[부동산 신탁 꿈틀]②대신, '리츠'통해 고수익 제공

기사입력 : 2019년03월05일 14:24

최종수정 : 2019년03월05일 15:38

금융+부동산 서비스 제공하는 본격 종합자산관리사 도약
리츠 상장해 개인 투자기회 확대 목표... 유동성 확보·안정적 수익률 장점
자산신탁, PB센터, 저축은행 등 금융계열사 시너지 기대

[편집자주] 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 등 3곳이 부동산 신탁(信託)업에 신규 진출한다. 신규 업체가 진입하는 건 지난 2009년 이후 10년 만이다. 이에 따라 오랫동안 과점형태를 유지하던 부동산신탁 시장에 지각변동이 예고되고 있다. 특히 기존 신탁사들은 막강한 자본력과 새로운 아이디어로 무장한 부동산신탁사들의 공세에 다소 긴장하고 있다. 수탁액만 180조원에 달하며 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리는 부동산신탁 시장. 신규 신탁사들의 진입에 따른 시장변화와 신규업체들의 사업방향에 대해 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 김민경 기자 = 대신증권이 부동산신탁업 예비인가를 받고 금융과 부동산 융합산업을 통한 영토 확장에 본격적으로 나선다. 펀드 및 리츠를 활용해 미분양 리스크를 제거하고 재생에너지 인프라 조성과 도심공원 조성 사업 등 다양한 상품을 개발해 개인투자자들에게 보다 많은 투자기회를 제공한다는 복안이다.

부동산신탁은 부동산 소유자에게서 권리를 위탁받은 신탁회사가 해당 부동산을 효과적으로 개발·관리하고 수수료를 받는 사업이다. 이번 신규 부동산신탁사 인가는 지난 2009년 이후 10년 만으로 대신증권을 비롯 증권사 산하 3곳이 새롭게 시장에 진입했다.

대신증권은 이번 인가를 시발점으로 본격적인 금융과 부동산 서비스를 제공하는 본격 종합자산관리서비스사로 거듭나겠다는 포부다.

대신증권 관계자는 "기존 신탁사가 영위하던 사업은 물론 공공성과 혁신성을 접목한 특화사업을 추진할 예정"이라며 "장기적으로는 민간자본을 활용한 도시정비사업에 적극 진출해 국공유지 개발 등 다양한 사업을 진행하고 투트랙으로 각종 관리신탁서비스를 확대해 능동적인 종합자산관리회사로 거듭날 계획"이라고 밝혔다.

특히 대신증권은 주된 자금조달 마련 창구로 '리츠'를 제시했다. 리츠는 부동산에 직접 투자하는 지분형(Equity) 상품으로 판매사에게는 유동성 확보와 미분양 리스크에 대한 헷지를, 투자자들에게는 장기적으로 높은 수익률과 안정적 배당을 기대할 수 있는 장점이 있다.

대신증권 관계자는 "대신자산운용 펀드, 대신자산신탁의 리츠를 통해 투자하는 한편 공적자금의 지원을 받아 공공지원민간임대주택 등을 운영하는 형태가 될 것"이라며 "중장기적으로는 리츠를 모아 주식시장에 상장해 다수의 개인투자자들에게 투자기회를 제공하는 것이 목표"라고 설명했다.

주요 사업 계획으로는 △가로주택 정비사업 △도심공원 조성사업 △창업클러스터 조성사업 △폐산업시설 활용사업 △재생에너지 사업 등을 제시했다. 이같은 특화사업들은 대신자산신탁과 대신증권 PB센터, 저축은행 등 금융그룹 계열사들을 통한 시너지를 십분 활용, 다양한 리테일 상품들로 구조화된다.

먼저 대신증권은 가로주택 정비사업을 진행한다. 주택도시보증공사(HUG)에서 대신자산신탁에 대출을 보증하고 리츠를 통해 주택도시기금을 투입할 계획이다. 개인투자자들도 대신증권 PB센터를 통해 펀드, 리츠 투자가 가능하다. 이렇게 조달된 자금을 이용해 가로주택을 정비, 일종의 재개발을 진행하게 되며 여기서 리츠와 펀드를 활용해 일반분양분을 매입, 미분양 리스크를 제고한다.

대신증권은 "자사 PB센터가 가진 판매네트워크 및 우량고객 풀을 활용해 리테일 상품을 판매할 것"이라고 설명했다.

또한 대신증권은 도심공원 조성사업도 추진한다. PB센터를 통해 조달된 민간 자금으로 공원이나 주택 등을 매입, 개발하고 발생 수익을 다시 리츠와 펀드를 통해 민간에 재분배하는 사업이다. 민간투자유치로 지자체의 재무부담을 해소하고 임대주택의 장기관리를 통해 지속적인 수익 창출이 가능하다는 장점이 있다.

아울러 대신증권은 부동산신탁사 인가 2년 뒤부터 차입형 신탁 업무가 가능하다는 점을 고려, 소형 위주의 안정적 기반을 확보할 계획이다. 이를 위해 지역 기반 예술가나 문화 사업자, 교수 등 전문가그룹과 이용자 등 자문단의 의견을 청취해 지자체에 유휴시설 활용방안을 제시, 인허가 및 리모델링을 진행하는 폐산업시설 사업을 선추진한다.

중장기적 사업으로 제시되는 재생에너지의 경우 에너지 인프라 산업과 부동산신탁 비즈니스가 융합돼 실질적인 지역사회에 대한 사업이익 분배에 기여할 수 있어 기대가 크다.

