[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 9억원이 넘는 고가에 분양전환 받은 임대아파트에 10년간 거주한 임차인들이 '진퇴양난'에 놓였다. 내년 6월부터는 임대아파트를 분양받은 다음 1~2년 내 팔면 60~70%의 높은 양도세율이 적용돼서다.

임차인으로서는 대출규제가 강력하다 보니 대출을 받아서 분양전환 대금을 조달하기 어렵다. 그렇다고 분양받고 바로 팔자니 수억원의 양도세를 내야 한다.

◆ 분양전환 후 최소 2년 보유…1년 내 팔면 세금 70% '폭탄'

21일 부동산업계에 따르면 9억원이 넘는 고가 임대아파트에 10년 거주한 임차인들은 분양전환 후 1~2년 내 팔아도 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제를 받아야 한다고 주장한다. 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 1항에 근거해서다.

이 법 조항에 따르면 ▲1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 ▲민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득해 양도하고 ▲임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

예컨대 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택에 10년간 임차인으로 거주한 1가구 1주택자가 있다고 가정하자. 이들은 세대 전원이 임차한 날로부터 양도한 날까지 5년 이상 거주했다면, 양도가액 9억원까지는 양도세 비과세를 받을 수 있다.

다만 국세청에 따르면 양도가액 9억원이 넘는 고가 임대주택을 분양전환한 후 1~2년 내 팔면 9억 초과분에 대해 양도세율 60~70%를 내야 한다. 내년 6월부터 1년 미만, 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율이 각각 70%, 60%로 오르는데 임대아파트도 동일한 규정이 적용돼서다.

이 규정에 해당하는 단지로는 판교나 광교 지역의 10년 공공임대아파트가 있다. 공공임대주택 판교 원마을 12단지의 평균 분양전환 가격은 전용면적별로 ▲101㎡(190가구) 8억7427만2000원 ▲115㎡(117가구) 9억9104만9000원 ▲118㎡(111가구) 10억1251만8000원 ▲150㎡(6가구) 13억2958만3000원 ▲180㎡(4가구) 15억6037만5000원이다.

내년 5월과 내년 6월은 한 달 사이지만 세율이 크게 바뀐다. 분양전환 후 1년 내 팔면 ▲내년 5월 말 이전 매매시 양도세율 40% ▲내년 6월 말 이후 매매시 양도세율 70%를 적용한다.

또한 분양전환 후 2년 내 팔면 내년 6월 말 이후 매매시 양도세율 60%를 내게 된다. 만약 양도세율을 일반세율(6~42%) 수준으로 낮추려면 분양전환 후 최소 2년 더 보유해야 한다.

◆ 장특공제 최소요건, 분양전환 후 최소 '2년 거주·3년 보유'

양도세를 이보다 더 낮추려면 '장기보유특별공제'를 적용받아야 한다. '장기보유특별공제'(장특공제)란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다.

양도차익을 줄여주니 세금을 아끼는 효과가 발생한다. 이에 따라 장특공제는 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다. 내년 6월 이후 단기 매도할 경우 양도세율이 60~70%로 오르는 부분과는 관계없다.

올해 파는 주택까지는 1가구 1주택자의 경우 2년 이상 거주시 1년당 8%의 장특공제율을 적용한다. 다만 내년부터는 장특공제를 받을 수 있는 요건이 더 까다로워진다.

내년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해 계산한다. 양도세를 80%까지 공제받으려면 10년간 보유하면서 거주도 해야(보유 10년 40%, 거주 10년 40%) 한다는 뜻이다.

9억원 초과 임대주택을 분양받은 후 장특공제를 받으려면 분양전환 후 최소 '2년 거주(8%) 및 3년 보유(12%)'를 해야 한다. 이 경우 총 20%를 공제받을 수 있다. 만약 2년 거주와 3년 보유 중 어느 하나라도 만족시키지 않으면 장특공제를 받을 수 없다.

◆ "분양전환 후 1~2년 내 팔아도 9억 초과 장특공제 받아야"

임차인들은 이같은 규정이 부당하다는 입장이다. 임차인으로 이미 10년간 거주했는데 60~70%의 양도세 '폭탄'을 피하기 위해 또다시 2년 추가 보유(양도세 일반세율) 또는 거주 요건(장특공제)을 맞춰야 한다는 게 과도하다는 이유에서다.

