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[재건축 정책진단] 김진수 교수 "같은 아파트도 구매시점 따라 수억원 손익차"

"부담금, 아파트 보유기간 고려 안한 채 종료시점 동일하게 부과"
"부담금 부과 형평성 문제 심각..종료시점 실거래 산정방식도 의문"
"안전진단도 주거환경성 반영해 재조정해야"

  • 기사입력 : 2018년05월23일 15:21
  • 최종수정 : 2018년05월23일 16:01
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[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 재건축 초과이익환수제 시행으로 사업 초기 아파트를 구매한 조합원과 준공 직전 아파트를 구매한 조합원의 손익 차이가 7억~8억원에 달하는 것으로 조사됐다. 

사업 초기 아파트를 구매한 조합원은 초과이익환수금(부담금)을 납부하고도 7억~8억원의 수익을 얻은 반면 준공 직전 아파트를 구매한 조합원은 오히려 수천만원의 손해를 봤다. 

부담금이 아파트 보유기간 동안 시세차익을 고려하지 않고 종료시점에 동일하게 부과되기 때문에 준공 직전 아파트를 구매한 조합원의 손해가 컸다. 이에 따른 형평성 문제가 심각하게 대두되고 있다는 지적이다. 

김진수 건국대학교 행정대학원 도시및지역계획과 교수는 23일 오후 서울 여의도 국회의원회관에서 '재건축 규제, 공익vs사유재산 침해 균형점은?'을 주제로 열린 '2018 뉴스핌 정책진단'에 참석해 이같이 말했다. 

먼저 김진수 건국대학교 교수는 재건축 초과이익환수제와 관련 취득시점이 상이함에도 종료시점 보유자에게 일과 부과된다는 점을 지적했다. 

김진수 건국대학교 교수가 23일 오후 서울 여의도 국회의원회관 제2세미나실에서 '재건축 규제, 공익vs사유재산 침해 균형점은?'을 주제로 열린 '2018 뉴스핌 정책진단' 세미나에서 주제발표를 진행하고 있다.<사진=최상수 기자> 2018.05.23 kilroy023@newspim.com

김진수 교수가 서울의 한 아파트를 대상으로 46평형 아파트를 소유한 조합원이 118평형 아파트를 분양받는 경우로 시뮬레이션한 결과 추진위 승인 직전 아파트를 구매한 조합원은 부담금을 제외하고서도 7억3400만원의 이득을 얻는 것으로 조사됐다. 

반면 준공인가 직접 아파트를 구매한 조합은 부담금 납부로 4600만원의 손해를 봤다. 주택구입 시점에 따라 7억원의 차이가 발생한 셈이다. 

또 다른 아파트의 경우 추진위 승인 직전 아파트를 구매한 조합원의 이익은 8억6500만원, 준공인가 직전 구매한 조합원은 6500만원의 손해를 보는 것으로 나타나 8억원의 차이가 발생했다. 

또 종료시점 주택가격을 일반분양가로 하느냐 혹은 공시가격으로 하느냐에 따라서 1인당 부담금은 큰 차이를 보였다. 

김 교수는 “이 아파트의 경우 현행법상 초과이익 부담금은 1인당 1억6000만원인 반면 공시가격 기준 초과이익 부담금은 1억2000만원이다”며 “종료시점 주택가격을 일반분양가와 공시가격으로 조사했을 때 1인당 부담금은 4000만원의 차이를 보였다”고 말했다. 

특히 공시가격의 불균형이 심각하다고 지적했다. 통상 국토부 공시가격의 실거래가 반영률은 70~80% 수준인 것으로 알려져 있다. 그러나 같은 단지 내에서도 평형별로 공시가격 비율이 상이한 것으로 조사됐다. 

김 교수는 “시뮬레이션 결과 같은 단지 내에도 평형별로 공시가격 비율이 상이하다”며 “이는 조합원별 순이익 비율로 총 초과이익 부담금이 배분되는데 배분의 형평성이 담보되지 못한다는 의미”라고 강조했다. 

초과이익환수제가 위헌성 논란도 있다는 점을 빼 놓지 않았다. 김 교수는 “간접적인 환수방법으로 양도소득세와 법인세, 재산세, 종합소득세와 같은 다른 조세와 중복적으로 부과되는 점이 있다”고 말했다. 

또 “미실현 이득 과세로 인한 재산권 침해 성격이 짙고 국민들의 주거의 자유를 침해하고 거주의 자유를 박탈하는 셈”이라며 “과세 형평성 문제에도 심각성이 존재한다”고 지적했다.

김 교수는 재건축 안전진단에서 구조안전성 비중을 강화한 최근 개정도 문제성이 심각하다는 의견을 제시했다. 

김진수 건국대학교 교수는 “주거환경중심 안전진단의 평가항목 중 구조안전평가 가중치를 현실적으로 조정해 주거환경이 열악한 곳의 재건축을 허용해야 한다”고 강조했다. 

최근 개정된 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준은 부동산가격 폭등과 강남 재건축 가격 폭등을 규제하기 위한 수단으로 구조안전평가의 가중치를 높였다. 

김진수 교수는 “주택의 기본 목적인 거주편의성과 쾌적성을 위해 주건환경을 개선하는 재건축의 본래 취지는 간과하고 경제적, 정칙, 사회문제를 고려한 과잉규제”라고 지적했다. 

김 교수는 “안전진단 평가기준을 명확하게 법제화하는 것이 필요하다”고 주장했다. 

김 교수는 “재건축사업은 국가나 지방자치단체가 앞장서서 국민들이 물리적, 사회적 위험으로 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 수 있도록 법률적, 제도적, 행정적, 재정적으로 지원을 해야할 것”이라고 강조했다.

 

syu@newspim.com

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