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[연말 기자방담] "서울 집값, 하반기 반등...둔촌주공·래미안원베일리 주목"

뉴스핌 건설부동산부 취재 기자 방담
"2020년 서울 집값 약보합·지역별 양극화" 전망
내년 부동산 주요 변수에 '4월 총선·금리' 등 꼽혀

  • 기사입력 : 2019년12월26일 08:30
  • 최종수정 : 2019년12월26일 08:33
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[편집자] 다사다난했던 한 해를 보내면서 종합뉴스통신 뉴스핌의 현장 기자들이 삼삼오오 모여 이슈별로 SNS 방담을 진행했습니다. 기자들이 본 2019년 함께 하시고, 내년에는 좋은 일이 가득하길 기대해 봅니다.

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = "부동산 문제는 우리 정부에서 자신 있다고 장담한다."

2017년 5월 출범한 문재인 정부는 내년 집권 4년 차로 임기 후반기를 맞는다. 문재인 대통령은 지난달 19일 열린 '2019 국민과의 대화'에서 부동산 문제 해결에 대한 자신감을 보였다. 그러나 서울 강남을 중심으로 한 집값 과열 현상이 이어지자 정부는 지난 16일 고강도 부동산 대책인 '주택시장 안정화 방안'을 꺼내들었다. 이번 정부에서 나온 18번째 부동산 대책이다. 문 대통령의 공언처럼 내년 서울 집값은 잡힐 수 있을까. 연말을 맞아 내년 집값과 부동산 시장 변수 등에 대해 기자들이 방담을 나눠봤다.

(방담=이동훈 건설부동산부장 직무대행, 서영욱 김성수 김지유 노해철 기자)

▲이동훈 건설부동산부장 직무대행(이하 이): 2020년 집값은 어떻게 전망하나요?

▲서영욱(이하 서): 이번 '12·16 부동산 대책'을 보고 문재인 정부의 뚝심이 느껴졌습니다. 정부는 한번도 부동산 정책 기조를 바꾸지 않았고 내년에도 집값 상승을 억제하기 위한 정책이 이어질 것으로 보여요. 올해 초 서울 아파트 값이 32주 연속 하락한 이유는 보유세 인상을 골자로 한 9·13 대책의 영향이 큽니다. 이번 12·16 대책은 더 강력한 보유세 인상안을 담고 있어 매수심리는 다시 꺾일 가능성이 높아요. 올해 초와 마찬가지로 내년 상반기까지 서울 아파트 값은 하락세를 보이고 내년 전체로 보면 약보합을 보일 것으로 전망합니다.

▲김성수(이하 김1): 저는 서울 내 지역별로 집값 양극화 현상을 보일 것 같습니다. 강남 집값은 굳건히 버티면서 크게 내리기는 어려울 것이라고 생각해요. 반면 강북에서는 '노도강'으로 꼽히는 노원구, 도봉구, 강북구와 영등포구, 관악구, 금천구 내 9억원 이하 집값은 초고가 주택에 대한 규제의 풍선효과로 오를 가능성이 높습니다. 정리하자면 강남 집값은 크게 안 떨어지는 반면, 강북 집값은 오르면서 내년 서울 집값은 오를 것이라고 봅니다.

▲김지유(이하 김2): 저도 내년 서울 아파트 값은 전반적으로 약보합이 될 것 같아요. 초고가 주택이 모인 강남권을 위주로 상반기 약세를 보이겠지만 저금리 기조에 따른 풍부한 유동자금 등으로 가격이 큰 폭으로 빠지기는 어렵기 때문이에요. 특히 강남권은 그동안 시장을 주도해왔고 수차례 대책에도 항상 대기수요가 견고했습니다. 매도인들은 특별한 경우가 아니라면 시장 하락기에는 팔지 않으려는 추세가 강합니다. 과거 강남권이 일정 기준 밑으로 급 하락한 것은 모든 주택시장이 타격을 받은 글로벌 금융위기 때뿐이고요. 내년에도 일정 범위 안에서 하락세를 보이면서 눈치보기가 이어지겠습니다.

