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서울 도시건축혁신방안, 경관 살리고 주거환경은 위축

높아진 건폐율 좁아진 동간거리로 주거환경에 치명타
성냥갑 아파트는 오히려 양산될 것

  • 기사입력 : 2019년09월17일 10:54
  • 최종수정 : 2019년09월17일 18:05
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▲[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "동간 거리가 9미터라고요? 한여름에도 커튼을 치고 살아야하는것 아닌가요?"

서울시가 향후 아파트 조성시 새로운 미래 경관을 조성하기 위해 마련한 도시·건축 혁신방안이 경관을 살렸지만 주거환경을 크게 악화시킬 수 있다는 논란이 일 전망이다.

층수를 낮춰 상대적으로 아파트 동간 거리가 좁아졌기 때문이다. 특히 도시건축혁신방안을 적용한 단지에 지정되는 특별건축구역에서는 동간 거리가 최대 9m까지 좁혀질 전망이라 사생활 침해와 소음, 진동으로 인한 주거환경 악화가 예상되고 있다.

17일 건설업계에 따르면 서울시가 공공성 확보와 새로운 미래경관 창출을 위해 발표한 '도시건축혁신방안'은 동간 거리를 좁혀 아파트가 '다닥다닥' 붙어 있는 주거 단지를 만들 수 있다는 지적이 나오고 있다.

한 건설업계 관계자는 "일반적인 중고층 아파트 단지의 건폐율은 20%를 넘지 않는데 서울시 도시건축혁신방안으로 건폐율이 지금보다 두 배 늘어난 아파트가 대거 탄생한 게 된 상황"이라며 "높아진 건폐율과 좁아진 동간 거리로 인해 성냥갑처럼 다닥다닥 붙은 아파트는 오히려 양산되게 될 것"이라고 말했다.  

서울시가 지난 3월 발표한 도시건축혁신방안은 기존 '성냥갑 같은 아파트'에서 탈피해 새로운 미래 경관을 창출한다는 취지에서 마련됐다. 이를 위해 층고를 낮춰 아파트 외부에서도 산과 강 같은 주요 조망 요소를 볼 수 있도록 한다는 게 도시건축혁신방안의 골자다. 즉 층수를 낮춰 스카이라인을 살리고 대신 단지 내부의 밀도를 높이는 방식을 택한 것이다. 

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "아파트가 인기를 끌고 있는 것은 고층이라서가 아니라 넓은 동간 거리로 인해 주거환경이 좋고 동간 거리를 활용해 주차장이나 공원 같은 시설 확보가 용이하다는 점 때문"이라며 "스카이라인 보호를 위한다는 목적으로 아파트 단지 주거환경을 악화시킬 수 있을 것"이라고 우려했다. 

특히 구릉지와 같은 경사가 높은 곳에서 추진되는 경우가 많은 재개발사업에서는 층수가 크게 낮아진다. 고지대에 위치한 주동(柱棟)의 층수를 10층 수준까지 낮춰 스카이라인을 보호하는 게 도시건축혁신방안의 주요 내용이다.

이처럼 층수를 낮추면 재개발단지의 건폐율이 올라간다는 문제점이 있다. 건폐율이란 대지면적에 대한 건물 1층 바닥면적의 비율이다. 법상 주거지역의 건폐율은 60%까지 허용된다. 하지만 12층 이상 중·고층 아파트 단지의 건폐율은 20% 안팎이다. 다세대주택에 해당하는 빌라는 법상 건폐율을 최대한 활용해 짓는 것과 다른 점이다.  

1990년대 초반 지어진 1기 신도시의 경우 당시로선 '초고층'으로 지적됐던 25층까지 층수를 올렸다. 하지만 대지면적 대비 건물연면적 비율인 용적률을 200%로 유지해 건폐율은 오히려 20% 미만으로 낮췄다. 용적률 300%를 넘는 단지가 흔한 지금도 아파트 단지의 건폐율은 25%를 넘지 않는 것이 일반적이다. 건폐율이 높아 건물이 다닥다닥 붙어 있으면 일조권이 제한되고 사생활 침해우려가 높기 때문이다.

하지만 층수를 낮춘 만큼 건폐율은 올라갈 수밖에 없게 됐다. 이와 함께 도시건축혁신방안에서는 일부 구역에 한해 동간 거리 규정을 대폭 줄였다. 현행 법상 아파트 단지의 동간 거리는 1대1을 지켜야한다. 즉 아파트 주동의 높이가 50m면 이 동과 다른 동과의 거리도 50m 이상 띄워야한다. 하지만 도시건축혁신방안에서는 최대 동간 거리를 1대 0.5까지 띄울 수 있도록 했다.

흑석1구역 설계안 [자료=서울시]

최근 서울시가 도시건축혁신방안을 적용한 동작구 흑석11재개발 구역 설계안에 따르면 층수는 최고 16층, 평균 13층 건폐율은 30%에 육박하는 29.1%다.

기정 설계안에서 흑석11구역이 제시한 층수는 최고 20층 평균 16층으로 건폐율은 21%였다. 도시건축혁신방안이 적용되면서 층수는 3~4층 낮아지고 대신 건폐율이 큰폭으로 늘어난 것이다. 

특히 도시건축 혁신방안을 적용하는 인센티브로 지정된 특별건축구역에서는 동간 거리를 1대 0.5까지 낮추고 동간 거리를 최대 9m까지 좁힐 수 있도록 했다. 흑석11구역은 1대 0.8로 지정됐다. 동간 거리가 좁아진만큼 소음, 악취, 진동과 같은 주민들의 불편사항이 발생하며 사생활 보호가 어렵고 화재가 발생했을 때 불이 쉽게 번질 수 있는 문제점이 있는 것으로 지적된다. 또한 동간 거리가 좁으면 법적으로 보호받고 있는 일조권에도 문제가 발생할 수밖에 없다.

실제 서울시가 층수를 제한하면서 건폐율이 올라가자 재개발구역 주민들의 반발도 심화되고 있다. 실제 지난 5월 사업시행인가를 받은 한남뉴타운 3구역 설계안의 건폐율은 42%로 이번 도시건축혁신방안 수준이다. 이에 따라 조합원들의 반발이 심화되자 조합측은 서울시의 반대입장에도 불구하고 대안설계를 고려하고 있는 상황이다.

높아진 건폐율로 인한 주거환경 침해 우려에 대해 서울시는 별다른 무게를 두지 않는 상황이다. 서울시 관계자는 "법상 주거지역의 건폐율은 60%인데 도시건축혁신방안에서는 최대 40%의 건폐율이 적용되는 수준"이라며 "건폐율이 높아서 주거환경이 악화됐다는 보고는 없는 만큼 이 문제는 더 고민해봐야할 부분"이라고 말했다.

업계의 반발도 커지고 있다. 특히 이번 도시건축혁신방안은 서울시 도시계획정책을 주도하는 계층인 건축가들의 주거단지 설계에 대한 이해 부족 때문이라는 지적도 나온다. 한 건설업계 관계자는 "아름다운 박물관, 도서관 등만 설계해봤던 건축가들이 건축적인 아름다움만 강조한 것이 아닌가 하는 생각이 든다"며 볼멘 소리를 냈다.

 

donglee@newspim.com

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