연차총회 참석차 조지아 트빌리시를 방문 중에 한국 기자단과 만나 "우리 경제 여건이나 재정 지속가능성을 볼 때 전 국민에게 현금을 준다거나 추경보다는 조금 더 특정해서 사회적 약자나 민생 어려움을 타깃해서 지원하는 게 효과적이지 않나 생각한다"고 말했다. 한편 22대 국회 임기는 오는 5월30일 시작된다. 국회 본회의장 [사진=뉴스핌DB] ace@newspim.com 2024-05-06 16:09