대신증권은 "자산운용사에서 운용하는 태양광펀드 구조와 유사하다. 특수목적법인(SPC)를 통해 채권을 발행, 전력기반기금에서 신재생 에너지 공급 인증서(REC)를 발급받아 한국전력공사에 전력을 판매하는 수익 모델을 구조화하는 방식"이라며 "리츠를 통해 투자기회를 제공함으로써 재생에너지사업 이익을 지역사회와 공유하는 효과가 있다"고 설명했다.

cherishming17@newspim.com

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알파벳 '100년물 채권'에 거품 경고 [뉴욕=뉴스핌] 김민정 특파원 = 인공지능(AI) 인프라 구축을 위해 막대한 자금을 쏟아붓고 있는 알파벳이 영국 시장에서 발행한 100년 만기 회사채가 폭발적인 인기를 끌었다. 하지만 월가 전략가들은 이를 두고 "신용 시장의 사이클 후반부 과열을 보여주는 최신 신호"라며 경고의 목소리를 높였다. 12일(현지시간) 블룸버그통신과 CNBC에 따르면 알파벳은 지난 10일 영국 파운드화 채권 시장에서 10억파운드 규모(1조9600억 원)의 100년 만기 채권을 발행했다. 이는 알파벳의 첫 파운드화 표시 채권이자 총 200억달러 규모의 다중 통화 자금 조달 계획의 일부다. 이번 100년물 채권에는 발행 규모의 약 10배에 달하는 주문이 몰렸으며 발행 금리는 영국 국채 10년물보다 120bp(1.20%포인트) 높은 수준에서 결정됐다. 알파벳은 지난주 올해 자본지출 규모가 1850억달러에 달할 것으로 예상된다고 밝혔다. 경쟁사인 오라클과 아마존 마이크로소프트 등도 인프라 지출을 늘리고 있어 빅테크 기업들의 총부채 발행 규모는 향후 5년간 3조달러에 이를 것으로 전망된다. 윈드 시프트 캐피털의 빌 블레인 최고경영자(CEO)는 이번 거래가 AI 확장을 위해 공공 및 민간 시장에서 조달되고 있는 부채가 역사적인 규모를 벗어난 수준임을 반영한다고 지적했다. 블레인 CEO는 CNBC와의 인터뷰에서 "적당히 높은 쿠폰(금리)의 100년 만기 채권을 팔 기회를 포착한 점에 대해서는 그들에게 온전한 공로를 인정한다"며 "그들은 영국 보험사와 연기금들이 부채를 충당하기 위해 원했던 수요를 명확히 파악했다"고 말했다. 알파벳.[사진=로이터 뉴스핌] 2026.02.13 mj72284@newspim.com 하지만 그는 이번 100년물 발행이 시장 거품의 증거라고 강조했다. 블레인 CEO는 "나는 100년 만기 채권이 나온다는 사실 자체가 그보다 더 거품일 수는 없다고 생각한다"며 "만약 당신이 고점의 신호를 찾고 있다면 비록 그것이 훌륭하게 실행된 거래일지라도 그것은 절대적으로 고점의 신호처럼 보인다"고 직격탄을 날렸다. 이어 블레인 CEO는 "AI 하이퍼스케일러들의 '부채 축제'의 엄청난 규모에 대한 요점은 과거 내가 보았던 수많은 상황들을 떠올리게 한다"며 "특히 시장이 하나의 테마를 잡고 그들이 무엇을 사고 있는지 정말로 이해하지 못한 채 극단으로 치닫는 상황 말이다"라고 비판했다. 전문가들은 알파벳의 이번 움직임이 자금 조달 다각화 차원이라고 분석하면서도 리스크를 우려했다. 페더레이티드 헤르메스의 나추 초칼링엄 런던 크레딧 책임자는 "알파벳이 AI 자본지출(CAPEX)을 자금 조달하기 위해 시장의 맨 끝단(초장기물)에서 파운드화 발행을 준비한 것은 흥미롭다"며 "그들은 보험사와 연기금 수요를 활용하고 미국 달러 시장의 과포화를 피하기 위해 자금 조달원을 다각화하려는 것"이라고 설명했다. 프리미어 미튼의 사이먼 프라이어 채권 펀드 매니저는 100년물 발행이 여전히 "검증되지 않은 바다"라고 경고했다. 프라이어 매니저는 "구매자들은 기술 기업들이 주식 시장에서 사상 최고치를 기록하고 있고 업계의 본질이 끊임없이 진화하고 있음에도 불구하고 혼란스러운 글로벌 및 현지 정치 환경 속에서 6%를 조금 넘는 수익률에 자금을 묶어두게 될 것"이라고 지적했다. 무지니치앤코의 타티아나 그레일 카스트로 공공시장 공동 대표는 이번 발행이 투자자들의 '믿음'에 기반하고 있다고 봤다. 그는 "당신은 그 회사가 향후 100년 동안 이자를 지급하기 위해 존재할 것이라는 점에 올라타는 것"이라며 "이건 매우 드문 일이며 심지어 정부들도 100년 만기 부채를 잘 발행하지 않는다"고 말했다. 영화 '빅쇼트'의 실제 인물로 알려진 마이클 버리도 알파벳의 100년물 채권 발행에 우려를 표시했다. 버리는 소셜미디어 엑스(X, 옛 트위터)에 "알파벳이 100년 만기 채권 발행을 모색하고 있다"며 "이런 일이 마지막으로 있었던 것은 1997년의 모토롤라였는데 그해는 모토롤라가 거물(big deal)로 여겨졌던 마지막 해였다"고 지적했다. 그러면서 "1997년 초 모토롤라는 미국에서 시가총액 상위 25위이자 매출 상위 25위 기업이었다"며 "오늘날 모토롤라는 매출 110억달러에 불과한 시가총액 232위 기업"이라고 덧붙였다. mj72284@newspim.com 2026-02-13 03:24