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흥행성적 갈리는 수도권 분양시장...규제+3기신도시 대기수요에 '흔들'

세금강화로 투자수요 발 묶이고 3기신도시 대기수요도 늘어
비인기지역 관망세 불가피...입지·가격·호재 등으로 성적 엇갈릴듯

  • 기사입력 : 2020년09월28일 06:02
  • 최종수정 : 2020년09월28일 07:55
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 뜨겁게 달아오르던 아파트 청약시장이 경기도 비인기지역을 중심으로 가라앉고 있다. 지방은 물론이고 서울을 제외한 수도권의 분양 성적을 장담하기 어려운 상황이다.

정부가 3기신도시 조성에 속도를 내자 수도권에선 사전청약을 받기 위한 대기수요가 늘었다. 당장 청약을 받기보단 신도시 입주를 노리는 무주택자가 늘어난 셈이다. 게다가 다주택자의 보유세 및 거래세 부담이 크게 높아진 데다 전매제한 강화로 투자 실익이 줄어든 것도 청약시장이 가라앉은 이유로 풀이된다.

◆ 양평·의정부 등 경기 비인기지역 흥행 참패

28일 한국감정원과 부동산업계에 따르면 이달 분양시장에서 청약 미달하거나 과거 경쟁률보다 부진한 사업장이 다수 발생했다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 2020.09.23 leedh@newspim.com

한화건설이 지난 22일 분양한 경기도 양평에 짓는 '포레나 양평'은 1순위 청약접수에서 흥행 참패했다. 414가구 모집에 신청자는 262에 그쳤다. 평균 경쟁률은 0.6대 1. 주택형 7개 중 84㎡를 제외한 6개 주택형이 모두 미달했다.

대형 건설사 짓는 브랜드 아파트로는 매우 부진한 성적이다. 1순위 청약 접수가 부진해 2순위, 계약률을 장담하기 어렵게 됐다. 이 단지는 양평군 양평읍 창대리 650-12 일원에 지하 2층~지상 24층, 7개동, 총 438가구로 조성된다. 전용면적별로는 ▲59㎡ 171가구 ▲74㎡ 178가구 ▲84㎡ 89가구로 중소형 면적으로 구성된 단지다.

같은날 청약 접수한 GS건설의 '의정부역 스카이자이'는 1순위 청약에서 분양가구 접수를 끝냈다. 청약 미달이 발생하진 않았지만 흥행 열기가 높지 않았다. 233가구 모집에 705명이 접수해 평균 3.0대 1을 기록했다. 5개 주택형 중 4개가 평균 2대 1 수준에 그쳤다.

앞서 의정부에서 분양한 단지와 비교하면 경쟁률이 낮은 상황이다. GS건설이 지난 2018년 11월 분양한 '탑석센트럴자이'는 이 지역 역대 최고 경쟁률인 평균 41.7대 1을 보였다. 최고 경쟁률은 144.6대 1에 달했다. 작년에 분양한 '의정부역 센트럴자이&위브캐슬'은 824가구 모집에 1만4605건이 접수돼 평균 17.7대 1을 기록했다.

중소건설사인 일군토건이 선보인 가평 '센트럴파크 더 스카이'는 167가구 모집에 50명이 지원해 평균 경쟁률 0.3대 1에 그쳤다. 1, 2순위 청약을 모두 받았지만 분양가구의 70%가 미분양으로 남은 것이다. 가평군 가평읍 읍내리 457-5번지 일대에 조성하며 아파트 168가구와 오피스텔 27실이 들어선다.

대방건설이 분양한 '양주옥정신도시 3차 노블랜드 에듀포레'도 수요자의 눈길을 끌지 못했다. 1042가구 모집에 354명이 청약해 평균 0.3대 1의 저조한 경쟁률을 나타냈다. 모든 주택형이 미달됐다.

이 지역도 지난 4월 양주에 분양한 '양주회천신도시 노블랜드센트럴시티'가 평균 청약경쟁률이 4.4 대 1을 기록하며 모든 평형이 1순위 마감됐다. 5월에는 '양주옥정 제일풍경채 레이크시티'가 6.4대 1의 청약경쟁률로 1순위 마감됐다.

◆ 세금 강화와 3기신도시 대기수요로 차별화 불가피

수도권 청약 경쟁률이 가라앉은 이유는 수요자들이 내집 마련 시기를 늦추고 있기 때문으로 풀이된다.

정부가 30만가구 규모의 3기신도시 분양을 조기에 추진키로 했다. 현재 대부분 지역이 토지보상 절차에 들어갔고, 내년 7월부터 순차적으로 사전청약에 들어간다. 실수요자 입장에서는 분양가상한제 적용으로 분양가가 상대적으로 저렴하고 서울 접근성이 양호한 3기신도시 청약에 관심이 커지고 있다.

투자수요가 줄어든 것도 비인기 입지의 분양 성적이 저조한 이유 중 하나다. 정부가 '7·10대책'으로 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 3.2%에서 6.0%로 대폭 인상했다. 취득세율도 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%로 높였다. 1주택자의 경우 집을 살 때 최고 3% 취득세율이 적용됐으나 법 개정으로 8%까지 높아진 것이다. 7억원짜리 주택을 매입할 때 3500만원 부담이 늘어나는 셈이다. 집을 팔 때 내는 양도소득세도 강화돼 투자수요가 부동산을 추가로 취득하기 어려운 환경이다.

'6·17 부동산 대책'으로 수도권 대부분이 청약 조정대상지역으로 묶인 것도 시장에 영향을 줬다. 조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 ▲다주택자 양도소득세 중과 ▲장기보유특별공제 배제 ▲분양권 전매 시 단일 세율(50%) 적용 등이 적용된다. 비규제지역에선 주택을 계약한 뒤 6개월이 지나면 전매제한이 풀렸지만 이제는 소유권이전등기 이후 팔 수 있다. 분양권을 빠르게 처분하는 소위 '단타 투자'가 어려워진 것이다.

이런 분위기는 당분간 이어질 전망이다. 정부가 집값 및 주거 안정화를 위해 3기신도시 조성에 속도를 내고 있다. 가점 40점대 이상 청약통장을 보유한 무주택자의 경우 3기신도시 진입을 노리는 수요가 시간이 갈수록 늘어날 공산이 크다. 집값이 당분간 급등하기 어렵다는 분위기도 비인기지역을 꺼리게 되는 이유다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "3기신도시 조성 및 부동산 세금 강화 등으로 청약시장이 입지, 가격, 브랜드에 따라 성적이 크게 갈리는 모습"이라며 "매수자 우위 시장에서 이런 차별화 현상은 당분간 이어질 것"이라고 말했다.  

leedh@newspim.com

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