[다주택자 세금폭탄 피하기] ⑧ 주택·입주권 보유자가 양도세 비과세 받으려면?

기사입력 : 2020년10월10일 07:49

최종수정 : 2020년10월10일 07:49

최종 1주택 된 후 2년 보유해야 비과세…일시적 2주택자는 예외
1주택·1입주권 보유자가 입주권 먼저 팔면? 2년 지나야 비과세

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 내년부터 다주택자의 '1가구 1주택 비과세' 요건이 더 까다로워진다. 이전에는 매수 시점부터 2년 이상만 보유하면 비과세를 받을 수 있었지만, 내년 1월 1일부터는 나머지 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 되는 시점부터 2년을 추가 보유해야 비과세를 받을 수 있다.

10일 기획재정부와 부동산업계에 따르면 내년 1월 1일부터는 1가구 1주택 비과세를 받기 위한 2년 보유기간을 판단할 때, 다주택이었던 기간을 제외하고 최종 1주택이 된 시점부터 기산한다.

◆ 최종 1주택 된 후 2년 보유해야 비과세…일시적 2주택자는 예외

현행 규정과 어떻게 다른지는 다음 사례와 비교하면 된다. 예컨대 A주택, B주택, C주택을 가진 3주택자가 있다고 가정하자. 이 사람은 A주택, B주택을 모두 판 다음 2020년 중 C주택도 처분할 계획이다.

C주택이라는 1주택만 있는 상태에서 1가구 1주택 비과세를 받으려면 3가지 요건을 충족해야 한다. ▲1가구가 양도일 기준 주택 1채만 보유 ▲해당 주택의 보유기간이 2년 이상 ▲취득 당시 조정지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이라는 점이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.10.08 sungsoo@newspim.com

이 중 '보유기간 2년'이 언제부터 기준인지가 문제다. 2020년까지는 개정된 보유기간 요건이 적용되지 않아서 C주택을 취득했던 시점부터 2년을 계산한다. 즉 처음 C주택을 산 지 2년이 지난 상태면 1가구 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이 때 '사는 시점'과 '파는 시점'은 잔금을 치른 날과 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날 기준이다.

하지만 2021년 이후 C주택을 팔면 개정 규정이 적용돼서 보유요건이 더 까다로워진다. A주택과 B주택을 모두 팔고 최종 1주택자가 된 날로부터 2년을 추가 보유해야 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 이처럼 비과세 요건을 강화한 이유는 다주택자들이 기존주택을 모두 팔고 남은 1주택을 단기간 내 비과세받기 어렵게 하기 위해서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.10.08 sungsoo@newspim.com

다만 최종 1주택자가 된 날로부터 2년 보유기간을 기산한다는 비과세 요건에도 예외가 있다. 일시적 1가구 2주택(상속주택, 혼인주택, 동거봉양주택 등) 비과세 특례가 적용되는 경우다.

일시적 1가구 2주택 비과세를 받으려면 '123 요건'을 충족해야 한다. ▲첫번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집을 사고 ▲첫번째 집을 2년 이상 보유하며 ▲두번째 집을 산 날로부터 3년 내 첫번째 집을 매도한다는 3가지 요건이다.

9·13대책부터는 두 주택 모두 조정대상지역일 경우 첫 집을 파는 기간이 3년에서 2년으로 짧아졌다. 12·16대책에서는 9·13대책보다 기존주택을 파는 기간이 1년으로 더 짧아졌고, 새 집에 1년 내 전입도 해야 한다.

그런데 일시적 1가구 2주택인 사람이 첫 집을 팔면서 비과세 혜택을 받고 1주택자가 된다면 2년을 추가 보유해야 비과세될까? 그렇지 않다. 이 사람은 개정 규정의 예외에 해당되기 때문이다. 즉 두번째 집을 팔 때는 취득일로부터 2년만 지난 상태면 바로 비과세를 받을 수 있다.

