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′한남3구역′ 과열경쟁 여파?..재개발도 초과이익 환수 검토

개발부담금 대상 도시환경정비사업, 재개발과 통합
집값 오르며 재개발도 초과이익 크지만 부담금 제외
재건축 사업과 형평성 문제 발생..국토부 검토 나서

  • 기사입력 : 2019년11월12일 07:00
  • 최종수정 : 2019년11월26일 13:56
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[편집자] 이 기사는 11월 11일 오후 4시42분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 주택 재건축 사업에만 적용하던 초과이익환수금을 재개발에도 부과하는 방안이 추진된다.

개발이익 환수 대상인 도시환경정비사업이 재개발 사업으로 통합되면서다. 재개발은 지금까지 공익성이 강한 사업이라는 이유로 개발이익에 대한 세금을 내지 않았다. 하지만 최근 집값이 크게 오르며 재개발 사업에서도 막대한 초과이익이 발생하자 재건축 사업과의 형평성 문제도 불거졌다.

11일 국토교통부에 따르면 재개발 사업에서 발생한 개발이익을 환수할 수 있는 방안이 추진된다. 이런 내용을 담은 '개발이익 환수제도 개선방안' 연구용역을 곧 발주할 예정이다.

[서울=뉴스핌] 이한결 기자 = 서울 용산구 한남3구역 재개발지역에 건물들이 빼곡히 보이고 있다. 2019.11.04 alwaysame@newspim.com

지난해 2월부터 시행된 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 개정안에 따르면 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 재개발사업으로 통합했다.

기존의 주택재개발사업은 주택, 부대·복리시설 및 오피스텔만 건축이 가능했지만 도시환경정비사업과 통합되면서 종류 제한이 없는 건축물을 공급할 수 있게 됐다. 재개발 사업으로 아파트만 짓던 재개발 사업장에 백화점이나 쇼핑몰, 상업·업무시설 공급이 가능해졌다는 의미다.

상업·공업지역에서 시행하던 도시환경정비사업이 재개발사업으로 통합되면서 개발부담금 부과 여부를 놓고 충돌이 발생했다. '개발이익 환수에 관한 법률'에 따르면 도시환경정비사업은 개발부담금 부과 대상이지만 통합된 재개발 사업은 개발부담금 부과 대상에 포함되지 않기 때문이다.

도정법에 속한 사업 중 초과이익 환수 대상은 재건축 사업과 소규모 재건축 사업이다. 애초 재개발사업은 낙후지역의 기반시설을 정비하고 도시경관을 개선하는 공익 성격이 강한 사업이라는 이유로 개발부담금을 부과하지 않았다.

대신 소형주택 의무공급비율이 있고 지난 4월 재개발 사업의 임대주택 의무비율(수도권)을 15%에서 30%로 확대한 것처럼 공적 임무를 강화하는 것으로 개발부담금을 대신해 왔다.

국토부 관계자는 "개발이익 환수법에서 부과대상이 아닌 사업과 부과대상인 사업이 합쳐져 환수금을 부과해야 할 필요성이 있는지 먼저 검토한다"며 "법 개정 후 부과시점이 도래하기 전 규정을 정비할 필요가 있다"고 설명했다.

재개발사업이 재건축사업 못지않게 개발이익이 커졌다는 점도 한몫했다. 도정법 사업 중 재건축 사업만 초과이익환수금을 내는 이유는 재건축은 소유주들이 자발적으로 사익을 위해 진행하는 사업으로 재개발과 성격이 다르다는 이유에서다.

하지만 재개발이나 도시환경접비사업도 소유주의 투자나 노력과 무관하게 막대한 초과이익이 발생하면서 재건축 사업만 초과이익을 환수하는 것은 형평성에 어긋난다는 지적이 있었다.

실제로 서울 용산구 재개발 사업인 한남3구역 수주를 위해 뛰어든 건설사들은 조합원들에게 최대 수익을 안겨주기 위해 모든 수단을 강구하고 있다. 조합원 분양가를 최대한 낮추고 일반분양가를 최대한 높여 조합원 수익을 극대화하는 방식이다. GS건설은 일반분양가를 3.3㎡당 최저 7200만원을 제시하기도 했다.

또 사업이 지지부진해 구역지정이 해제된 재개발사업장을 쪼개 소규모 재건축 사업으로 재추진하려면 초과이익환수제도에 포함되는 역차별적인 문제도 발생한다.

국토부 관계자는 "재개발이나 도시환경정비사업도 개발이익이 있다"며 "투기를 방지하기 위한 목적으로 부과하는 재건축 초과이익환수처럼 개발이익을 환수해야할 필요가 있는지 검토하고 환수에 대한 필요성이 있다면 재개발사업에도 부과할 수 있다"고 설명했다.

곽노완 한신대 교수(기본소득한국네트워크 학술위원장)는 "최근 집값이 많이 오르며 재개발이나 도시환경정비 사업에서도 막대한 초과이익이 발생했다"며 "재건축보다 낮은 비율이라도 일정비율로 환수가 이뤄지는 게 공정하다"고 강조했다. 이어 "이를 통해 걷어 들인 재원은 온 국민이 혜택을 볼 수 있도록 공공의 목적으로 사용돼야 마땅하다"고 덧붙였다.

 

syu@newspim.com

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