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[2020부동산결산]① 집값·전셋값 폭등 원인, 정부 "유동성" vs 시장 "정책 리스크"

주택시장 불안. 정부는 유동성과 가구수 증가, 과거정부 정책 원인
시장에선 수요대비 공급부족과 정책불안 탓...공급계획도 실효성 부족
엇갈린 평가 속 집값·전셋값은 9년만에 최대폭 상승
핀셋규제로 풍선효과 극대화, 입주물량 감소에 내년 더 불안

  • 기사입력 : 2020년12월26일 06:47
  • 최종수정 : 2020년12월28일 08:34
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[편집자 주] 올해 주택시장은 저금리 기조의 유동성이 풍부해지면서 코로나19 유행과 정부의 강력한 규제에도 급등세를 보였다. 정부는 두달에 한번 꼴로 대책을 쏟아냈지만 주택시장을 안정화하기는 커녕, 불신감을 키웠다. 특히 하반기에는 임대차법 시행 이후 전세대란을 가중시키면서 전셋값 폭등의 빌미를 제공했을 뿐만 아니라 집값의 풍선효과로 이어지면서 전국 집값을 자극하게 이르렀다. 그럼에도 여당 정치인과 정부 당국자의 잇단 발언은 국민들에게 실망과 분노 마저 불러 일으켰다. ′패닉바잉·영끌·벼락거지′ 등의 신조어까지 탄생시킨 올 한해 주택시장을 되돌아본다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 올해 주택시장은 정부의 '종합선물세트'와 같은 고강도 규제에도 급등장세를 연출했다.

서울에서 시작한 집값 불안은 경기도, 인천에 이어 지방으로 번져갔다. 시장에선 핀셋규제가 낳은 '풍선효과'라고 평가한다. 비규제지역을 찾아 주택 수요가 몰리는 양상이 일 년 내내 지속됐다. 그럼에도 정부는 정책적인 방향성과 효과에 대해서 긍정이라고 자평한다. 초저금리에 따른 풍부한 유동자금이 부동산 시장에 유입됐고, 가구 분리에 따른 수요 증가가 집값 불안의 주요 원인이라 분석한다.

원인에 대한 해석은 엇갈릴 수 있지만 현실은 정부의 의도와는 다르게 9년 만에 집값과 전셋값이 최대치로 상승한 한해로 기록됐다.

◆ 공급계획 포함한 부동산대책 6차례...두달에 한번꼴

정부는 올해 주택시장이 안정화될 것으로 자신했다. 작년 말 강력한 수요 억제책으로 꼽히는 '12·16 주택시장 안정화대책'이 시장에 강력한 효과를 나타낼 것으로 전망했기 때문이다.

올해 초에는 주택시장이 정부가 의도한 대로 움직이는 듯했다. 시가 15억원을 초과하는 주택의 주택담보대출을 차단하고 종합부동산세율 및 양도소득세율 인상, 임대사업자 취득세·재산세 혜택 축소 등으로 투자수요뿐 아니라 실수요자들도 관망세로 돌아선 것이다.

하지만 규제가 덜한 지역으로 풍선효과가 나타났다. 수요층이 고가 주택이 밀집한 서울을 피해 수원, 안양, 의왕, 성남 등으로 눈을 돌린 것이다. 광역교통망 개선 및 정비사업 호재 등이 맞물리면 집값이 크게 상승했다.

이에 정부는 '2·20대책'을 발표하고 수원(영통구, 권선구, 장안구)과 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정했다. 아파트값 상승률이 수도권 평균의 1.5배를 넘었다는 이유에서다. 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮추고 9억원 초과분에 대해서는 추가로 옥죄며 시장 불안에 대응했다.

그러나 한번 불붙은 풍선효과는 정부의 규제 강화에도 다른 지역으로 번졌다. 인천과 대전, 경기도 군포, 의정부 등으로 분위기가 옮겨붙은 것. 5월 기준금리 인하로 유동성이 더 늘어나자 강남권 아파트값도 회복세를 보였다. 용산역 정비창 부지와 삼성동 현대차그룹 신사옥(GBC), 잠실 일대 마이스(MICE) 개발 계획이 구체화된 것이 영향을 미쳤다.