◆ 1주택·1입주권 보유자가 입주권 먼저 팔면? 2년 지나야 비과세

1가구 1주택 비과세를 위한 '2년 보유요건'은 다주택자가 어떤 순서로 주택을 파느냐에 따라 기준 시점이 달라진다. 예컨대 2014년 4월 A주택을 취득한 사람이 2019년 4월에 B주택을 사고, 2021년 4월에 B주택을 양도한다고 가정하자. 이처럼 A주택보다 B주택을 먼저 팔 때는 일시적 2주택 비과세 요건에 해당하지 않기 때문에 비과세를 받지 못한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.10.08 sungsoo@newspim.com

이 사람이 절세를 하려면 최종 1주택인 A주택을 팔면서 양도세 비과세를 받아야 한다. 그러려면 언제부터 2년간 보유해야 할까? 답은 B주택을 판 시점인 2021년 4월부터다. 즉 A주택을 2023년 4월 이후 팔아야 보유기간 2년을 채워서 양도세 비과세를 받을 수 있다.

이번에는 주택과 입주권이 혼합된 경우다. 2017년 11월 A주택을 취득한 사람이 있다고 가정하자. A주택은 재건축 아파트였으며 2018년 11월 관리처분인가를 받았다.

관리처분계획이 인가되면 기존 주택을 철거하지 않아도 주택이 멸실된 것으로 본다. 이 때부터 조합원에게는 새로 지어질 아파트에 입주할 수 있는 지위(권리)가 부여되는데 이것이 '입주권'이다. 이 사람은 다시 2020년 2월에 B주택을 취득해서 임대사업자로 등록했다. 1주택, 1입주권을 갖게 된 셈이다.

이 사람은 2022년 2월 또는 2023년 11월에 A주택 입주권을 팔 계획이다. 조합원입주권은 분양권과 달리 양도세 비과세나 중과세 판단 시에 주택 수에 포함된다. 즉 이 사람은 입주권을 팔 때는 2주택자고, 일시적 2주택 비과세 요건에도 해당되지 않기 때문에 비과세를 받을 수 없다.

다만 입주권은 실제 주택이 아니라서 입주권 자체를 팔 때는 양도세 중과가 되지 않는다. 입주권이 주택이 되는 때는 잔금일이 아니라 아파트 완공일이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.10.08 sungsoo@newspim.com

이 사람이 A주택 입주권을 판 후 최종적으로 남은 B주택을 판다면 양도세 비과세를 위한 보유기간은 언제부터일까? 답은 입주권 양도 시점인 2022년 2월 또는 2023년 11월부터다. 즉 2024년 2월 또는 2025년 11월 이후가 돼야 비과세를 받을 수 있게 된다.

이승현 진진세무회계법인 대표 회계사는 "2주택자가 두 번째 주택을 먼저 팔면 일시적 2가구 비과세를 받을 수 없으며, 첫 번째 주택을 먼저 팔아야 비과세를 받을 수 있다"며 "입주권은 입주권 자체를 팔 때는 주택 수에 안 들어가지만, 다른 주택을 팔 때는 주택 수에 들어가기 때문에 양도세 중과 여부를 판단할 때 유의해야 한다"고 말했다.