▲노해철(이하 노): 정부가 최근 연이은 부동산 대책을 내놓으면서 집값 잡기에 대한 의지를 강하게 보여주고 있습니다. 지난 11월 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 발표하고 약 한 달 만에 대상 지역을 서울 전 지역으로 확대할 만큼 규제 속도가 빨라요. 이에 부동산 시장에 대한 투자 심리가 위축되면서 서울 집값은 내년 상반기까지 보합을 나타낼 것이라고 생각해요. 다만 내년 4월 분양가상한제 적용 유예기간이 종료에 따른 공급 절벽 우려와 총선이 겹치면서 하반기부터는 매수세를 회복하면서 집값 상승 움직임을 보이지 않을까 싶어요.

▲이: 그렇다면 내년 부동산 시장을 움직일 주요 변수는 무엇이라고 생각하세요?

▲서: '똘똘한 한 채'와 '총선'이죠. 2017년 대출 규제를 골자로 한 8·2 대책이 실패한 이유는 똘똘한 한 채 열풍 때문입니다. 대출을 규제할수록 강남 등 인기지역의 집값만 끌어올렸는데요. 그런 점에서 당분간 집값이 내린다고 해도 강남을 중심으로 다시 솟구칠 가능성이 높다고 봐요. 또 내년 총선을 의식한 각종 개발계획이 무더기로 발표되면 호재 지역으로 수요가 인기지역과 비인기지역 간 양극화는 더 심해질 수 있습니다.

▲김1: 저는 금리 향방과 주가 상승률이 주요 변수가 될 것 같아요. 금리가 낮아서 갈 곳 없는 시중 유동자금이 어디로 흘러갈지가 가장 중요하거든요. 최근 삼성전자, SK하이닉스 주가가 많이 올랐는데요. 12·16 대책 여파로 부동산 투자 심리가 위축돼 있을 때 마침 주식시장이 오르고 있습니다. 만약 부동산시장에 가려 했던 자금 중 일부라도 주식 시장으로 몰린다면 부동산 시장 상승폭이 올해보다는 다소 줄어들지 않을까 싶어요.

▲김2: 4월 총선이 가장 큰 변수가 되지 않을까요. 총선 결과 과반석을 어느 당이 차지하느냐가 중요해요. 특히 주요 지역에서 누가 자리를 차지하느냐가 향후 부동산 정책에 중요한 변수가 될 것 같아요. 부동산 정책은 어떤 경제정책보다도 우리나라 국민의 삶에서 중요하기 때문에 이를 바라보는 시각이 곧 민심의 척도가 됩니다. 부동산 규제 지역인 강남권에서 현재 여당의원이 있는 지역구들은 내년 총선에서 어떻게 바뀌는지 시선이 쏠릴 것입니다. 그 외 지역도 총선 결과에 따라 내년 하반기 부동산 정책이 계속 강화될지 조금 유연해질지 변수가 될 것 같습니다.

▲노: 저도 비슷한 생각인데요. 내년 집권 후반기를 맞는 정부의 부동산 대책에 대한 심판론이 중요한 변수가 될 것 같아요. 정부는 이번 12·16 대책을 포함해 총 18번의 부동산 대책을 내놨어요. 반면 서울 아파트 값은 출범 직전보다 20% 넘게 올라 성적표는 부진하다는 평가가 나오기도 했어요. 집권 4년차인 내년에도 같은 비판이 나온다면 정부의 부동산 정책 기조에도 고민이 필요하다는 목소리가 더 커질 수 있다고 봐요. 이에 최근까지 이어져 온 부동산 규제에 대해 정부가 일부 유예 또는 완화를 고려하는 계기가 되지 않을까 생각합니다.

▲이: 내년 집을 산다면 어느 지역을 노리고 싶은가요?