중저가 지역뿐 아니라 강남권에도 불안감이 감돌자 정부는 '6.17대책'으로 맞섰다. 이 대책에서 접경지역 일부를 제외한 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶었다. 더 이상 풍선효과가 나타나는 현상을 원천봉쇄하겠다는 의지를 보인 셈이다.

여기에 서울 송파구 잠실과 강남구 삼성·청담·대치동을 토지거래허가구역으로 지정해 갭투자(전세끼고 주택매입)를 차단했다. 모든 규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출(주담대)을 받으면 6개월 안에 기존 집을 처분하고 전입해야 하는 규정도 넣었다.

정부가 부동산 투기수요로 분류한 법인에 대해서도 규제를 강화했다. 주담대를 아예 금지하고, 양도소득세와 종합부동산세 등을 대폭 강화했다.

그럼에도 풍선효과는 계속됐다. 수도권에서는 김포와 파주가 시장을 이끌었고, 지방에서는 부산, 대구, 창원 등이 강세를 보였다. 이에 정부는 '11.19대책'과 추가적인 조정대상지역 지정(12.10)으로 이들 지역을 모두 대상지역으로 묶었다. 현재는 읍, 면 지역 일부를 제외하곤 대부분 규제지역에 포함됐다.

◆ '유동성' vs '정책 리스크'...해법 찾기도 난항

이런 부동산시장 불안에 대해 정부와 시장의 분석은 엇갈린다.

정부는 잇따른 규제에도 집값이 안정화되지 않는 이유로 초저금리에 따른 유동성과 가구분리, 과거정부의 정책 등을 꼽는다. 한국은행에 따르면 지난 8월 기준 시중에 풀린 유동자금은 3100조원으로 역대 최고치를 기록했다. 지난해 같은 기간과 비교해 9.5% 증가한 수치다. 유동자금 중 상당부분이 부동산시장으로 흘러들었고, 이게 집값 상승을 부추겼다는 얘기다.

가구분리로 주택수요가 늘어난 것도 영향을 미쳤다고 분석한다. 지난해 10월부터 올해 10월까지 서울시 인구는 4만명 감소했지만 가구수는 9만6000가구 늘었다. 주택 실수요 증가가 전셋값뿐 아니라 집값에도 상당한 영향을 미쳤다고 해석한다.

과거 정부의 부동산 규제완화도 집값 불안이 쉽게 해결하기 어려운 부분으로 꼽는다. 이명박 정부는 투기지역·투기과열지구 일부지역을 해제했고 대출규제 완화, 양도소득세·종합부동산세 등 세제규제 완화도 선보였다. 박근혜 정부도 기존 부동산 정책을 이어갔고 분양가상한제까지 폐지해 규제 완화에 적극적이었다는 평가다. 이런 규제 완화의 영향으로 주택 실수요와 투자 수요가 점진적으로 늘었고, 결국 현 정부의 부담으로 작용했다는 것이다.

시장의 평가는 다소 다르다. 유동성이 늘어나 가수요가 늘어난 것은 맞지만 정책 실패를 가장 큰 원인으로 지목한다.

주택 수요가 줄어들지 않는 상황에서 정부는 규제 정책으로 일관했다. 누더기식 핀셋규제로 풍선효과를 낳았고, 집값이 오르자 내 집을 마련하려는 수요가 더 늘었다. 세금 규제의 강도를 높여도 "세금을 더 내면 된다"는 식의 반응까지 나왔다. 대책의 효과가 나타나지 않자 시장에서는 내성이 생겼고, 피로감만 호소한다.

공급부족도 문제로 지적한다. 통계로 나타난 아파트 입주와 공급물량은 사실 크게 줄지 않았다. 국토교통부에 따르면 서울 아파트 입주물량은 올해 5만3000가구로 전년 4만6000만가구보다 늘었다. 2017년~2019년 평균 입주물량이 4만가구란 점과 비교해도 절대적인 수치가 급감한 것은 아니다.

