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뉴스테이의 재림..서울역세권청년주택 임대료 '주변최고가' 대비 90%

  • 기사입력 : 2019년09월22일 06:00
  • 최종수정 : 2019년09월22일 06:00
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 최근 높은 청약경쟁률을 보이며 마감한 서울시 역세권 청년임대주택에 대한 '고(高) 임대료 논란'이 불거지고 있다.

서울시내 서민 청년들의 주거문제 해결을 위한 저가 임대주택이란 역세권 청년주택의 임대료가 오히려 주변 원룸 및 오피스텔 임대 시세를 압도하고 있다는 것. 이에 대해 서울시는 역세권 청년주택은 주택품질과 주거환경을 감안할 때 기존 노후 원룸, 다세대주택은 물론 오피스텔 등을 평균한 시세와 비교할 수 없다는 입장이다.

하지만 서울시가 80% 가격이라는 '주변시세'가 역세권에서 가장 비싼 아파트인 것을 감안하면 저가 임대주택이란 서울시의 설명이 무색해진다. 또한 이렇게 되면 결국 역세권 청년주택은 과거 박근혜 정권 당시 현 여권인 야당과 시민단체의 반발을 받았던 '뉴스테이'와 다를 바 없는 중산층 임대주택이란 지적을 피하기 어려울 전망이다. 뉴스테이는 문재인 정부 출범과 동시에 사라졌다. 

22일 서울시와 부동산업계에 따르면 최근 공급된 역세권 청년주택의 초기 임대료는 주변 최고가 수준의 주상복합 아파트에 기반해 책정됐다. 

서울시가 공급하는 역세권 청년주택의 초기 임대료는 '주변시세'에 근거해 30%수준인 공공임대와 주변시세 85% 수준인 민간 특별공급, 주변시세 95% 수준인 민간 일반공급분으로 나뉜다.

1차 역세권 청년주택 입주자 모집공고 대상 [자료=서울시]

실제 서울시가 민간사업자에 인센티브를 주는 대신 기부채납으로 받아 공급하는 공공임대는 매우 낮은 가격을 보인다. 지난달 입주자모집 공고를 한 충정로역 역세권 청년주택 전용면적 16㎡형 원룸의 경우 공공임대는 임대보증금 1650만원에 월임대료는 7만원으로 고시원보다 다소 높은 수준의 임대료를 책정했다.

반면 전체 공급물량의 80%에 달하는 공공지원 민간임대는 상황이 다르다. 공공지원 민간임대의 임대보증금 3640만원, 월임대료는 34만원이다. 시는 공공지원 민간임대의 경우 시세의 80~90%를 적용해 임대료를 책정했다고 발표했다. 이 때 '주변시세'가 어느 물건을 기준으로 책정했느냐는 점이 화두로 떠오른다.

역세권 청년주택 대상 기준 [자료=서울시]

서울시가 참조하는 '주변시세'는 서울시 조사가 아닌 한국감정원의 자료로 작성된다. 서울시는 지역 평균 시세를 주변시세로 삼지 않는다고 전했다. 주택은 특성상 입주연도에 따라 내구성과 시설 편의성이 큰 차이를 보이는 만큼 노후 다세대·다가구 주택과 비교할 수 없다는 게 서울시의 입장이다.

서울시 관계자는 "역세권 청년주택은 새 아파트로, 노후화된 다가구·다세대 주택과 비교할 수 없고 주거환경이 열악한 주거용 오피스텔과 직접적인 비교 대상이 아니라고 본다"며 "주변 주상복합 아파트와 비교하는 것이 적절하다"고 말했다.

충정로 역세권의 경우 올해 입주 14년차 주거용 오피스텔인 대우디오빌 전용 54㎡의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 70만원선이다. 대우디오빌의 전용면적 당 임대료는 충정로 역세권청년주택보다 낮다.

충정로역세권 청년주택이 90%에 해당하는 시세를 보이고 있는 물량은 주상복합아파트인 '충정리시온'이다. 지난 2004년 입주한 이 아파트 전용 43㎡ 주상복합아파트의 월세 시세는 보증금 1000만원 월세 90만원이다. 역세권 청년주택 전용 39㎡의 임대료는 보증금 988만원 월세 72만원으로 정확히 90%가 된다.

이는 광진구 구의동에 공급된 구의역세권 청년주택도 마찬가지다. 공공지원 민간임대 전용 16㎡형의 임대료는 보증금 약4000만원에 월세 41만원이며 32㎡형의 임대료는 보증금 약 6300만원 월세 59만원이다. 이는 올해 5월 입주한 이 일대 주상복합 아파트 가운데 가장 높은 시세를 보이는 리버스타구의 임대료의 90% 수준. 이 아파트 전용 19㎡의 임대 시세는 보증금 1억원에 월세 35만원 수준이며 보증금을 1000만원으로 할 때 70만원의 월세를 받는다.

결국 역세권 청년주택이 기준으로 삼는 '주변시세'란 주변 최고가 주상복합아파트인 셈이다.

이에 대해 서울시는 공공지원민간임대는 민간임대주택이라는 점에 무게를 두고 있다. 즉 민간임대인 만큼 주변 최고 시세와 비교할 수 있다는 것. 서울시 관계자는 "저가 임대주택은 시가 직접 공급하는 공공임대주택이지 민간 사업자가 공급하는 민간임대를 대상으로 비싼 임대주택이란 주장은 받아 들이기 어렵다"며 "민간 사업자들도 역세권 청년주택이 수익성이 낮다며 기피하고 있는 실정"이라고 말했다.

하지만 서울시가 공급하는 역세권 청년임대주택 가운데 시세 30%인 공공임대는 20%며 공급량의 대부분은 공공지원 민간임대주택이다. 특히 민간임대주택에도 '공공지원'이란 명칭이 들어간 만큼 일반 민간임대주택과 비교할 수 없다는 시각이 많다.

서울시가 말한 편의시설도 역세권 청년주택 입주자는 자동차를 주차할 수 없다는 점을 감안하면 큰 장점은 아니라는 주장도 나온다.

한 건설업계 관계자는 "역세권 청년임대도 공공임대는 도시근로자 기본스득 70% 이하와 같은 입주 자격을 갖춰야 하는 것이라 평균적인 청년, 신혼부부로선 결국 공공지원 민간임대를 노릴 수밖에 없을 것"이라며 "민간임대에 '공공지원' 명칭이 들어갔는데 공공지원이란 것이 최고 비싼 아파트 대비 10% 가량 임대료를 깎아주는 것이라면 별다른 메리트가 없다고 볼 수 있다"고 말했다.

특히 주변에서 가장 높은 주상복합 아파트와 비교한다는 점에서 중산층 임대주택의 변종이란 지적도 나온다. 역세권 청년주택 공공지원 민간임대주택은 도시근로자 소득 100%인 '중산층' 청년도 청약할 수 있다. 이렇게 되면 박근혜 정부 시절 현 여권이 중산층 임대주택이라며 비판했던 뉴스테이가 사실상 월세상품으로 재현된 셈이다. 

한 건설업계 관계자는 "역세권청년주택은 현저히 임대료가 낮은 공공임대가 공급되는 것을 제외한다면 '소형 뉴스테이'이라 볼 수 있을 것"이라며 "역세권 청년주택이 높은 청약률을 보였지만 그건 절대적인 임대료가 낮은 전용 10㎡대  소형주택 중심이며 신혼부부 대상 30㎡수준 주택은 낮은 경쟁률을 보인 만큼 인기가 자체가 높다고 보긴 어려운 상황"이라고 말했다. 

 

donglee@newspim.com

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