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"공평과세 한다더니.." 빌딩 공시가격 현실화는 '하세월'

상가·오피스텔 실거래가 반영률 47%..지자체 마다 '제각각'
2016년 비주거용 부동산 공시가격 산정 법 마련해 놓고 '하세월'
주택 공시가격 도입 때도 진통..국토부 "기술적 미비, 시기상조"

  • 기사입력 : 2019년01월28일 06:30
  • 최종수정 : 2019년01월28일 06:31
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[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 정부가 단독주택이나 아파트와 같은 주거용 부동산의 공시가격 현실화에 드라이브를 걸고 있지만 상가와 빌딩과 같은 비주거용 부동산의 현실화에는 좀처럼 손을 쓰지 못하고 있다.

주거용 부동산과 달리 땅과 건물의 가격을 각각 산정하는 비주거용 부동산의 실거래가 반영률은 47% 수준. 주거용 부동산과 마찬가지로 현실화율을 끌어올려야 한다는 취지로 지난 2016년 관련 법을 마련한 상태다. 하지만 납세자의 조세 저항은 물론 건물의 적정가격 산정방식이나 과세방식에 대한 구체적인 방안을 아직까지 마련하지 못했다. 정부는 비주거용 부동산 공시가격제도 도입은 '시기상조'라는 입장이다.

28일 국토교통부에 따르면 지난 24일 발표한 '부동산 가격공시 추진방향'에 비주거용 부동산 공시가격제도 도입 방안은 포함되지 않았다. 국토부 관계자는 "지난 2016년에 관련 근거는 마련됐지만 실제 시행은 되고 있지 않다"며 "언제 시행될지 아직 정해진 바는 없다"고 말했다.

서울 여의도 빌딩 전경 [사진=이형석 사진기자]

지금은 상가나 오피스 빌딩, 호텔, 공장과 같은 비주거용 부동산은 단독주택이나 아파트와 같이 별도의 공시가격이 없다. 비주거용 부동산은 토지와 건물 각각에 대한 과표를 산정해 세금을 매긴다. 건물이 위치한 토지는 국토부 개별공시지가를, 건물은 각 지자체에서 산정한 시가표준액을 활용한다.

건물분 세금은 국세와 지방세로 나뉜다. 국세청이 국토부 산하 한국감정원에 의뢰해 국세인 상속·증여세의 과세표준인 기준시가를 정한다. 지방세인 재산세의 기준은 각 지방자치단체에서 시가표준액으로 정한다. 토지분은 공시지가로 계산한다.

하지만 공시지가와 시가표준액이 대개 시세의 절반 수준이다 보니 비주거용 부동산의 보유세 역시 제대로 책정될 수 없는 구조다. 한국지방세연구원이 지난해 5월 발간한 '비주거용 부동산 공시가격, 납세자의 신뢰 확보 필수' 보고서에 따르면 비주거용 부동산의 실거래가 반영률 가중평균은 46.9%에 불과했다.

지자체별로 반영률이 가장 높은 지역은 울산(65.7%)이었고 가장 낮은 지역은 광주(20.7%)로 지역별 편차도 컸다. 서울은 56.7%, 경기는 50.7% 수준이다. 상업용 건물과 오피스텔의 실거래가 반영률은 각각 42.9%, 51.5%다.

보고서를 작성한 박상수 지방세연구원 연구위원은 "고가 비주거용 부동산의 실거래가반영률이 전반적으로 낮다"며 "지자체별, 부동산 유형별 실거래가반영률의 차이는 공평과세 원칙인 동일가격-동일세 부담이 구현되지 않고 있는 것으로 판단된다"고 말했다.

이에 따라 정부는 비주거용 부동산에 대해서도 가격공시제도의 도입을 추진하고 있다. 그 일환으로 지난 2016년 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'을 개정해 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도 도입을 위한 법적기반을 마련했다.

하지만 정부가 관련 법 개정 후 3년이 지난 지금까지 전면적인 도입을 못하는 이유는 소유자들의 조세 저항은 물론 기술적으로 해결해야 할 문제가 산적해 있기 때문이다. 비주거용 부동산의 경우 시장에서 거래가 드물어 적정 가격을 산정하기 어렵고 토지와 건물의 소유자가 서로 다를 경우 소유자에게 각각 구분과세 해야 하는데 통합과세 시 구분이 모호해 진다는 문제점이 있다.

국토부 관계자는 "비주거용 부동산은 상가도 유형이 다르고 오피스텔, 공장 세부 유형별로 검토 사항이 많아 실무적으로 제도 시행을 위한 연구용역을 진행하고 있다"며 "실제 도입까지 상당한 시일이 걸릴 것으로 보고 있다"고 말했다.

유태현 남서울대 교수는 "지난 2005년의 주택 가격공시제도 시행은 결과적으로 납세자의 불만표출, 지방자치단체의 문제제기와 같은 적지 않은 혼란을 야기했다"며 "이는 취득세, 등록세 세율 인하에 따른 거래세수 저감, 재산세 세부담 상한제 도입, 공정시장가액비율제도 시행으로 이어졌다"고 설명했다.

그는 "비주거용 부동산 가격공시제도 도입에 따라 예상되는 부작용을 사전에 충실하게 검토하고 그에 대한 대책을 갖춘 이후에 점진적으로 추진하는 방식이 적절하다"고 조언했다.

 

syu@newspim.com

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