[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 내달 초 예정된 부동산시장 안정화 대책에 주택공급 확대 방안 이외에도 투기수요를 차단할 수 있는 규제안도 구상하고 있다.

부동산 종합부동산세와 양도소득세가 중과가 예정된 오는 6월 이전이 주택시장에 변곡점이 될 것으로 판단하고 있어서다. 최근 집값 상승세 지속돼 공급확대만으로 시장 안정화에 한계가 있다는 계산이다. 토지거래허가구역 지정 확대와 증여세율 인상, 대출 규제 등이 유력한 카드로 꼽힌다.

◆ 서울 강북권 토지거래구역 지정 검토...증여세율도 10~20%P 인상 조율

22일 정치권과 부동산업에 따르면 정부의 25번째 부동산 대책에 시장을 규제하는 방안도 추가할 것이란 관측이 흘러나오고 있다.

물론 설 전에 공개될 부동산 대책은 특단의 주택공급 확대가 핵심이다. 여기에 투자수요 차단을 더 옥죄는 방안도 모색되고 있다는 얘기다.

여당 핵심 관계자는 "내달 공개되는 부동산대책에는 역세권 고밀도개발, 택지지구 지정, 주택유형 다양화 등 다각도로 주택공급을 늘리는 구상안이 핵심이 될 것"이라며 "하지만 최근 주택 매매시장 동향을 볼 때 투기적 수요가 지속적으로 주택시장에 유입되고 있다고 판단되는 만큼 이를 차단할 수 있는 방책도 모색되고 있다"고 말했다.

우선 토지거래허가구역 지정이 확대가 점쳐진다. 집값이나 땅값이 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다. 단기간에 투기수요를 차단하는 효과가 있다. 지정 이후에는 매매 거래시 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다. 실수요자 이외에는 그 지역의 땅과 주택을 매입할 수 없다. 정비사업 본격화와 대규모 개발 기대감이 높은 노원구 상계동 일대, 용산구 철도기지창 일대 등이 후보군이다.

현재 서울시에는 강남권 일부가 지정돼 있다. 작년 6월 정부는 ▲삼성동 ▲청당동 ▲대치동 ▲잠실동 등 4개동을 토지허가거래구역으로 묶었다. 지정기간은 1년으로 오는 6월 23일 해제된다. 최근에도 정비사업 위주로 집값 상승이 계속돼 지정을 연기하는 방안이 검토되고 있다.

증여세율 강화는 유력하게 추진된다. 다주택자들이 집을 처분하기보단 증여를 활용하는 비율이 급증했기 때문이다. 증여세율은 최고 50%다. 조정지역에서 적용받는 다주택자의 양도세율 최고 62%보다 낮다. 6월 이후에는 75%로 높아져 차이가 더 벌어진다. 양도세를 회피하기 위한 편법증여가 급증한 만큼 이를 규제할 방안이 필요하다는 게 정부측 생각이다.

실제 한국부동산원 아파트 거래 현황(신고일자 기준)에 따르면 지난해 전국의 아파트 증여는 9만1866건으로 2006년 관련 통계가 공개된 이래 가장 많은 것으로 집계됐다. 전년보다 43% 급증한 수치다. 다주택자들이 세금 부담이 커지자 처분하지는 않고 가족에게 증여하고 있기 때문으로 풀이된다.

대출 규제도 방법 중 하나로 꼽힌다. 2019년 '12·16 부동산대책'으로 투기지역과 투기과열지구에서 15억원이 넘는 주택을 매입할 때 주택담보대출을 받을 수 없다. 이 기준을 9억원 또는 12억원으로 낮출 가능성이 있다. 현금 부자들의 고가 주택 매입을 제한하겠다는 취지다. 1주택자는 제외하고 2주택자 이상에 적용할 공산이 크다.

◆ 6월 이전 주택시장 변곡점, 규제강화 기조는 지속

올해도 정부의 부동산 규제 정책이 지속적으로 이어질 것으로 보인다. 종부세율 인상과 양도세 중과가 시행되는 6월 1일 이전이 주택시장을 안정화할 수 있는 중요 변곡점으로 판단하고 있어서다.

6월 이후에는 보유세와 양도세 부담이 커져 다주택자의 물량 처분이 급감할 것으로 보인다. 현재도 매도자 우위 시장으로 매물이 부족해 수급불균형이 초래됐다. 올해부터 서울지역 입주물량이 급감하는 상황에서 민간시장의 매물까지 자취를 감추면 집값 하락을 기대하기 어려운 것이다.

재건축과 재개발 등 정비사업의 규제도 이어간다. 조합이 자체적으로 사업을 이끌어 갈 때는 종상향, 특화설계 규제 등에서 혜택을 주지 않을 계획이다. 공공기관과 함께 사업을 하는 공공재건축과 공공재개발로 추진할 경우에는 인센티브를 주겠다는 방침이다.

다만 규제 일변도 정책이 효과를 거둘지에 대해서는 여전히 의문이다. 공공 주도의 공급정책에는 물리적인 시간이 필요한 만큼 단기적인 효과가 나타날지 불투명하다. 결국 민간시장의 공급 확대를 도모해야 하는데 세금 강화로 다주택자와 법인이 움직일지 미지수라는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "입주물량 감소와 저금리, 가수요 증가 등으로 올해도 매매가격 인상 요인이 더 많은 상황이라며 "공공주도 이외에 민간시장을 활성화되는 방안을 모색해야 시장 안정화에 도움이 될 것으로 보인다"고 말했다.

leedh@newspim.com