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국민의힘 42.1%·민주 41.3% '재역전' [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 30대와 서울 민심이 요동치며 국민의힘 지지율이 더불어민주당(민주당) 지지율을 오차 범위 안에서 다시 앞선 것으로 조사됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌이 여론조사 전문기관 미디어리서치에 의뢰해 지난 26일 낮 12시30분부터 밤 10시까지 전국 만 18세 이상 남녀 1002명을 대상으로 진행해 발표한 자동 응답시스템(ARS) 조사에서 '어느 정당을 지지하거나 약간이라도 더 호감을 가지고 있냐'는 질문에 국민의힘 지지율은 직전 조사(39.7%) 대비 2.4%포인트(p) 오른 42.1%로 나타났다. 민주당 지지율은 직전 조사(42.3%) 대비 1%p 떨어진 41.3%다. 같은 기간 조국혁신당은 3.5%→2.8%로 0.7%p 하락했다. 개혁신당은 2.3%에서 2.0%로 0.3%p 떨어졌다. 진보당은 0.7%에서 0.9%로 0.2%p 올랐다. 기타 다른 정당은 3.1%에서 1.9%로 1.2%p 하락했다. 지지 정당 없음은 7.6%에서 8.1%로 0.5%p 늘었고 잘모름은 0.6%에서 0.9%로 0.3%p 올랐다. [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 2025.02.27 ace@newspim.com 연령별로 보면 만 18~29세와 30대, 60대 이상은 국민의힘 지지도가 높았다. 40~50대는 민주당을 더 지지했다. 지난 조사와 비교하면 30대에서 국민의힘 지지도가 민주당을 다시 앞섰다. 만 18~29세 정당 지지도를 보면 국민의힘 45%, 민주당 34.6%, 개혁신당 5.8%, 조국혁신당 3.1%, 진보당 1.9%, 기타 다른 정당 0.6%, 지지 정당 없음 8.1%, 잘모름 0.8% 등이다. 직전 조사와 비교하면 국민의힘은 39.6%에서 45%로 5.4%p 올랐고 민주당은 36.9%에서 34.6%로 2.3%p 떨어졌다. 30대는 국민의힘 41.3%, 민주당 35.4%, 개혁신당 3.6%, 조국혁신당 3.3%, 기타 다른 정당 4.5%, 지지 정당 없음 11.3%, 잘모름 0.7% 등이다. 직전 조사 대비 국민의힘은 35.2%에서 41.3%로 6.1%p 올랐고 민주당은 41.3%에서 35.4%로 5.9%p 하락했다. 40대는 민주당 54.1%, 국민의힘 30.3%, 조국혁신당 2.6%, 개혁신당 1.1%, 기타 다른 정당 2.8%, 지지 정당 없음 7.0%, 잘모름 2.1% 등이다. 50대는 민주당 46.8%, 국민의힘 36.6%, 조국혁신당 4.6%, 개혁신당 0.9%, 기타 다른 정당 1.2%, 지지 정당 없음 8.0%, 잘모름 0.5% 등이다. 60대는 국민의힘 46.3%, 민주당 39.7%, 조국혁신당 2.2%, 개혁신당 1.1%, 기타 다른 정당 1.6%, 지지 정당 없음 8.5%, 잘모름 0.6% 등이다. 70대 이상은 국민의힘 56%, 민주당 34%, 조국혁신당 0.6%, 진보당 2.0%, 기타 다른 정당 1.1%, 지지 정당 없음 5.7%, 잘모름 0.6% 등이다. 지역별로 보면 직전 조사와 비교해 서울에서 국민의힘이 민주당을 다시 앞섰다. 서울은 국민의힘 43.7%, 민주당 35.4%, 개혁신당 3.8%, 조국혁신당 3.1%, 진보당 1.0%, 기타 다른 정당 2.1%, 지지 정당 없음 9.7%, 잘모름 1.2% 등이다. 경기·인천은 민주당 45.8%, 국민의힘 38.7%, 조국혁신당 2.0%, 개혁신당 1.7%, 진보당 0.9%, 기타 다른 정당 0.6%, 지지 정당 없음 10.0%, 잘모름 0.3% 등이다. 대전·충청·세종은 국민의힘 43.5%, 민주당 39.2%, 조국혁신당 1.8%, 개혁신당 2.6%, 진보당 0.8%, 기타 다른 정당 5.6%, 지지 정당 없음 6.6% 등이다. 강원·제주는 국민의힘 39.4%, 민주당 35.7%, 조국혁신당 8.8%, 진보당 2.4%, 기타 다른 정당 2.4%, 지지 정당 없음 8.8%, 잘모름 2.4% 등이다. 부산·울산·경남은 국민의힘 48.8%, 민주당 36.7%, 조국혁신당 4.0%, 개혁신당 0.6%, 기타 다른 정당 2.9%, 지지 정당 없음 4.6%, 잘모름 2.4% 등이다. 대구·경북은 국민의힘 53.4%, 민주당 31.1%, 조국혁신당 2.8%, 개혁신당 1.0%, 진보당 1.0%, 기타 다른 정당 1.5%, 지지 정당 없음 8.3%, 잘모름 0.9% 등이다. 광주·전남·전북은 민주당 59.6%, 국민의힘 28.5%, 조국혁신당 1.9%, 개혁신당 3.1%, 진보당 0.9%, 기타 다른 정당 0.9%, 지지 정당 없음 5.1% 등이다. 성별로 보면 남성은 국민의힘 41.8%, 민주당 41.4%, 개혁신당 2.7%, 조국혁신당 4.0%, 진보당 0.8%, 기타 다른 정당 1.5%, 지지 정당 없음 7.1%, 잘모름 0.6% 등이다. 여성은 국민의힘 42.5%, 민주당 41.2%, 조국혁신당 1.6%, 개혁신당 1.3%, 진보당 0.9%, 기타 다른 정당 2.3%, 지지 정당 없음 9.0%, 잘모름 1.1% 등이다. 박상병 정치평론가는 "40~70대 이상은 지지하는 정당 입장이 확실한 반면 20~30대는 여론이 유동적"이라며 "여론조사 추이는 과대 표집이 줄어들고 비정상적인 모습이 정상으로 가는 과정"이라고 분석했다. 이번 조사는 무선 무작위 전화걸기(RDD) 활용 ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p. 응답률은 6.2%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. ace@newspim.com 2025-02-27 12:00

