[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 다음달 4일 정부의 주택공급 확대방안 발표를 앞두고 이재명 경기도지사가 30년 이상 장기 거주할 수 있는 임대주택 공급안을 발표했다. 무주택자 가운데 소득, 나이제한을 두지 않은데다 거주기간이 30년으로 길어 기존 공공임대주택보다 개선된 모델이 될 것으로 기대된다.

29일 경기도에 따르면 경기도 산하 경기주택도시공사(GH)는 지난 21일 무주택자의 주거문제에 대한 해결책으로 30년 이상 거주할 수 있는 '경기도형 기본주택' 공급계획과 주변시세의 80% 수준인 '경기도형 사회주택' 공급계획을 내놓았다. 경기주택도시공사(GH)는 지난 15일 기존 '경기도시공사' 사명에서 바뀐 이름이다.

[수원=뉴스핌] 이지은 기자 = 28일 오후 경기도청 브리핑룸에서 이재명 경기도지사가 경기도 종합 부동산 대책에 대해 온라인 브리핑을 하고 있다. [사진=경기도] 2020.07.28 zeunby@newspim.com

◆ 경기도형 기본주택, 3기 신도시 물량 50% 이상 '소득불문' 장기임대

우선 경기도형 기본주택은 서민, 중산층 구분 없이 무주택자면 누구나 역세권에 30년 이상 거주할 수 있는 주거모델이다. 무주택자들이 입지 좋은 곳에 30년간 임대료 걱정 없이 살 수 있게 하자는 취지다.

현재 경기도 내 무주택 가구수는 209만가구로, 전체 475만가구의 44%에 해당한다. 이 중 취약계층, 신혼부부 등 약 8%만이 정부가 지원하는 임대주택 혜택을 받고 있다. 나머지 36% 무주택자들은 소득, 자산, 나이 등 입주자격 제한으로 정책에서 소외된다는 지적이 있었다. 

이에 따라 경기도와 GH는 3기 신도시 등 역세권 지역 주택공급 물량의 50% 이상을 기본주택으로 공급하도록 중앙부처와 협의할 예정이다. 하남 교산, 과천 등 3기 신도시와 용인 플랫폼시티 등 대규모 개발사업 부지 내 역세권이 대상이다.

기본주택의 월 임대료는 임대주택단지 관리·운영비를 충당하는 수준으로 책정한다. 임대료 상한선을 기준 중위소득의 20% 수준으로 정하는 방안을 검토 중이다. 임대보증금은 월 임대료의 50배(1~2인 기준)에서 100배(3인 이상 기준)로, 공공사업자 운영에 필요한 최소한 범위에서 책정할 방침이다.

다만 이를 위해서는 제도 개선이 먼저 이뤄져야 한다. GH는 공공주택특별법 시행령을 개정해서 무주택자 대상 장기임대주택 유형을 신설해야 한다고 제안했다. 또한 핵심지역 역세권 용적률을 500%로 상향하고, 주택도시기금 융자 이율을 1%로 낮춰 자금조달 방법을 개선해야 한다고 주장했다.

이밖에 중앙 및 지방정부, 주택도시보증공사(HUG) 등이 출자하는 장기임대 비축리츠 신설을 제안·건의할 예정이다.

◆ 경기도형 사회주택, 주변시세 80% 수준…'30년 이상' 장기임대 공급

또한 경기도는 '경기도형 사회주택' 도입도 발표했다. 무주택자나 장애인, 1인 가구, 고령자 등이 소득과 관계없이 주변시세의 80% 임대료만 내도 살 수 있는 주택이다.

경기도형 사회주택은 토지는 공공이 소유하고 건축물은 비영리법인, 공익법인, 협동조합, 사회적기업, 마을기업 등 사회적경제주체가 소유하는 장기임대주택이다.

사회적 경제주체가 사업할 토지를 제안하면 경기도가 이를 매입해 30년 이상 저가 임대하는 토지임대부 방식으로 추진한다. 사업주체는 해당 용지에 주택을 건설해 사회적 협동조합을 통해 관리하고 조합원에게 임대한다.

주택의 60% 이하는 무주택자에게 일반공급한다. 나머지 40%는 저소득층, 장애인, 1인 가구, 고령자 등 다양한 계층에 특별공급할 방침이다. 주택운영과 관리는 비영리 사회적협동조합인 입주자협동조합이 맡는다.

임대료는 주변 시세의 80% 수준이다. 토지임대로 절감한 사업비가 주거비 절감으로 이어질 수 있도록 했다.

◆ LH 10년 공임보다 장기임대…"입주자 형평성·입지·적정임대료 필요"

전문가들은 이같은 계획에 대해 '의미 있는 실험'이라고 보고 있다. 임차인들은 일반적으로 월세보다 전세를 선호하지만, 역세권의 좋은 집에 살고 싶어하는 최근 분위기를 감안하면 이런 주택에 대한 수요층도 있을 것이라는 이유에서다.

주택의 월 임대료를 시세의 80% 수준, 임대기간을 30년 이상으로 정한 것도 긍정적으로 평가됐다. 그간 한국토지주택공사(LH)가 공공임대아파트를 많이 지었지만, 분양전환되고 나면 다시 임대물량이 부족해졌다. 반면 경기도형 기본주택과 경기도형 사회주택은 거주 기간이 30년 이상으로 LH의 10년 공공임대보다 3배 이상 길다. 

또한 판교에서는 10년 공공임대아파트의 분양전환가격을 놓고 입주민들과 LH 간 대규모 소송전이 벌어지기도 했다. 경기도형 기본주택, 사회주택은 분양전환이 아니라 장기 임대인 만큼 향후 분양전환가격을 둘러싼 잡음을 피할 수 있을 것으로 예상된다.

GH가 역세권 주택공급으로 임대물건의 가치 상승분을 얻을 수 있다는 장점도 있다. 주택을 역세권에 공급한 후 30년 이상 장기 임대하면 그 동안 집값이 오를 것이기 때문에 손해를 볼 가능성이 적어진다. 정책의 지속 가능성이 높아지는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "경기도 역세권에 기본주택, 사회주택을 공급할 경우 공급자와 수요자 모두 혜택을 누릴 수 있다"며 "지금까지 정부가 실시한 부동산정책과 결이 다른 참신한 실험으로 보인다"고 말했다.

다만 무주택자를 어떤 기준으로 선별할지가 문제라는 지적도 나온다. 임대주택에 대한 수요가 많을 경우 무주택자를 선별하는 과정에서 형평성 문제가 제기될 수 있기 때문이다. 또한 임대주택 입지가 실수요자들 욕구에 부합할 것인지도 중요한 대목이다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 "경기도가 기본주택, 사회주택 공급방안의 로드맵을 정확히 실행할지, 또한 실수요자들이 만족할 만한 곳에 주택을 마련해서 적정한 임대료를 책정할지를 지켜봐야 한다"고 말했다.

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