[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 공공재개발 최종 후보지로 강북권의 신청구역들이 유력 후보지로 점쳐지고 있다. 최종 후보 선정 기대감에 신청 구역들에서는 빌라를 중심으로 집값이 오르고 있다.

반면 일부 후보지에서는 심사 및 조건 조율 과정에서 신청 철회가 이어졌다. 사업 차질 우려가 나오는 가운데 공공재개발로 4만가구 공급을 목표로 한 정부가 사업의 원활한 추진을 위해 추가 인센티브를 도입할 가능성도 제기되고 있다.

◆ 선정 기대에 들썩이는 빌라 가격...유력 후보지는?

14일 정비업계에 따르면 강북 지역이 공공재개발 최종 후보지로 유력할 것으로 예상되고 있다. 공공재개발 최종 후보지는 오늘 열리는 선정위원회에서 결정한다.

강북권은 후보 심사 항목 중 하나인 노후도 측면에서 강남권보다는 유리한 평가를 받고 있다. 조합 설립 과정을 거치지 않아도 돼 사업 속도가 빠를 것으로 보이는 과거 뉴타운 지정 해제지역도 후보 선정에 유리할 것으로 보인다.

공공재개발 사업에 의한 집값 상승 우려도 후보지 선정에도 영향을 미칠 수 있다. 최근 강남권과 주요 도심의 집값이 '똘똘한 한 채' 수요 등으로 상승폭을 키우는 상황에서 공공재개발 사업이 집값 상승의 불쏘시개 역할을 할 가능성이 있다.

[서울=뉴스핌] 이한결 기자 = 서울 용산구 한남3구역 재개발지역 전경. 기사와 직접 관련 없음. 2020.10.05 alwaysame@newspim.com

공공재개발 공모에 신청한 구역들에서는 구축 빌라 등 연립 및 다세대주택 가격이 오르는 모습이 나타나고 있다. 공공재개발 사업이 호재로 인식돼 투자수요를 불러 일으키는 모양새다.

서울부동산정보광장에 따르면 성북구 장위12구역에 있는 다세대주택 전용면적 37.2㎡은 지난해 12월 4억3000만원에 팔렸다. 8월에 4억원에 거래가 된 것에 비해 3000만원 올랐다. 다른 재개발 신청 구역인 강북구 번동 148번지 인근 빌라 전용면적 38.16㎡는 지난해 7월 1억1400만원에 거래됐으나 12월에는 2억2800만원으로 1억 넘게 매매가격이 올랐다.

장위동 A 공인중개사무소장은 "공공재개발 신청 이후 빌라나 다세대주택들이 1억 가까이 올랐다"면서 "인근 뉴타운에 비하면 낮은 가격이지만 재개발이 진행되면 더 오를 것이다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "집값 상승 우려와 공공재개발 특성을 볼때 그동안 수익성 등의 이유로 정비사업이 원활하지 못했던 강북권 및 서울 외곽지역이 후보로 선정될 가능성이 높다"고 말했다.

◆ 후보지 선정 눈앞인데 신청 철회하는 지역들

후보지 선정을 앞둔 가운데 일부 지역에서는 후보 신청을 철회하거나 심사과정에서 탈락하는 사례들이 나오고 있다.

동대문구 답십리17구역은 공공재개발을 신청을 철회했다. 답십리17구역은 이미 재개발에 속도가 붙었던데다 공공재개발 확정시 분양가상한제 적용이 제외되는 이점때문에 사업에 적극적이었다. 하지만 높은 임대주택 비율 요건으로 인해 수익성·가치 약화에 대한 우려로 신청을 철회했다. 해당 구역은 분양가상한제 적용 제외를 포기하더라도 일반재개발을 택할 것으로 보인다.

정비사업 관계자는 "답십리17구역처럼 일부 구역의 조합원들은 임대주택 비율이 높은 것에 불만을 갖고 관련 민원을 제기하고 있다"고 말했다.

서울시 자치구 중 가장 많은 8개 구역이 참여한 은평구에서는 자치구 별 타당성 검토 과정에서 노후도 등의 요건을 충족하지 못해 모든 구역이 탈락했다.

지난해 11월 공공재개발 공모에서는 서울에서 60여곳이 신청해 시장 예상을 뛰어넘어 흥행에 성공했다. 분양가상한제 적용이 제외되고, 용도지역 및 용적률 상향과 인허가 절차 간소화 등의 인센티브가 조합의 참여를 이끈 원동력이 됐다.

하지만 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 해 수익성이 떨어진다는 우려가 조합원들 사이에서 나온다. 향후 정부 및 지자체와 조합원들 사이의 조율 과정에서 갈등이 불거져 사업 철회로 이어질 가능성은 남아있다.

후보지 선정 과정에서 노후도, 주민동의율 등을 바탕으로 수익성 및 개선효과를 평가하는데 이 과정에서 추가 탈락 사례가 나올 수도 있다. 이로인해 정부의 목표만큼 후보지를 선정하는데 어려움이 빚어질 것이라는 예측도 나온다.

◆ '4만가구 공급' 내세운 정부...인센티브 추가 가능성도

사업 추진에 제동이 걸릴 우려를 차단하고자 정부가 추가적인 인센티브를 줄 가능성도 있다. 정부는 공공재개발을 통해 4만가구 주택 공급을 목표로 하고 있다. 정부가 주택 공급에 중점을 두고 있는만큼 추가 인센티브는 사업 속도를 높이는 방안으로 내놓을 수 있다. 국토교통부는 추가 인센티브 논의는 없다는 입장이다.

국토교통부 관계자는 "아직 추가 인센티브 관련 논의는 없었다"면서 "후보지 선정 후에 상황을 지켜보는게 우선이다"고 말했다.

재개발 공모에서 계획한대로 인센티브가 유지될 수도 있지만 변경될 가능성도 배제할 수 없다. 인센티브와 관련된 도시 및 주거환경정비법 개정이 아직 이뤄지지 않아서 변화 가능성은 남아있다. 사업을 주관하는 국토부와 서울시 간 혹은 조합원과의 조율 과정도 변수가 될 수 있다.

인센티브의 변화는 임대주택 비율과 용적률 상향 등에서 나올 것으로 보인다. 임대주택 비율을 놓고 조합원들 사이에서 수익률 저하와 임대주택 조성에 따른 가치 하락 우려가 반발 요인으로 작용할 수 있다. 이로 인한 사업 차질을 막기 위해 용적률 상향으로 수익을 보존해주거나 임대주택 비율을 낮추는 방안이 나올 수도 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "후보지 선정 전 정부와 조합 간 사전 조율 과정, 서울시장 선거 후 신임 시장의 행보에 따라 인센티브 변화 여지는 충분하다"고 말했다.

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