분양가 상한선 확대, 비교사업장 동별 세분화 등 모색
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 산정기준을 수정하는 방안을 검토키로 하자 정비사업 분양가가 현실화될지 주목된다.
그동안 HUG와 정비사업 조합 간 분양가 책정을 두고 잦은 마찰을 빚었다. 조합측은 HUG가 분양가 통제에 급급해 주변 시세를 제대로 반영하지 못한다고 지적한다. 이런 이유로 일반분양이 장기간 지연되는 경우가 많았다. HUG의 분양가 규제가 완화되면 정비사업이 더욱 활성화될 가능성이 있다.
◆ HUG-조합 간 분양가 분쟁 축소...정비사업 활성화 모색
10일 국토교통부와 건설업계에 따르면 국토부는 HUG의 고분양가 산정기준을 개선하는 방안을 검토한다.
이번 개선안 논의는 최근 변창흠 국토부 장관과 주택업계 관계자가 모인 간담회에서 건의되면서 수면 위로 떠올랐다. 한국주택협회측은 HUG의 고분양가 심사를 개선해 달라고 요청했다. 변 장관은 고분양가 산정기준을 포함해 전반전인 건의 사항을 검토하겠다고 답했다.
국토부 관계자는 "HUG의 고분양가 산정기준에 문제가 있다는 지적이 있어 개선할 만한 사항이 있는지 들여다볼 예정"이라며 "정비사업 활성화를 꾀하되 과도한 집값 상승은 제한하는 방향으로 모색될 것"이라고 말했다.
현재 주택 30가구 이상을 선분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 분양보증이란 분양 사업자가 공사를 진행하던 중 부도, 파산 등의 이유로 분양 계획을 이행할 수 없게 되는 경우 이를 보증해주는 제도다. 분양대금 환급이나 건물 완공 등으로 피해를 줄여준다. HUG가 독점으로 맡고 있다.
하지만 HUG의 고분양가 규제가 '깜깜이 심사'라는 지적이 끊이지 않았다. 대략적인 산정 기준은 있지만 입지, 브랜드, 단지 규모 등의 가중치와 세부 평가항목에 대해 밝히고 있지 않아서다. '고무줄 산정'이란 지적도 받았다. 최근 감사원은 지난해 9월 분양된 '대전 유성 대광로제비앙' 분양가가 3.3㎡당 725만원으로 책정돼야 했는데 HUG가 비교 사업장을 잘못 선정해 이보다 325만원 높은 3.3㎡당 1050만원으로 책정됐다고 지적하기도 했다. 분양가 심사 과정에서 HUG의 자의적인 평가가 들어갔다는 것이다.
분양가 산정 때 핵심 요소인 비교 사업장 범위도 문제라는 지적이 있다. 현재 인근에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 그 아파트 분양가격(100%)을 넘을 수 없다. 분양 아파트가 1년을 초과하면 105% 범위 안에서만 가격을 책정해야 한다. 최근 집값이 급등하는 시기에는 몇 개월에도 시세가 크게 요동치는데 1~2년 시세로 분양하라니 조합 입장에선 불만이 클 수밖에 없다.
또 한강 조망에 따라 같은 단지라도 매매가격이 2억~3억원 차이가 나는 상황에서 지역 단위로 분양가 상한선을 규제하다 보니 재산권 침해, 형평성 문제가 항상 지적되고 있다.
이렇다 보니 국토부는 분양가 상한선 확대, 비교사업장 동별 세분화, 분양가 선정기준 공개 등을 놓고 검토해 개선안을 내놓을 예정이다.
◆ 사업성 개선돼 재건축 속도 정상화 기대
시장에서는 관리지역의 분양가가 현실화되면 정비사업 속도도 빨라질 것으로 보고 있다.
그동안 분양가 책정 문제로 분양일정을 미룬 사업장이 적지 않아서다. 주택산업연구원은 최근 개최한 공청회에서 HUG 분양보증 통제로 수도권에서만 약 10만가구의 분양이 지연됐다고 분석했다. 서울에서는 서초구 신반포 3차·경남 재건축(래미안원베일리)와 강동구 둔촌주공아파트 재건축, 세운지구 재개발 등이 대표적이다.
단군 이래 최대 규모 재건축 사업인 둔촌주공은 애초 작년 하반기 일반분양을 잡았지만 반년 가까지 일정이 지연됐다. 현재도 분양 일정이 확실치 않다. 조합은 분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 요구했는데 HUG는 3000만원 정도를 제시해 갈등의 골이 깊어졌다. 조합측은 둔촌주공보다 입지와 단지 규모에서 경쟁력이 덜한 고덕·상일동 재건축 단지가 3.3㎡당 4500만원 안팎에 거래되는 상황에서 3000만원은 수용할 수 없다는 입장이다.
래미안원베일리도 상황이 비슷하다. 조합은 3.3㎡당 5500만원 정도를 요구했지만 HUG는 4891만원을 제시해 분양이 장기간 지체됐다. 최근 조합이 택지비 감정평가를 다시 받으면서 분양가가 5000만원 중반에 책정됐다. 오는 3월 분양예정이다. 결국 이들 단지는 분양보증이 지연되며 분양가상한제 형식으로 분양하게 됐다.
HUG의 고분양가 상한선이 높아지면 조합 입장에서는 사업성이 개선되는 효과를 볼 수 있다. 형평성 논란은 줄이고 초과이익환수제, 기부채납 확대 등으로 개발 이익을 추가적으로 회수하는 방안을 필요한 시점이다.
고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "부동산 시장은 규제하면 할수록 풍선효과가 나타나는데, 정비사업 규제를 완화해 서울 주요지역뿐 아니라 낙후지역의 주택 공급을 늘려나갈 필요가 있다"며 "분양가 현실화도 정비사업 활성화에 중요한 부분"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
