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코로나19로 미 상업용 부동산 가격 폭락...'CMBS 담보 위기' 우려

웰스파고 보고서 "미 상업용부동산 담보 가치, 27% 급감"
호텔 가격 하락 폭은 더욱 심각...30%~40%대 추락 일쑤

  • 기사입력 : 2020년09월28일 10:25
  • 최종수정 : 2020년09월28일 10:25
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[서울=뉴스핌] 이영기 기자 = 코로나19(COVID-19) 여파로 미국의 쇼핑몰, 호텔, 상업용 건물들의 가치가 4분의 1 이상 급격히 떨어진 것으로 나타났다.

이는 최근 대형은행의 상업부동산담보부증권(CMBS)의 담보 평가 결과로, 금융권 전반의 상업부동산담보대출에 대해 문제를 제기하고 있어 주목된다.

27일(현지시간) 파이낸셜타임스(FT)은 웰스파고은행의 자료를 인용, 최근 문제가 되는 대출의 부동산담보 평가가액은 27% 하락했다고 보도했다.

상업부동산 소유자가 대출상환에서 연체하면 담보물에 대한 재평가에 들어가는 웰스파고은행은 이같은 재평가 결과에 따라 해당 대출을 특별관리부서로 이관하고 결국은 CMBS보유자를 대신해서 부동산에 대해 압류 처분하게 된다. 웰스파고 대출담당 리아 오버비는 "평가 가액이 27%나 하락한 것은 엄청난 것이고 중요한 사태로 봐야 한다"고 강조했다.

코로나19로 충격이 상대적으로 호텔의 경우 더 심각하다.

휴스턴에 있는 크라운플라자호텔은 한 달 전에 담보 재평가를 했는데 지난 2014년 CMBS에 편입될 당시에 비해 46%나 하락한 2590만달러에 불과했다. 이 호텔은 3월 이후 원리금 상환을 연체하고 있으며 5월에 특별관리부서로 이관됐다.

로스앤젤레스 중심지에서 20분 거리내에 있는 홀리데이인 라 미라다도 5월이후 상환연체를 하고 있으며 2015년 담보제공 때보다 27% 평가가액이 하락했다. 테네시주의 콜롬비아에 있는 홀리데이인 호텔 하나도 담보평가액이 37%나 폭락했다.

파인브리지 인베스트먼트의 채권투자매니저 권터 시져는 "담보평가에서 30%의 가치 하락은 충격적"이라고 말했다.

대출 연체로 담보 재평가 건수는 급증하고 있다. 오버비가 담당하는 대출 가운데 지난 4월 이후 116건이 발생했고 9월에만 68건이 발생했다. 이 가운데 75건의 담보물이 호텔이고 26건은 상업용부동산이었다.

은행들은 대손충당금을 늘일 뿐만 아니라 담보대출 취급도 축소해 담보대출 규모는 2분기에는 오히려 줄어들었다. CMBS투자자들도 담보평가에 대해 눈을 떼지 못하고 있다. 지난 4년간 대출/담보 비율이 60% 이하였지만 지금은 90%까지 올라가 담보평가액의 여분이 거의 없어지고 있기 때문이다.

뱅코오브아메리카의 대출심사역 알랜 토드는 "심사역들은 담보평가에서 최고인 사람들"이라며 "지금은 불확실성이 매우 크기 때문에 담보평가액 여분에서도 차이가 상당할 것"이라고 말했다.

미국 뉴욕 맨해튼.[사진=로이터 뉴스핌] 2020.05.05 bernard0202@newspim.com

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