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'공사비 조달 이자만 125억'...상아2차 선분양 택한 이유

공사비용 포함 조달금액 1900억원 넘어
조합 "후분양 시 마이너스 리스크 안고 가야"
전문가들 "분양가상한제로 후분양 단점만 남아"

  • 기사입력 : 2019년08월28일 14:08
  • 최종수정 : 2019년08월28일 14:08
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[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 서울 강남구 '상아2차(래미안 라클래시)' 조합이 분양가상한제 시행을 앞두고 후분양에서 선분양으로 급선회한 가장 큰 이유는 공사대금 이자에 부담을 크게 느꼈기 때문이다.  

상한제가 적용되면 후분양을 해도 일반분양 수익을 높일 수 없어 공사대금 이자를 상쇄할 방법이 없다. 결국 조합 입장에선 불가피한 선택인 셈이다. 상한제 시행 예정인 오는 10월 전 일반분양을 할 수 있다는 점도 발빠르게 대응한 이유다.   

28일 건설업계에 따르면 상아2차 조합은 후분양 시 공사비용 조달을 위한 금융 이자만 약 125억원으로 추산했다. 후분양으로 공급하기까지 필요한 공사비용(약 1782억원)을 포함하면 조달해야 할 금액은 1900억원이 넘는다.

 

래미안 라클래시 조감도. [사진=삼성물산]

애초 후분양을 선택해 수천억원에 달하는 비용을 보전하려면 3.3㎡당 5500만원 수준에 일반분양해야 할 것으로 예측됐다. 하지만 분양가상한제가 시행되면 후분양도 분양가에 규제를 받게되면서 이보다 낮은 금액에 공급해야 할 전망이다. 이는 조합원들의 분담이 커지는 것을 뜻한다.

반면 분양가상한제 시행 이전이라면 수익이 줄더라도 손해는 보지 않는다고 조합은 판단했다. 홍승권 상아2차 조합장은 앞서 기자와 만나 "선분양 시 수익이 줄어도 손해는 보지 않게 되는 반면 후분양은 예측 불가능한 마이너스 리스크를 안고 가야 한다"고 설명했다.

이 단지는 조합과 주택도시보증공사(HUG) 간 분양가 수준을 놓고 이견을 보였다. 조합은 3.3㎡당 4700만원 이상을 원했지만 HUG는 같은 강남구인 디에이치 포레센트(4569만원)와 같은 수준을 요구했다.

그러자 조합은 100% 준공 후 분양하는 방식을 선택했다. 후분양은 아파트 공사가 일정 이상 진행된 뒤 분양하는 방법으로 분양보증 발급이 필요 없어 HUG의 분양가 심사를 받지 않아도 된다.

하지만 지난 12일 분양가상한제 시행안이 발표되며 분위기가 급반전됐다. 오는 10월부터 투기과열지구로 지정된 지역에서 입주자 모집공고 승인을 신청하기 전 단지는 분양가 상한제를 적용받는 것. 이에 따라 관리처분인가를 받은 서울 강남권 재건축 단지들도 모두 대상이 됐다.

공사비 이자에다 일반분양가의 하락 요인까지 생겨 후분양을 고수할 명분이 사라진 것이다. 이 단지는 다음 달 20일 입주자모집공고를 내고 28~29일 견본주택을 개관할 예정이다. 분양가는 지난 4월 분양한 일원동 '디에이치 포레센트'와 비슷한 수준이 될 전망이다.

전문가들도 민간택지 분양가상한제 시행으로 재건축 사업 단지가 후분양을 선택하는 것은 수익을 보전하기 어렵다고 본다. 이에 따라 후분양을 검토했던 단지들이 대거 선분양으로 돌아설 것으로 예상된다.

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "후분양은 조합에서 공사비용 및 금융비용을 조달해 향후 시세에 따라 높은 가격에 아파트를 분양해 얻는 수익으로 투입된 비용을 보전하는 것이 장점"이라며 "하지만 분양가상한제가 적용되면 후분양을 통해 얻는 장점은 사라지고 사업의 불확실성 등 단점만 남게된다"고 말했다.

 

kimjiyu@newspim.com

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