▲서: 용산이죠. 서울에 대형 개발 호재가 남아있는 지역은 강남을 제외하고 용산과 여의도 정도입니다. 용산은 미군기지 이전과 용산정비창 부지 개발 시너지가 상당할 것으로 보여요. 용산미군기지를 100% 공원으로만 조성한다면 용산정비창 부지는 지난 국제업무지구와 비슷한 고밀도 복합 개발을 추진할 수 있다고 봅니다. 박원순 서울시장이 다음 달 용산 개발 계획을 발표한다는 이야기도 나오고요. 도심 접근성과 쾌적한 주거환경까지 감안하면 용산 만한 곳은 없는 것 같아요.

▲김1: 투자 목적으로는 9억 미만인 지역을 노려볼 만하죠. 이번 대책의 수혜를 받을 곳이기 때문이에요. 앞에서 말한 대로 노원구, 도봉구, 강북구, 영등포구, 관악구, 금천구 등을 꼽을 수 있겠네요. 저는 이 중 하나를 선택하라면 영등포구 여의도요. 회사와 가까워 투자목적과 실거주 목적으로도 괜찮아 보입니다.

▲김2: 자금력에 한계가 없다고 가정하면 내년 가격이 하락한 강남권의 대장주 재건축 단지를 사고 싶어요. 앞서 질문에서 말했는데 강남권 집값은 어느 정도 선에서 그치면서 급격하게 가격이 내리지는 않을 것 같기 때문입니다. 앞으로 서울 공급위축이 우려되는데 결국 미래에 신축이 될 수 있는 것은 재건축이기도 하고요. 특히 내년 현대차 GBC 공사가 본격화되면서 삼성동, 대치동 일대의 전망이 밝아요. 이 일대는 탄탄한 학군 수요도 뒷받침돼 자사고 및 특목고 폐지로 수요가 더 몰릴 수 있습니다. 대치동 은마아파트나 '우선미'로 불리는 우성, 선경, 미도아파트 등이 대표적인 재건축 단지죠.

▲노: 저는 성동구 성수동 지역에 관심이 생길 것 같아요. 성수동은 서울 내 대표적인 재개발 지역으로 한강변에 위치하고 서울숲과 같은 숲세권을 갖추고 있기 때문에 다른 재개발 지역에 비해서 관심이 큰 지역이라고 생각해요. 최근 재개발 추진 과정에서 잡음이 발생한 한남3구역보다 사업 추진도 완만히 잘 진행되는 것 같고요.

▲이: 내년에도 분양 열풍은 이어질 것으로 보이는데, 70점짜리 청약통장이 있다면 어느 단지에 쓰겠습니까?

▲서: 내년 분양하는 단지 중에서는 둔촌주공에 넣어볼 것 같아요. 1만2000가구 최대 규모의 대단지라는 상징성도 있으니까.

▲노: 저도 둔촌주공이 좋은 게 인근에 올림픽공원이 위치하잖아요. 개인적으로 공원과 같은 녹지공간을 좋아하는데, 서울 강남권에서 이렇게 큰 규모의 공원이 있다는 것은 다른 단지들에 비해서 큰 장점이라고 생각해요.

▲김1: 강남에 쓰고 싶지만 잔금을 낼 여력이 없어서 어려워 보이고. 그래서 당장 내년이라면 청약을 넣고 싶은 데가 딱히 없네요. 좀 더 묵혔다가 나중에 3기 신도시 중에서도 과천이나 하남 교산에서 분양을 하면 넣어볼 수 있을 것 같아요. 두 군데 다 넣겠지만 하나만 고르라면 교산 쪽으로 넣을 것 같아요.

▲김2: 저는 래미안원베일리, 개포주공1단지 두 군데를 꼽을 수 있을 것 같아요. 최근 강남권 분양가를 보면 주변 시세 대비 최소 5억~6억에서 최대 10억 이상 싸더라고요. 이 정도면 로또 중에서도 대박 로또죠.

sun90@newspim.com

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