그런데도 주택시장이 불안한 이유는 가수요가 더 늘어났기 때문으로 풀이된다. 올해 10월 기준 누적 서울 아파트의 평균 청약경쟁률은 71.0대 1로 나타났다. 작년 31.6대 1과 비교해 2배 넘게 높아졌다. 서울지역 주택공급이 한정적인 상황에서 분양권 전매제한 강화로 내 집을 마련하기 어려운 수요자들의 심정이 청약 경쟁률로 표출된 것이다. 이처럼 시장에 공급되는 물량은 평년과 크게 다르지 않지만 수요가 늘자 수급불균형이 발생했다.

여기엔 심리적인 부분도 작용했다. 정부의 재건축, 재개발 정비사업 규제 강화로 물량이 감소할 것으로 보여서다. 서울에서는 사실상 정비사업 이외에는 대규모 민간분양을 꾀하기 어렵다는 점에서 대기 수요자의 불안은 계속됐다. 직장과 교육 등을 이유로 서울 주요 지역으로 이주하려해도 마땅한 주택이 찾기가 쉽지 않은 게 현실이다.

이런 규제 일변도의 영향은 내년부터 본격적으로 나타난다. 서울 아파트 입주물량은 올해보다 절반 정도 감소한 2만6940가구로 추정된다. 내후년에는 1만7020가구로 더 줄어든다. 경기도도 올해 12만4216가구에서 내년 10만3754가구, 내후년 8만가구로 감소한다. 아파트 공사기간이 2년6개월 이상 걸린다는 점에서 예상 수치보다 입주물량을 늘리긴 어렵다. 사업지연에 물량이 더 줄어들 가능성은 있다. 수요대비 공급부족 현상이 현재 집값 상승을 견인하는 측면이 있다는 게 업계의 해석이다.

◆ 공급대책 실효성은 아직...결과도 미지수

연간 주택공급이 부족하지 않다고 주장하던 정부도 집값 불안이 이어지자 확대하는 방안을 병행했다.

공급 방안으로 꼽히는 '5·6대책', '8·4대책'이 대표적이다. 5·6대책은 서울에 7만가구, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상의 주택을 공급하겠다는 게 핵심이다. 공공성을 강화한 정비사업(공공재개발)과 준공업지역, 국공유지, 3기신도시 등을 활용할 계획이다.

8·4대책에선 공급계획을 보다 구체화했다. 서울에서는 태릉CC(태릉골프장), 용산 캠프킴, 서부면허시험장, 면목 행정복합타운 부지 등에 주택 공급계획을 공개했다. 공공재개발에 이어 공공재건축을 추진키로 하고 3기시도시 용적률을 높여 주택 규모를 확대하기로 했다.

정부가 주택공급 확대 방안을 밝혔지만 시장에선 큰 기대를 하지 않는 분위기다. 공급 확대에 일부 도움은 되겠지만 공급일정이 불투명해 당장 체감하기 어렵기 때문이다. 공공재개발과 공공재건축으로 도심에 9만가구 주택을 공급한다는 계획도 수포로 돌아갈 공산이 크다. 용적률이 높아진다지만 기부채납 비율이 높고, 임대주택 가구가 늘어 조합원의 거부감이 커서다. 최근 시범사업을 진행했지만 서울 대단지 재건축 사업장은 한곳도 참여하지 않았다.

올해 주택시장은 하반기 들어 본격적으로 불안해졌다. 7월 말 임차인 주거 안정을 위해 7월 말 도입된 임대차법 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)이 시행되자 전세매물을 품귀현상을 빚었다. 매물이 부족해진 데다 집주인들이 4년치 임차료를 시세에 반영하자 전셋값이 폭등했다. 전세난에 지친 실수요자들이 서울 외곽과 경기도 중저가 매물을 사들이자, 이들 지역의 집값이 덩달아 뛰었다.

전세 불안에서 촉발된 집값 상승에 정부는 '11·19 전세대책'으로 안정화를 꾀했다. 2022년까지 공공임대주택 11만4000가구를 공급하겠다는 계획이다. 공공기관이 보유한 공실 주택과 호텔·오피스 리모델링, 매입임대 등이 활용된다.

이같은 정부의 대응에도 입지적 한계, 열악한 주거환경, 1인가구 중심 공급 등으로 주거 불안이 단기간에 해결되기 어렵다는 관측이 우세하다. 

leedh@newspim.com

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