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임기단축 개헌..."동의 안해" 55.5% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 윤석열 대통령이 탄핵심판 최후진술에서 언급한 '복귀 후 임기단축 개헌 추진'에 대해 '동의하지 않는다'는 답변이 과반을 차지했다는 여론조사 결과가 27일 공개됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌이 미디어리서치에 의뢰해 지난 26일 전국 만 18세 이상 남녀 1002명을 대상으로 진행한 ARS(자동 응답시스템) 조사에서 '윤 대통령의 최후진술에서 임기단축 개헌 추진 언급'에 55.5%는 '동의하지 않는다'고 응답했다. '동의한다'는 34.0%, '잘모름'은 10.4%로 나타났다. '동의하지 않는다'는 응답은 연령별로 70대 이상, 지역별로는 부산·울산·경남을 제외한 모든 분류에서 50%를 넘었다. 연령별로는 40대가 67.6%로 비율이 가장 높았고, 50대(62.2%), 30대(57.2%), 60대(53.4%), 만18세~29세(50.9%) 순이었다. 유일하게 70대 이상은 '동의한다'가 44.3%로 '동의하지 않는다' 38.6%를 앞섰다. 지역별로는 광주·전남·전북 64.5%, 대전·충청·세종 60.8%, 경기·인천 58.4%, 대구·경북 56.9%, 강원·제주 54.2, 서울 53.0%가 '동의하지 않는다'고 답변했다. 부산·울산·경남만 '동의한다'는 대답이 43.4%로 '동의하지 않는다' 42.2%보다 우세했다. 지지정당별로는 역시나 정치 성향에 따라 갈렸다. 더불어민주당 지지자 87.5%가 '동의하지 않는다'를 선택했다. 국민의힘 지지자는 64.3%가 '동의한다'고 했다. 조국혁신당 지지자는 71.9%가 '동의하지 않는다'고 대답했다. 개혁신당 지지자는 '동의하지 않는다'가 41.5%, '동의한다'는 38.7%로 나타났다. 진보당 지지자는 '동의하지 않는다' 56.5%, '동의한다' 43.5%였다. '지지정당없음'에서는 '동의하지 않는다' 64.9%, '동의한다' 23.7%였다. 박상병 정치평론가는 "대통령이 복귀하지 못하고 탄핵이 될 거라고 보고 있는 것"이라며 "복귀한다고 하더라도 집권 기간이 2년이나 남아 있는데 개헌이 성사될 가능성이 없다, 신뢰가 낮다고 보는 거"라고 분석했다. 이번 조사는 무선 RDD(무작위 전화 걸기) 활용 ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p, 응답률은 6.2%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2025-02-27 12:00