[세종=뉴스핌] 서영욱 기자 = 민간택지 분양가상한제가 시행되면 분양가는 주변 시세대비 70~80% 수준으로 낮아질 것이란 전망이 나왔다.

오는 10월 주택법 시행령 개정 후 주거정책심의위원회에서 부동산시장 과열 확산 우려가 없다고 판단하면 해당 요건을 모두 충족해도 분양가상한제 지역으로 지정하지 않는다. 분양가가 낮아지는 만큼 재건축 초과이익환수금도 일부 줄어든다.

다음은 12일 오전 정부세종청사에서 열린 이문기 국토부 주택토지실장과의 일문일답이다.

-민간택지 분양가상한제 관련 제도 개선 배경은?

▲무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나 최근 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 이에 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하나 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선해 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화를 도모할 필요가 있다.

-분양가상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는지?

▲법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상되며 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 것이다.

-민간택지 분양가상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는지?

▲분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 과거 분양가상한제 시행 시기('07년~'14년) 서울 집값은 안정세였으나 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장 과열현상이 나왔다. 민간택지 분양가상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정토록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움이 된다. 최근 국토연구원도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망했다.

-후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지?

▲분양가상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 '입주자모집공고 신청분'부터 적용될 예정으로 후분양 단지에도 분양가상한제는 '입주자모집공고 신청분'부터 일관되게 적용될 예정이다. 전매제한기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다. 다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각한다.

-관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지?
▲관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다.

-민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는?

▲민간택지에 대한 거주의무 부과는 금번 주택법 시행령 개정 사항은 아니며, 주택법 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 9.13대책 이후 분양가상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중으로 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다.

-준비 중인 추가대책은 없나?

▲추가대책은 시장상황을 모니터링해 추가적인 조치를 취하겠다.

-주거정책심의위원회 심의기간은? 분양가상한제 적용으로 분양가는 얼마나 낮아지나

▲심의기간은 규정돼 있지 않다. 필수요건을 충족하면 선택조건 세 가지를 가지고 검토한다. 심의기간은 정해지지 않았다. 몇몇 단지로 실시한 시뮬레이션 결과 시세 대비 70~80% 가량 분양가가 낮아질 것으로 예상된다.

-관리처분인가 받은 단지까지 적용하면 형평성 논란 있다. 임대 후 분양으로 전환할 가능성도 높다.

▲관리처분인가를 이미 받은 단지는 현재 76개 단지다. 이를 예외 인정하면 실효성에 문제 있다. 임대 후 분양은 분양가상한제 적용은 받지 않지만 보증금에 대한 보증을 받아야 한다. 임대보증금이 고액일 경우 별도의 심사를 받아야 한다. 서울시의 경우 정비사업은 조례에 따라서 임대 후 분양전환이 안된다.

-초과이익환수제가 사실상 무력화되는 것 아닌가

▲당초 계획보다 일반분양가가 낮아져 재건축 초과이익환수금이 감소할 것으로 예상된다. 구체적인 예상 규모는 재건축 단지나 지역, 사업속도 별로 달라 일률적으로 받아들이기 어렵다.

-주거정책심의위원회는 언제 열리나?

▲아직 일정은 확정 안됐다. 이번 시행령이 10월초 시행되면 그 이후에 상황을 고려해서 판단해 연다. 지금 시점에서 언제 열릴지 결정되지 않았다.

-해당 요건을 모두 충족해도 분양가상한제 적용을 받지 않을 수 있나

▲주택거래량이나 정량요건을 다 고려한다. 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 결정한다. 요건 충족해도 반드시 분양가상한제 지역으로 지정하는 것은 아니다. 부동산시장 과열이 확산되지 않는다면 지정하지 않을 수 있다.

-일본과 무역 갈등으로 경제 전쟁 중인데 꼭 지금 발표했어야 했나

▲분양가상한제에 대한 우려는 공급 위축을 가져올 것이라는 전제조건을 달았기 때문인데 걱정하는 것처럼 크게 영향은 없다. 수도권 30만호 물량 등 정부 공급정책을 조기화하는 방안도 별도로 추진 중이다. 일부 우려와 달리 상한제로 인한 공급 위축, 경기 위축 우려는 충분히 대비하고 있다.

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