반면 국세청은 분양전환을 받기 전 임차인으로 10년 거주한 것은 '보유'가 아니라고 보고 있다. '보유'는 해당 집의 '소유주'라는 사실을 전제하고 있는데 임차인은 소유주가 아니기 때문이다. 이에 따라 국세청은 임차인들이 분양전환 후 1~2년 내 팔면 단기매도라고 간주해서 양도세율 60~70%를 내야 한다고 보고 있다.

또한 국세청은 소득세법 시행령 제154조가 '9억원 이하 비과세'에만 적용되는 조문이라고 설명했다. 임차인이 임대주택에 5년간 소유자가 아닌 상태로 거주했고, 분양전환으로 소유권을 취득한 다음 추가로 보유나 거주를 하지 않았지만, 만약 단기매도시 9억원 이하에 대해서는 임차인으로서 거주한 기간을 인정해줘서 비과세해준다는 것이다.

즉 9억원 초과분에 대해서는 분양전환 후 보유기간과 거주기간에 따라 양도세율과 장특공제를 적용받는 것이 맞다는 게 국세청의 해석이다. 전문가들은 이런 점에서 국세청이 임차인들의 요구를 받아들일 가능성이 낮다고 내다봤다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "임차인들이 9억원 초과분에 대해서도 거주기간 10년을 모두 인정해달라는 요구가 상식선에서는 맞다고 볼 수도 있다"면서도 "하지만 1가구 1주택자에 대한 비과세를 '9억원'까지만 해주는 세법체계상 그렇게 해석되기는 어려울 것 같다"고 말했다.

◆ 김은혜 의원, 분전가격 분할납부 법안 발의…"통과 안 돼"

김은혜 국민의힘 의원 등 14명은 임차인들의 분양전환 부담을 낮춰주기 위한 법안을 지난 7월 발의했지만, 국회에서 통과되지 않았다.

김 의원이 지난 7월 30일 대표발의한 '공공주택 특별법 일부개정법률안'에는 임대의무기간이 10년인 경우 임차인이 분양전환계약을 체결한 날부터 2년여에 걸쳐 분양전환가격을 계약금, 중도금 및 잔금으로 나눠 내게끔 하는 조항이 들어있다. 

또한 이 법안에 따르면 임차인은 임대보증금을 계약금으로 대신할 수 있다. 이 경우 분할납부 방법, 시기 및 절차에 대해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가격으로 한다는 조항도 들어있다. 이 때 건설원가는 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액으로 계산한다. 이 경우 항목별 산출방법은 국토교통부령으로 정한다.

국토교통부 장관은 임대의무기간이 10년인 공공임대주택의 임차인이 우선 분양전환 받을 경우 그에 필요한 자금을 주택도시기금에서 융자 지원할 수 있다.

미래통합당, 더불어민주당, 무소속 의원들이 법안을 공동발의했다. 김 의원 외 공동발의한 의원은 ▲강대식 미래통합당 의원 ▲구자근 미래통합당 의원 ▲김용판 미래통합당 의원 ▲김태호 무소속 의원 ▲김형동 미래통합당 의원 ▲문정복 더불어민주당 의원 ▲박수영 미래통합당 의원 ▲서일준 미래통합당 의원 ▲성일종 미래통합당 의원 ▲유경준 미래통합당 의원 ▲윤주경 미래통합당 의원 ▲정희용 미래통합당 의원 ▲최형두 미래통합당 의원이다.

하지만 이 법안은 결국 국회 문턱을 넘지 못했다. 정부가 임차인 부담을 낮추는 정책을 이미 시행하고 있다는 이유에서다. 지난 11월 11일 국회 국토교통위원회에서는 이 법안을 비롯한 다수 안건을 논의하는 제3차 국토법안심사소위원회가 열렸다.

이 회의에서 최시억 수석전문위원은 "정부는 임차인이 무주택자고 해당 임차 주택이 국민주택 규모 이하일 경우 은행과 사업자 간 협약을 통해 장기저리대출 상품을 마련하고 있다"고 설명했다.

이어 "분양전환금액 납부 방식 등은 계약 당사자 간 협의로 정할 수 있다"며 "계약자치 원칙을 고려할 때 (법안 내용을) 모든 공공주택사업자에게 의무화하는 것은 과도한 측면이 있다"고 지적했다.

또한 "지역 및 단지에 따라 상황이 다르기 때문에 모든 단지에 일괄적으로 적용하는 것은 불합리하다"며 "분양전환가격 산정기준을 (건설원가와 감정평가금액의 산술평균 방식으로) 변경할지에 대해서는 10년 공공임대주택 제도의 도입 취지나 시세차익 분배, 공공분양 입주자 등과의 형평성을 종합적으로 고려해서 논의할 필요가 있다"고 말했다.

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